Hvad gælder, når entreprenøren – og ikke bygherren - tegner byggeskadeforsikringen

Et aktuelt eksempel viser, at en ejerforening har fået afvist enhver dækning under den tegnede byggeskadeforsikring, da forsikringsselskabet er gået konkurs. En forudsætning for dækning under Garantifondsloven er, at den bygherre, der har tegnet den pågældende byggeskadeforsikring, enten er trådt i likvidation eller taget under konkursbehandling eller lignende procedurer. Men, når det er entreprenøren (som fortsat er solvent), der i stedet for bygherren har tegnet byggeskadeforsikringen, opstår problemet, og forbrugeren kan pludselig risikere at stå uden nogen forsikringsdækning på en ellers obligatorisk forsikring. Dette bør ændres til gavn for både forbrugerne og for alle de reelle bygherrer, der tegner byggeskadeforsikringen.

Indledning

Byggeskadeforsikringen blev indført med henblik på at beskytte forbrugere mod alvorlige byggeskader, der kan vise sig efter færdiggørelsen af et byggeri. Forsikringen er obligatorisk, når en bygherre opfører en ny helårsbeboelse eller foretager en væsentlig ombygning af eksisterende byggeri til beboelse. Forpligtelsen er fastslået i byggelovens § 25 a og påhviler bygherren, medmindre der er tale om en af undtagelserne såsom når bygherren er en forbruger, der opfører eller etablerer en bolig til sig selv, jf. byggelovens § 25 a, stk. 2. 

Ifølge byggelovens § 25 a, stk. 1, er det bygherrens pligt at forsikre bebyggelsen mod byggeskader, der har deres årsag i forhold ved opførelsen af byggeriet. Forpligtelsen er som nævnt som udgangspunkt bygherrens. I de tilfælde, hvor en forbruger indgår aftale med en erhvervsdrivende om, at den erhvervsdrivende opfører eller forestår opførelsen af bebyggelsen, anses den erhvervsdrivende for at være bygherre, jf. byggelovens § 25 a, stk. 3. 

I praksis kan bygherren og entreprenøren indgå en aftale om, at entreprenøren i stedet tegner byggeskadeforsikringen. Dette kan ske for at forenkle processen eller som en del af en totalentrepriseaftale. Selvom det kan synes praktisk, kan denne praksis medføre betydelige juridiske udfordringer, især hvis der opstår byggeskader, og enten bygherren eller forsikringsselskabet ikke længere er solvente.

Konkret problemstilling

Et aktuelt eksempel illustrerer problemstillingen: En ejerforening overtog en nyopført ejendom, hvor entreprenøren, i stedet for den professionelle bygherre - som helt sædvanligt kun var etableret mhp. opførelsen af ejendommen - havde tegnet byggeskadeforsikringen. Efter byggeriets færdiggørelse gik forsikringsselskabet konkurs, og bygherren trådte i frivillig likvidation. Ejerforeningen konstaterede efterfølgende alvorlige byggeskader og anmeldte disse til Garantifonden for Skadesforsikringsselskaber, som er oprettet for at dække krav i tilfælde af forsikringsselskabers konkurs.

Garantifonden afviste imidlertid dækning med den begrundelse, at det ifølge Garantifondslovens § 5 a, stk. 3, er en betingelse for dækning, at bygherren, der har tegnet byggeskadeforsikringen, er trådt i likvidation eller taget under konkursbehandling eller lignende procedurer. Da det i dette tilfælde jo var entreprenøren, som havde tegnet forsikringen, og denne fortsat var solvent, var betingelserne for dækning ifølge Garantifondsloven dermed ikke opfyldt.

Denne situation rejser spørgsmålet om, hvorvidt det er rimeligt og i overensstemmelse med formålet bag den obligatoriske byggeskadeforsikring, at en forbruger/forsikringstager reelt står uden forsikringsdækning på grund af den måde, hvorpå forsikringen oprindelig blev tegnet. Ejerforeningens mulighed for forsikringsdækning – som lovgiver har tilstræbt at sikre – fratages alene på grund af, hvordan entreprenøren og bygherren har valgt at indrette sig på, uden at ejerforeningen har haft indflydelse herpå.

Bygherrebegrebet

For at forstå problemstillingen er det nødvendigt at se nærmere på begrebet "bygherre". Byggelovens § 25 a fastslår, at det er bygherren, der er forpligtet til at tegne byggeskadeforsikringen og betale præmien herfor. Bygherren er primært den, der ønsker byggeriet opført, og den, der betaler herfor. Afgørende for, hvem der anses for bygherre, og dermed hvem der er forpligtet til at tegne forsikringen, er, hvem der opfører eller forestår opførelsen af byggeriet. Det vil sige, hvem der varetager samtlige eller de væsentligste af de opgaver, som sædvanligvis er bygherrens opgaver i det konkrete byggeri.

