15 %-reglen: Højesteret tilsidesætter værdiansættelse af investeringsejendomme

15 %-reglen

15 %-reglen giver mulighed for at overdrage fast ejendom fra eksempelvis forældre til børn til en værdiansættelse svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/-15 %. 

Reglen gælder dog ikke, hvis der foreligger "særlige omstændigheder". Særlige omstændigheder foreligger, når konkrete forhold vedrørende den relevante ejendom klart indikerer, at handelsværdien er markant højere end den offentlige ejendomsvurdering. 

Læs mere om særlige omstændigheder: Nyt om "15 %-reglen": Skatterådet fortolker "særlige omstændigheder" | Kromann Reumert

Med de endelige ejendomsvurderinger der løbende udrulles i 2024 og (forventeligt) 2025 ændres reglen til en 20 %-regel, så ejendomme kan overdrages til seneste offentlige ejendomsvurdering +/-20 %.

Sagens omstændigheder

Sagen angik, om Skattestyrelsen skulle acceptere en værdiansættelse af ejendommene i overensstemmelse med 15 %-reglen ved en fars overdragelse af investeringsejendomme til sine to døtre. Ejendommene var ejet af to kommanditselskaber, og faderen overdrog anparterne i selskaberne til døtrene.

For investeringsejendomme gælder efter årsregnskabsloven, at ejendomme løbende i selskabernes årsregnskab skal reguleres til "dagsværdi", der skal afspejle ejendommenes aktuelle handelsværdi.

I overensstemmelse hermed var de konkrete ejendomme værdiansat til dagsværdi i selskabernes årsregnskaber, og spørgsmålet var, om 15 %-reglen under disse omstændigheder kunne anvendes.

Læs også: Højesteret afviser anvendelsen af "15 %-reglen" | Kromann Reumert

Den regnskabsmæssige værdi var 169.750.000 kr. og den offentlige vurdering 122.480.000 kr.

Højesterets afgørelse

Højesteret fandt, at værdiansættelse af en investeringsejendom til dagsværdi i et årsregnskab i overensstemmelse med reglerne i årsregnskabsloven, kan begrunde fravigelse af 15 %-reglen. Om 15 %-reglen i det enkelte tilfælde skal fraviges, beror på en konkret vurdering af navnlig forskellen mellem dagsværdien og den offentlige ejendomsvurdering. 

Konkret fandt Højesteret, at ejendommenes regnskabsmæssige værdi på i alt 169.750.000 kr. væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering på i alt 122.480.000 kr. 

Derfor forelå der særlige omstændigheder, som betød, at skattemyndighederne ikke skulle acceptere, at anparterne i kommanditselskaberne blev overdraget baseret på en værdiansættelse af investeringsejendommene efter 15 %-reglen.