Afståelse af erhvervslejemål: hvad er dine rettigheder, risici og krav til processen?

Afståelse af et erhvervslejemål indebærer, at en eksisterende lejer overdrager sit lejemål til en ny lejer. I praksis betyder det, at den udtrædende lejer overdrager erhvervslejekontrakten, og at den nye lejer dermed indtræder i lejemålets rettigheder og pligter.

Hvad er en afståelse?

Ved afståelse træder en ny lejer i udgangspunkt ind i den eksisterende erhvervslejekontrakt på de vilkår, der gælder på overdragelsestidspunktet. Den indtrædende lejer overtager derfor som udgangspunkt alle rettigheder og forpligtelser i henhold til lejekontrakten.

Det betyder blandt andet, at den nye lejer indtræder i:

• den aftalte leje
• depositum og forudbetalt leje
• vedligeholdelsesforpligtelser
• eventuelt vedligeholdelsesefterslæb
• reetablerings- og istandsættelsesforpligtelser ved fraflytning

En afståelse er derfor ikke blot et “lejeskifte”, men en fuld overtagelse af det kontraktretlige ansvar.

Retten til afståelse – og dens begrænsninger

Efter erhvervslejelovens § 55 har en erhvervslejer som udgangspunkt ret til at afstå sit lejemål til en ny lejer inden for samme branche.

Reglen er imidlertid mulig at fravige. Det betyder, at retten til afståelse kan være begrænset eller helt fraskrevet i erhvervslejekontrakten.

I praksis ses det ofte, at afståelsesretten er:

• betinget af udlejers samtykke
• begrænset til bestemte brancher
• underlagt særlige procedurer
• helt fraveget

Det er derfor altid afgørende først at gennemgå lejekontrakten grundigt, før man indleder en afståelsesproces.

Kan udlejer modsætte sig en afståelse?

Selv hvis lejer har en aftalt eller lovbestemt afståelsesret, kan udlejer modsætte sig afståelsen, hvis der foreligger vægtige grunde.

Vægtige grunde kan blandt andet være:

• utilstrækkelig økonomi hos den indtrædende lejer
• manglende branchekendskab
• tvivl om virksomhedens bæredygtighed
• forhold der konkret øger risikoen for misligholdelse

Det er den indtrædende lejers forhold, der vurderes – ikke den udtrædende lejers.

Retspraksis viser, at udlejer er berettiget til at kræve relevante oplysninger om den nye lejer, herunder dokumentation for økonomi, ejerforhold, ledelse og brancheerfaring. Hvis sådanne oplysninger ikke gives rettidigt, kan udlejer være berettiget til at afvise afståelsen. 

Det er samtidig vigtigt at være opmærksom på, at en afståelse ikke er gyldigt gennemført alene ved, at lejer meddeler udlejer, at overdragelsen har fundet sted. Udlejer skal have reel mulighed for at tage stilling til den nye lejer og de fremlagte oplysninger.

Omvendt kan en uberettiget afvisning fra udlejers side medføre et erstatningsansvar.

Krav til processen

En korrekt og gennemtænkt proces er afgørende for at undgå konflikter.

Et typisk forløb vil være:

1. Gennemgang af erhvervslejekontrakten
2. Afklaring af eventuelle begrænsninger i afståelsesretten
3. Identifikation af køber/indtrædende lejer
4. Fremsendelse af fyldestgørende oplysninger til udlejer
5. Indhentelse af udlejers godkendelse
6. Udarbejdelse af afståelses- eller købsaftale
7. Udarbejdelse af allonge til erhvervslejekontrakten
8. Formelt lejerskifte og overdragelse

Særligt underretningen til udlejer skal ske så betids, at udlejer har mulighed for at foretage en reel vurdering og eventuelt indhente supplerende oplysninger.

Centrale forhold at være opmærksom på ved afståelse

Uanset om man er udtrædende lejer, indtrædende lejer eller udlejer, bør følgende forhold vurderes nøje:

• Er afståelsesretten fraveget eller begrænset i lejekontrakten?
• Sker der brancheskifte?
• Er den indtrædende lejer et kapitalselskab eller en personlig virksomhed?
• Er der tale om et nystiftet selskab?
• Er økonomien dokumenteret og tilstrækkelig?
• Overtages der vedligeholdelsesefterslæb?
• Er der latente forpligtelser ved fraflytning?
• Skal der stilles yderligere sikkerhed?

Især ved nystiftede selskaber eller ved overtagelse fra et selskab med økonomiske vanskeligheder kan udlejers risikovurdering få afgørende betydning.

Afståelse af erhvervslejemål er et område, hvor både kontraktretlige og erhvervsretlige forhold spiller tæt sammen. Små formelle fejl eller manglende dokumentation kan få vidtrækkende konsekvenser – herunder ugyldig afståelse, ophævelse eller erstatningsansvar.

Vi anbefaler derfor altid at gennemgå både lejekontrakt, økonomiske forhold og den praktiske proces grundigt, før en afståelse gennemføres.

Vi rådgiver lejere og udlejere

Hos WTC advokaterne rådgiver vi både lejere og udlejere om afståelse af erhvervslejemål – fra den indledende vurdering af rettigheder og risici til udarbejdelse af aftalegrundlag og håndtering af eventuelle tvister.