Nyt om familieoverdragelser af fast ejendom

Hvad betyder Højesterets afgørelse?

Højesteret har i en ny afgørelse fastholdt, at fast ejendom fortsat kan overdrages til børn og børnebørn til en værdi svarende til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15%, medmindre der foreligger helt konkrete, særlige omstændigheder. Hermed er noget af den tidligere usikkerhed om dette princip til dels fjernet. Det er derfor fortsat hensigtsmæssigt at vurdere, om det er tid til at overdrage fast ejendom til dine børn eller børnebørnene.

Dog gælder nogle undtagelser, hvor særlige, konkrete omstændigheder kan medføre, at Skattestyrelsen vil stille spørgsmålstegn ved en værdiansættelse svarende til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15%. Dette kan f.eks. være:

• Ejendommen er købt/solgt umiddelbart før eller efter familieoverdragelsen
• Der har været konkrete salgsforhandlinger med uafhængige parter omkring ejendommen
• Der foreligger en sagkyndig vurdering af ejendommen (f.eks. fra mægler)
• Der er før eller efter overdragelsen optaget lån i ejendommen, der overstiger den offentlige ejendomsvurdering
• Ejendommen skal overdrages fra et dødsbo, hvor der ved overdragelsen bliver en skævdeling i boet. Det kan indikere, at arvingerne har vurderet, at ejendommen har en højere værdi end det, den ønskes overdraget til
• Ejendommen er siden den seneste offentlige ejendomsvurdering undergået omfattende renoverings- eller forbedringsarbejde
• En ejerlejlighed er ved seneste offentlige ejendomsvurdering vurderet som udlejet.

Det er derfor vigtigt, at der altid foretages en konkret vurdering.

Lidt om Højesterets afgørelse

Afgørelsen fra Højesteret vedrørte en erhvervsejendom, der blev udlagt fra et dødsbo til den offentlige ejendomsvurdering minus 15%.

Ejendommen var ved den seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2010 vurderet til 22,7 MDKK og blev derfor udlagt til 19,3 MDKK.

Denne værdiansættelse ville Skattestyrelsen ikke acceptere, idet sammenlignelige ejendomme blev solgt med en gennemsnitlig salgspris svarende til 165% af den offentlige ejendomsvurdering for den konkrete ejendom.

Højesteret underkendte imidlertid Skattestyrelsens argument og fastslog, at det er det offentlige – og ikke borgeren – der må bære risikoen for, at den offentlige ejendomsvurdering er lavere end handelsværdien på ejendommen. Det gælder også i en situation, hvor den offentlige ejendomsvurdering ikke har været ajourført gennem en længere årrække.

Højesteret slog dermed fast, at det forhold, at den offentlige ejendomsvurdering er lav i forhold til den almindelige prisudvikling, ikke udgør en særlig omstændighed, der kan begrunde en fravigelse af hovedreglen om, at en ejendom kan overdrages til den offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15%.

Hermed er det nu slået fast, at undtagelsen om ”særlige omstændigheder” alene finder anvendelse, når der foreligger særlige, konkrete omstændigheder direkte relateret til den specifikke ejendom.