Ifølge noterne til byggelovens § 25 a forstås bygherren som den, der lader bebyggelsen opføre, den, som udøver en bygherres sædvanlige rettigheder og har dennes sædvanlige forpligtelser. 

I den konkrete sag har entreprenøren selv anført, at denne ikke var bygherre, ligesom byggelovens § 25 a, stk. 3, ikke finder anvendelse. Alligevel var det entreprenøren som tegnede byggeskadeforsikringen. 

Fortolkningsspørgsmålet

Garantifondslovens § 5 a, stk. 3, angiver, at fonden dækker krav under byggeskadeforsikringer, hvis bygherren, der har tegnet byggeskadeforsikringen, er trådt i likvidation eller taget under konkursbehandling eller lignende procedurer. 

Menes den faktiske bygherre, hvorefter betingelsen i Garantifondslovens kan betragtes som opfyldt? 

Eller menes den formelle forsikringstager, hvorefter betingelsen i Garantifondslovens ikke kan betragtes som opfyldt? 

Garantifondens afvisning er at ”bygherren” – med henvisning til i det konkrete tilfælde entreprenøren – er solvent og dermed ikke opfylder betingelserne. Ifølge Garantifonden må betingelsen henvise til forsikringstagerne, hvilket dog undermineres af det faktum, at Garantifonden henviser til betegnelsen ”bygherren”.

Herudover opstod der i den aktuelle sag spørgsmål om frivillig likvidation kan anses for en "lignende procedure", idet Garantifonden subsidiært gør gældende, at eftersom bygherren var trådt i frivillig likvidation, da er betingelserne for dækning i henhold til Garantifondsloven under alle omstændigheder ikke opfyldt. 

I den forbindelse er det værd at bemærke, at det er almindelig praksis, at en professionel bygherre opretter et selskab med det formål at opføre et enkelt byggeri. Når byggeriet er færdigt, likvideres selskabet ofte, da formålet med selskabet alene var dette ene projekt. 

Hvis Garantifondens fortolkning lægges til grund, vil forbrugere i sådanne situationer også stå uden forsikringsdækning, selvom tegningen af byggeskadeforsikringen er foregået efter ”normal procedure” og entreprenøren ikke har overtaget bygherrens forpligtelse.  

Vurdering af Garantifondens afvisning

En snæver fortolkning af Garantifondslovens § 5 a, stk. 3, som den Garantifonden i den konkrete sag har anlagt, underminerer formålet med etableringen af byggeskadeforsikringen og efterlader forsikringstagerne/forbrugerne ubeskyttede, hvilket er modsat lovgivers intentioner. Forarbejderne til både Byggeloven og Garantifondsloven understreger vigtigheden af forbrugerbeskyttelse.

Det bør ikke komme forbrugerne til skade, at bygherren og entreprenøren har indgået en aftale om, at entreprenøren tegner den obligatoriske byggeskadeforsikringen. Risikoen for byggeskader og behovet for forsikringsdækning er den samme, uanset hvem der har tegnet forsikringen. At basere dækningspligten på formelle forhold omkring forsikringstegningen er uhensigtsmæssigt og skaber usikkerhed for forsikringstagerne/forbrugerne.

Afsluttende bemærkninger

Problemstillingen omkring entreprenørens tegning af byggeskadeforsikringen i stedet for bygherren har betydelige konsekvenser for forbrugerne. 

Selv hvis forsikringen var tegnet korrekt af bygherren, kan Garantifondens fortolkning af frivillig likvidation som ikke værende en "lignende procedure" i henhold til Garantifondslovens § 5 a, stk. 3, medføre, at forbrugerne selv i denne situation står uden dækning. Dette er bekymrende, da det er almindelig praksis, at professionelle bygherrer likviderer selskabet efter byggeriets færdiggørelse.

Det er afgørende at være opmærksom på denne problemstilling og det er min opfattelse, at Garantifondens snævre fortolkning ikke er i overensstemmelse med lovens og byggeskadeforsikringens formål. Forbrugerne bør ikke risikere at stå uden forsikringsdækning på en obligatorisk forsikring på grund af formaliteter, de ikke har indflydelse på.

Der er behov for en fortolkning af lovgivningen, der sikrer, at forbrugerne får den beskyttelse, som byggeskadeforsikringen og Garantifondsloven har tiltænkt at give.