Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser

Hulgaard Advokater
25/05/2022
Værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser
Hulgaard Advokater logo
En familieoverdragelse er et salg af en fast ejendom mellem nærtstående familiemedlemmer, som eksempelvis forældre, børn, børnebørn, mv. Familieoverdragelser skaber mulighed for at sælge en fast ejendom til familiemedlemmer på andre vilkår end ved salg til tredjemand på ejendomsmarkedet. En ændring af reglerne vedrørende værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelse er dog trådt i kraft og får virkning, når de nye ejendomsvurderinger er modtaget.

Skattestyrelsen har den 3. maj 2022 offentliggjort et udkast til styresignal vedrørende 15 pct.-reglen, herunder hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Styresignalet vedrører ligeledes 20 pct.-reglen som er beskrevet i artiklen nedenfor under De nye regler.


I styresignalet beskriver Skattestyrelsen, hvornår der foreligger særlige omstændigheder. Dvs. hvornår skattemyndighederne som følge af særlige omstændigheder ikke er bundet af en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen eller 20 pct-reglen. Styresignalet er opdateret med den nyeste praksis, som også er inddraget i artiklen nedenfor.


De konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom skal vurderes, ift. om der er særlige omstændigheder og forhold ved værdiansættelsen, der indebærer, at 15 pct-reglen ikke kan anvendes.


Hvad er særligt?

På baggrund af den eksisterende praksis er det Skattestyrelsens opfattelse, at følgende tre momenter skal indgå i vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder:


  1. Ét eller flere holdepunkter for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen eller 20 pct.-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi,
  2. Den tidsmæssige sammenhæng mellem sælgers køb af ejendommen og overdragelsen, og
  3. Hvor stor prisforskel der er mellem overdragelsessummen og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunktet/-erne.

Nedenstående artikel illustrerer fortsat gældende praksis på området.


Såfremt du har brug for en vurdering af, om en konkret ejendom kan overdrages fra et dødsbo eller som gave ift. de varslede konkretiseringer i styresignalet, så hjælper vi gerne.


 

De tidligere regler

Efter de tidligere regler, jfr. 1982-cirkulæret var udgangspunktet, at skattemyndighederne skulle acceptere den pris, som parterne havde aftalt, såfremt denne holdt sig inden for plus/minus 15 % af ejendomsværdien, svarende til den offentlige ejendomsvurdering. Dette blev tidligere kaldt for ”15 %-reglen”. Læs mere om det i vores artikel omkring Højesterets afgørelse om familieoverdragelser fra foråret 2021 her.


 

De nye regler

Ved ændringscirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 med ikrafttræden pr. 15. oktober 2021 skal skattemyndighederne som udgangspunkt acceptere den pris, som parterne har aftalt, såfremt denne ligger inden for plus/minus 20 % af den senest kendte offentlige vurdering.


Ændringen af reglen skal ses i lyset af den nye ejendomsvurderingslov og de nuværende og kommende offentlige ejendomsvurderinger, der er blevet og bliver offentliggjort fra 2020 og frem. Vurderingerne forventes at ligge tættere på den reelle markedsværdi. De nye regler skal anvendes, hvis man har modtaget en ny ejendomsvurdering.


Særlige omstændigheder

Selvom skattemyndighederne som udgangspunkt skal acceptere en pris, som ligger inden for plus/minus 20 % af den senest kendte offentlige vurdering, kan denne dog tilsidesættes i tilfælde af ”særlige omstændigheder”. Hvorvidt der foreligger ”særlige omstændigheder” beror på en samlet og konkret vurdering af overdragelsen og forholdene ved den nuværende ejers køb af ejendommen, hvor bl.a. ejertid og prisforskellen mellem overdragelsessummen ved den nuværende ejers køb og den forventede overdragelsespris til køber skal tages i betragtning.


Skattemyndighederne er dermed hverken efter de tidligere eller de nye regler forpligtet til at acceptere en pris, som er fastsat inden for henholdsvis 15 % og 20 %, såfremt der foreligger særlige omstændigheder.. Vi indsætter altid et skatteforbehold i familieoverdragelser, hvilket medfører, at parterne kan acceptere den nye værdi foreslået af skattemyndighederne, eller lade overdragelsen gå tilbage til sælger.


