Regeringsgrundlaget og fast ejendom: Hvad skal du vide nu?

1. Boligplan 2030: Nye regler – men kun i København og på Frederiksberg

Et af de mest opsigtsvækkende initiativer er "Boligplan 2030", der skal accelerere boligudbygningen i hovedstaden og alene gælder for Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune. Der skal særligt fokuseres på udbygning af studie- og ungdomsboliger, som der ifølge regeringens målsætning skal bygges mindst 4.000 nye af inden 2030. De to kommuner tildeles derfor en række nye planretlige beføjelser, ligesom reglerne om tilbudspligt og tilskud til alment boligbyggeri ændres inden for kommunernes geografiske område.

Kommunernes mulighed for at planlægge ejer- og almene boliger

Blandt andet foreslår regeringen en opdatering af lokalplankataloget, således at de to kommuner i en lokalplan kan allokere op til 40 % af boligmassen i nye boligområder til ejerboliger og op til 40 % til almene boliger. Dermed indføres der også et potentielt loft over andelen af private udlejningsboliger. En tilsvarende mulighed findes allerede i planlovens § 15, stk. 2, nr. 11, der tillader at stille krav om, at 25 % af boligmassen skal være almene boliger. Med den foreslåede opdatering af lokalplankataloget får de to kommuner mulighed for at båndlægge op til 80 % af et byggeprojekt, og kommunerne opnår således langt mere vidtgående muligheder for at indføre anvendelsesbegrænsninger i lokalplanerne. Har man en udviklingsgrund i hovedstadsområdet, som endnu ikke er lokalplanlagt, eller hvor udviklingen vil nødvendiggøre en ny lokalplan, kan det betyde en væsentligt anderledes projektøkonomi.

For at sikre flere boliger skal der sikres hurtigere sagsbehandlingstider i bygge- og dispensationssager, og processen for udarbejdelse af nye lokalplaner skal effektiviseres. Baggrunden for kravet om ejerboliger skal ses i lyset af boligmarkedets udvikling i København. I de seneste år er en stigende andel af nybyggeriet i hovedstaden blevet opført som private udlejningsboliger, hvilket har ændret boligsammensætningen og ifølge kritikere gjort det sværere for førstegangskøbere at komme ind på ejerboligmarkedet. Når institutionelle investorer opfører eller opkøber hele boligprojekter til udlejning, presses ejerboligudbuddet ned og priserne op. Reguleringsbehovet er således drevet af et politisk ønske om at sikre en mere blandet boligmasse, hvor også almindelige borgere har mulighed for at købe – og ikke kun leje – en bolig i København.

Samtidig er der fra branchens side rejst spørgsmål om, hvorvidt planretlig regulering er det rette redskab til at løse udfordringen. Udlejningsboliger bidrager også til boligforsyningen, og en for rigid regulering risikerer at reducere den samlede byggeaktivitet, hvis projektøkonomien forringes væsentligt. Der er således en række nuancer i debatten, som lovgiver må navigere i.

Den foreslåede regulering rejser en række grundlæggende juridiske spørgsmål. For det første er det uklart, hvordan kravet om “ejerboliger” skal defineres og håndhæves i praksis. Planloven opererer ikke i dag med en klar sondring mellem ejer- og lejeboliger, og det er derfor afgørende, at lovgiver præciserer, hvornår kravet om en ejerbolig anses for opfyldt – ved ibrugtagning, ved førstegangssalg, eller permanent.

Spørgsmålet er ikke mindst relevant i lyset af ejerlejlighedslovens regler, som regulerer opdeling i ejerlejligheder, men ikke i sig selv forhindrer efterfølgende udlejning. En ejer af en ejerlejlighed kan som udgangspunkt frit udleje sin bolig, og det er således uklart, om et lokalplankrav om ejerboliger alene sigter mod ejerformen ved opførelsen, eller om det også skal begrænse den efterfølgende råderet over boligen. Hvis det sidste er tilfældet, vil det kræve en særskilt hjemmel, som i dag ikke findes i planloven.

Dernest må lovgiver tage stilling til håndhævelsesmekanismerne. Skal kommunen føre tilsyn med, at boligerne faktisk bebos af ejerne? Og hvad skal sanktionen være, hvis en ejerbolig udlejes i strid med lokalplanens krav – et påbud, en bøde, eller tilbagekøb? Effektiv håndhævelse forudsætter desuden, at der etableres et register eller lignende, som gør det muligt at identificere, om en bolig reelt benyttes som ejerbolig eller udlejningsbolig.

