Nye retningslinjer fra Social- og Boligstyrelsen: Hvad betyder de for opførelse af almene boliger?

Kommunens godkendelse af opførelse af nyt byggeri i den almene sektor 

Når en almen boligorganisation ønsker at opføre nye almene boliger, kræver det en godkendelse fra kommunen. Inden projektet kan blive godkendt, skal kommunen sikre, at reglerne i almenbolig-, bygge-, plan-, miljø- og udbudslovgivningen mv. overholdes. I kraft af kommunens rolle bør og vil boligorganisationen ofte inddrage kommunen tidligt i projektet, bl.a. med henblik på at skabe dialog om såvel boligorganisationens ønsker som kommunens forventninger og beslutningsgrundlag.  

Behovsanalysen 

Inden kommunen godkender opførelse af nye almene boliger, skal kommunen vurdere, om der overordnet er behov for nye boliger. Kommunen skal foretage en samlet vurdering af det lokale boligmarked, herunder om der er et behov for nyt støttet boligbyggeri ("behovsanalysen"). Behovsanalysen er en skønsmæssig vurdering, der foretages af kommunen på baggrund af de konkrete omstændigheder. Der er begrænset praksis på området og det er derfor en vurdering, som kan være ganske vanskelig.  

Kommunen skal vurdere det påtænkte projekt ud fra alle relevante saglige hensyn. En række momenter kan inddrages i vurderingen af, om der er behov for nyt støttet byggeri - eksempelvis:  

• lejeledighed og lejetab hos kommunens almene boligorganisationer,
• hvilke boligtyper og -størrelser, der efterspørges i det konkrete boligområde,  
• beliggenhed/geografi,  
• hvordan der skabes mest mulig værdi for de investerede midler,  
• øvrig projektudvikling i kommunen,  
• etc.  

I vurderingen af, om et nybyggeri-projekt kan godkendes, kan kommunen også inddrage bl.a. boligforeningens økonomi, kvaliteten af byggeriet og om boligerne kan forventes udlejet efter deres formål.  

Er boligerne i kommunen generelt svære at leje ud, og er der i forvejen en stor tomgang og lejetab i de forskellige boligorganisationer, synes det svært at retfærdiggøre, at der godkendes opførelse af nye almene boliger.   

Social- og Boligstyrelsens tilkendegivelse og hvad den betyder 

Social- og Boligstyrelsen rettede i 2023 kritik mod en kommune, som havde godkendt etablering af nye almene boliger. I den forbindelse udtrykte styrelsen bl.a. følgende: 

1. Kommunen bør fremadrettet lægge grundige analyser om boligbehovet i kommunen til grund for godkendelse af etablering af nye almene boliger i kommunen.   
2. Godkendelse af nye almene boliger kræver, at der er efterspørgsel efter den konkrete boligtype, som ønskes etableret - eksempelvis små og billige boliger - og som på det aktuelle marked ikke kan imødekommes.  
3. Alternativt skal der foreligge analyser og oplysninger, som sandsynliggør en forventet øget efterspørgsel efter en bestemt boligtype.  

Disse forhold udgør styrelsens vurdering af, hvad der som minimum skal indgå i behovsanalysen. Styrelsen tog imidlertid ikke stilling til, hvilke øvrige forudsætninger der hverken kan eller ikke kan indgå i behovsanalysen. Selvom kommuner og boligorganisationer har fået en rettesnor for fremtidige behovsanalyser, er der ikke med styrelsens skrivelse gjort endeligt eller udtømmende op med, hvad der kan indgå i behovsanalysen. Behovsanalysen må således (fortsat) i vid udstrækning bero på en skønsmæssig vurdering.