Kan en kommune sælge ejendom med krav til beboerdiversitet?

Af udbudsbekendtgørelsen for kommuner og regioners salg af fast ejendom følger det, at kommunalbestyrelsen henholdsvis regionsrådet fastsætter, på hvilke vilkår en ejendom udbydes til salg.

Hvor der ikke er lovgivning, der regulerer, hvilke vilkår kommunen kan fastsætte for salget af en ejendom, må spørgsmålet om et vilkårs lovlighed afgøres på grundlag af kommunalfuldmagten. Det er således afgørende, om der ved vilkåret varetages en saglig, kommunal interesse.

For så vidt angår kommuners mulighed for, i forbindelse med et salg, at stille vilkår om, at der skal opføres boliger med en maksimeret husleje, har Ankestyrelsen i en udtalelse fra marts 2022 taget stilling hertil.

Sagen kort

Rødovre Kommune vedtog i 2017 en lokalplan for et særligt udviklingsområde i Rødovre, da kommunalbestyrelsen vurderede, at området havde forudsætningerne for at kunne udvikle sig til en attraktiv ”bykerne”. Lokalplanen forudsatte opførelse af et ”ikonbyggeri”, der skulle være med til at realisere et politisk mål om at kunne skabe ”betalbare boliger”.

Begrebet ”betalbare boliger” blev af kommunen defineret som ”boliger, hvis lejeniveau retter sig mod en bred diversitet af borgere”. Som eksempel nævnes studieboliger, kollegier og seniorbofællesskaber, for hvilke størrelsen og lejeniveauet kunne holdes forholdsvis lavt. Hensynet bag ønsket om etablering af ”betalbare boliger” var at fremme borgerdiversiteten i den nye bydel.

Rødovre Kommunes vilkår om opførelse af ”betalbare boliger” ville indebære, at kommunen måtte forvente et salgsprovenuet for ejendommen under markedsprisen for et salg uden dette vilkår. Kommunen rettede på den baggrund henvendelse til Ankestyrelsen med henblik på en vurdering af, om kommunen lovligt kunne fastsætte dette vilkår for salget.

Rødovre Kommune argumenterede over for Ankestyrelsen for, at vilkåret om opførelse af ”betalbare boliger” alene ville påvirke prisen bagatelagtigt. Det pågældende areal, for hvilket vilkåret om opførelse af ”betalbare boliger” skulle gælde, udgjorde således alene 937 m2 ud af et samlet udbud på 43.000 m2. Dermed hvilede vilkåret alene på 2,18 procent af det samlede, udbudte areal, og dermed ville prispåvirkningen også være bagatelagtig.

Ankestyrelsens vurdering

Ankestyrelsen fastslår, at der alene kan fastsættes vilkår for anvendelsen af en udbudt ejendom, som vil påvirke markedsprisen for ejendommen i nedadgående retning, såfremt der er lovhjemmel hertil. Kommunen kan dog også, med hjemmel i kommunalfuldmagten, tilvejebringe boliger til visse persongrupper, der må antages at have specielle behov, forudsat at kommunen i anden sammenhæng har særlige forpligtelser over for disse persongrupper.

Ankestyrelsen fastslog på denne baggrund, at Rødovre Kommune ikke kunne udbyde et areal til salg med vilkår om, at arealet bebygges med henblik på at tilvejebringe boliger til studerende, seniorfællesskaber eller andre i det segment, hvor boligudgiften matcher begrebet ”betalbare boliger”.

Ankestyrelsen lægger i vurderingen vægt på, at Rødovre Kommune ikke har en særlig forpligtelse over for den pågældende persongruppe, som ville få gavn af de ”betalbare boliger”.

Det forhold, at kommunens ønske var båret af hensynet til borgerdiversitet i den nye bydel, kunne, efter Ankestyrelsens opfattelse, ikke føre til et andet resultat, da kommunen ikke havde særlige forpligtelser over for den gruppe af borgere, som kommunen har til hensigt at opføre ”betalbare boliger” til. Ligeledes kommenterer Ankestyrelsen end ikke, at arealet, der pålægges et vilkår om ”betalbare boliger”, alene udgør en meget begrænset andel af den samlede udbudte ejendom.

Ankestyrelsens udtalelse fra 2022 ligger i tråd med Ankestyrelsens tidligere praksis på området. Også i en udtalelse fra 2007 fastslog Ankestyrelsen således, at Københavns Kommune ikke havde hjemmel i kommunalfuldmagten til at engagere sig i boligforsyningen og herved sikre etablering af boliger med en maksimal husleje, idet kommunen ikke havde nogen særlig forpligtelse over for uformuende familier, som boligerne var rettet imod.

Bech-Bruuns kommentar

Hvorvidt et vilkår om en maksimal lejebetaling ved salg af kommunal ejendom kan udgøre en saglig kommunal interesse, kan, efter vores opfattelse, diskuteres. Et sådant vilkår fastlægges således ikke nødvendigvis med henblik på at tilgodese en særlig borgergruppe, men kan også fastlægges af hensyn til at sikre den gode byudvikling med et mere levende og alsidigt byområde eller for at fastholde skatteborgere, der ellers vil fraflytte kommunen som følge af manglende, relevante boligtilbud.

En fuldstændig tilsvarende argumentation gør sig, efter vores opfattelse, også gældende i forhold til fastsættelse af krav om etablering af ejerbolig ved salg af kommunale arealer, idet også et sådant krav kan medvirke til at sikre en ønsket diversitet og borgerfastholdelse.

På baggrund af den seneste udtalelse fra Ankestyrelsen må det imidlertid konstateres, at det ikke aktuelt er muligt at fastlægge sådanne vilkår ved salg af kommunal ejendom.

Hvis det fremover skal være muligt at fastsætte sådanne vilkår om maksimal husleje, krav om bestemte ejerformer mv., vil det således kræve, at der etableres en lovhjemmel, der giver mulighed herfor, svarende til den ændring af planloven, der blev lavet i 2015, som åbnede mulighed for kommunalt krav om en vis andel almene boliger i byerne.

Forholdet ses dog at være på den politiske dagsorden. Venstre gik således til valg på forslag om opførelse af flere ejerboliger i Danmark, herunder ved at give kommunerne mulighed for at kræve opførelse af ejerboliger. Ligeledes blev der i juni 2022 indgået en aftale mellem den daværende regering, Venstre, Dansk Folkeparti og De Konservative om gennemførelse af en række ændringer af planloven. I henhold til denne aftale skal kommunerne tillægges bedre muligheder for at sikre et varieret boligudbud, og der er på den baggrund igangsat et udvalgsarbejder, der skal afdække, hvilke initiativer der kan tages for at fremme opførelse af flere ejerboliger for at sikre blandede byer.

Det bliver således spændende at følge, om der vedtages en sådan ændring af planloven, at det fremover vil blive muligt for kommunerne at fastlægge vilkår om ejerformer, maksimal husleje mv.

Udtalelsen kan læses her.