For det tredje bør loven tage højde for overgangsordninger og markedsudsving. Der kan gå adskillige år fra, at et ejerboligkrav fastsættes i en lokalplan, til boligerne er projekteret, opført og klar til salg. I den mellemliggende periode kan markedsforholdene ændre sig markant, og udvikleren risikerer at stå tilbage med færdige boliger, som ikke kan afsættes som ejerboliger, fordi efterspørgslen ikke er til stede på salgstidspunktet. Det kan betyde, at projekter går i stå eller i værste fald bliver tabsgivende – og i sidste ende medføre færre boliger end tiltænkt.

Det centrale spørgsmål er, om et ufleksibelt krav om ejerboliger reelt vil medføre flere ejerboliger – eller færre boliger i det hele taget. Hvis udvikleren står alene med risikoen i et marked, der ikke understøtter salg af ejerboliger, vil det naturlige resultat være, at projekter enten udsættes eller helt opgives. Lovgivningen bør derfor indeholde ventiler, der eksempelvis tillader midlertidig udlejning i perioder med lav efterspørgsel, eller som giver kommunen mulighed for at dispensere fra ejerboligkravet under nærmere fastsatte betingelser. Med en regel uden undtagelse risikerer reguleringen at modarbejde sit eget formål og reelt reducere boligudbuddet frem for at øge det.

Forkøbsret for almene boligselskaber

Regeringsgrundlaget lægger op til en udvidelse af tilbudspligten, som i forvejen efter lejelovens kapitel 24 medfører, at lejere ved salg af boligudlejningsejendomme skal tilbydes at købe ejendommen på andelsbasis. Der er nu foreslået en subsidiær tilbudspligt gældende i Københavns og Frederiksberg Kommune, som aktiveres, hvis lejerne ikke udnytter overtagelsesretten, således at et alment boligselskab efterfølgende også skal tilbydes at købe ejendommen.

Der er ikke lagt op til en ændring af de eksisterende regler om tilbudspligt, og sælger af en beboelsesejendom kan derfor forvente, at de nye regler vil medføre en forlænget transaktionsproces. I praksis bliver realiteten nok den, at lejerne først har en acceptperiode på 10 uger, hvorefter ejendommen skal tilbydes til et alment boligselskab med en endnu ikke fastsat acceptperiode. Forslaget rejser desuden spørgsmålet om, hvordan et alment boligselskab skal defineres i loven, samt om ejendommen skal tilbydes én eller flere boligselskaber.

Alt i alt er budskabet til ejendomsudviklere med projekter i hovedstadsområdet klart: krav til boligsammensætning, udvidet tilbudspligt og loft over udlejningsboliger skal tænkes ind allerede i den tidlige projektering.

2. Korttidsudlejning og bygningsreglementet

Regeringen vil begrænse den korttidsudlejning, der fortrænger almindelig beboelse, blandt andet ved at lukke de såkaldte skyggehoteller. Dette initiativ er – i modsætning til Boligplan 2030 – formuleret generelt og vil formentlig gælde på landsplan. For ejere, der udlejer via platforme som Airbnb, kan det betyde nye restriktioner og skærpede kontrolindsatser.

Derudover vil regeringen igangsætte et eftersyn af bygningsreglementet med henblik på at gøre det enklere at renovere, omdanne og bygge nyt. Boligudbuddet i den eksisterende bygningsmasse skal øges ved at omdanne loftarealer og kældre til beboelse, konvertere erhvervslokaler til boliger og gøre det lettere at opdele og delvist udleje sin bolig. Momsreglerne for byggegrunde ligestilles under hensyntagen til EU-reglerne.

3. "Bevar eller forklar" – nye barrierer for nedrivning

Regeringen vil gøre det sværere at rive boliger ned. For boliger over en vis værdi undersøges muligheden for at indføre et "bevar eller forklar"-princip, en nedrivningsafgift svarende til den miljø- og klimamæssige påvirkning, strammere krav til recirkulation af byggematerialer samt skærpede dokumentationskrav forud for nedrivningstilladelser.

Gennemføres disse tiltag, vil de lægge sig oven i de eksisterende krav i byggeloven og planloven og skabe nye administrative og økonomiske barrierer for nedrivningsprojekter. Til gengæld vil det blive mere attraktivt at renovere og omdanne eksisterende bygninger – hvilket er i tråd med den generelle bæredygtighedsdagsorden.

Hvad nu?

En lang række forslag er nu bragt på bordet, men den endelige lovgivningsmæssige udmøntning vil afhænge af de politiske forhandlinger. Retningen er imidlertid klar. Aktører på ejendomsmarkedet bør allerede nu forholde sig til de signalerede ændringer - og særligt ejendomsudviklere i Københavns- og Frederiksberg Kommune bør notere sig, at væsentlige planretlige ændringer kan være på vej. De bredere tiltag om nedrivningsregulering, korttidsudlejning og bygningsreglement vil derimod ramme på tværs af hele landet. Vi følger udviklingen tæt og vender tilbage, når de første lovforslag er fremsat.