Det har ikke været klart, hvad ”særlige omstændigheder” indebærer. Bl.a. har Skattestyrelsen  i 2021 offentliggjort 18 afgørelser herom, som har været med til at fastlægge begrebet. Dette har Skattestyrelsen gjort i forlængelse af Vestre Landsrets afgørelse af den 23. juni 2021 i sagen SKM 2019.281 LSR. Skatterådet havde besluttet at udsætte behandlingen af anmodninger om bindende svar, der omhandlede anvendelsen af 15 %-reglen, indtil der var faldet dom. Efter Skattestyrelsens praksis må det nu være klart, at der tages hensyn til forskellen mellem prisen, som er betalt ved den nuværende ejers køb af ejendommen og overdragelsesprisen til køber. Ligeledes tages der hensyn til den tidsmæssige forskel mellem de to handler.


Praksis er nu, at skattemyndighederne anser det som særlige omstændigheder, såfremt den pågældende ejendom har været ejet i mindre end 3 år. Derudover synes praksis også at være, at skattemyndighederne griber ind, såfremt overdragelsessummen ligger mere end 57 % over den nuværende ejers købspris efter 15 %-reglen.


Ændringens betydning

De nye regler kan anses som en indskrænkelse af reglernes anvendelsesområde for familieoverdragelser. Årsagen hertil er til dels de nye offentlige ejendomsvurderinger samt den nye praksis for, hvornår der foreligger ”særlige omstændigheder”.


Derudover er det en betingelse for at kunne anvende de nye regler, at den pågældende ejendom har fået en ny offentlig ejendomsvurdering efter det nye system. Dvs. indtil ens bolig er blevet vurderet efter det nye system, skal de tidligere regler anvendes.


Såfremt du gerne vil have vurderet, om en konkret overdragelse falder inden for reglernes anvendelsesområde, er du velkommen til at tage kontakt til os.

Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Hulgaard Advokater logo
Kolding
Birkemose Allé 41
6000 Kolding
38 40 42 00
mail@hulgaardadvokater.dk
Aarhus
Marselisborg Havnevej 22, 1.
8000 Aarhus C
Ballerup
Borupvang 3
2750 Ballerup
Gratis Nyhedsservice
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden
Vær den første til at modtage relevante juridiske nyheder inden for dine interesseområder
Tilmeld dig nu
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Der kan særligt være en fordel ved at handle ejendomme inden den 1. januar 2024. Det kommer vi bl.a. nærmere ind på i denne episode.
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Hvad skal du være opmærksom på ved erhvervslejekontrakter. Det kommer advokat, Kristina Meier Risbjerg, ind på her.
Artikler, der kunne være relevante for dig
Fra bier til byggeri: Regler for biodiversitet i byggebranchen
Fra bier til byggeri: Regler for biodiversitet i byggebranchen
21/11/2024
Fast ejendom og entreprise
Lagerbeskatning af finansielle kryptoaktiver
Lagerbeskatning af finansielle kryptoaktiver
21/11/2024
Skatte- og afgiftsret
Hvad gælder, når entreprenøren – og ikke bygherren - tegner byggeskadeforsikringen
Hvad gælder, når entreprenøren – og ikke bygherren - tegner byggeskadeforsikringen
21/11/2024
Fast ejendom og entreprise, Forsikring og erstatning
Fejl i passagerafgift vil koste 10.000 kr. per styk
Fejl i passagerafgift vil koste 10.000 kr. per styk
28/11/2024
Transportret, Skatte- og afgiftsret, Øvrige
Aftalte lejereguleringer i erhvervs- og boliglejekontrakter
Aftalte lejereguleringer i erhvervs- og boliglejekontrakter
27/11/2024
Lejeret, Fast ejendom og entreprise
Højesteret: Familielån skal værdiansættes til kurs 100
Højesteret: Familielån skal værdiansættes til kurs 100
I går
Skatte- og afgiftsret
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du at udgive materiale?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted