Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Har du styr på alle skattereglerne ved forældrekøb?

Hulgaard Advokater
19/01/2024
Har du styr på alle skattereglerne ved forældrekøb?
Hulgaard Advokater logo
Hvis du overvejer at købe en bolig til dine børn eller forældre– eller allerede har købt en bolig– er det en god ide at være opmærksom på de skattemæssige forhold. Vores artikel hjælper dig og din lejer/familien med at holde styr på regeljunglen.

Hvad skal du særligt være opmærksom på?

  1. Bør dit barn købe ejendommen fremfor dig?
  2. Du bør oprette en selvstændig konto til din forældrelejlighed
  3. Fradragsmulighederne
  4. Muligheden for at trække istandsættelsesudgifterne fra
  5. Fordelen for dit barn, hvis han eller hun fremlejer et eller flere værelser
  6. Huslejeniveauet
  7. Særregler for andelsboliger


Bør dit barn købe ejendommen fremfor dig?

Hvis du allerede inden købet af ejendommen ved, at du vil sælge ejendommen på et senere tidspunkt, uden at du selv har boet der, så skal du være opmærksom på, at avancen på salget vil blive beskattet. Dette gælder, uanset om du sælger til dit barn eller en tredjemand.


Hvordan kan I undgå denne beskatning? Både du og dit barn kan undgå beskatning af avancen, hvis dit barn køber ejendommen fra starten og bor der. Her kan du som forælder hjælpe dit barn økonomisk ved f.eks. kontante gaver, arveforskud eller et rentefrit familielån for at få finansieringen af købet på plads.


Når dit barn selv ejer ejendommen, vil han eller hun ikke kunne få boligstøtte, fordi det ikke er en lejebolig, men til gengæld vil ejendommen kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen. Ifølge parcelhusreglen kan ejendommen sælges skattefrit, hvis du har beboet den i din ejertid.


Hvis du vælger at købe ejendommen, så skal du ved en eventuel senere overdragelse til barnet forholde dig til værdien, der skal overdrages til. Du kan læse mere om værdiansættelse af fast ejendom ved familieoverdragelser her.


Du bør oprette en selvstændig konto til din forældrelejlighed

Hvis du køber en ejendom med henblik på at udleje den, så vil du som udgangspunkt blive betragtet som selvstændig erhvervsdrivende. Dette gælder, uanset om du lejer ejendommen ud til dit barn eller tredjemand.


Når du qua udlejningen er selvstændig erhvervsdrivende, skal du have et separat regnskab for ejendommen (indtægter og udgifter), som skal angives separat i din årsopgørelse (overskud eller underskud). Dit regnskab skal dog ikke indsendes til SKAT, men det skal kunne fremvises og opbevares i 5 år.


Du skal årligt betale skat af dit eventuelle overskud ved udlejningen. Overskuddet før renter beskattes som personlig indkomst, medmindre du bruger virksomhedsordningen. Renteudgifter kan du få fradrag for i kapitalindkomsten. Du skal også betale grundskyld, men da du ikke bor i ejendommen, betaler du ikke ejendomsværdiskat.


Ny boligskat i 2024 – læs mere her


Ny ejendomskattelov fra 2024: Hvilken betydning har det for din erhvervsejendom?


Det er derfor vores klare anbefaling, at du opretter en separat bankkonto vedrørende udlejningen og driften af ejendommen, så du kan danne dig et overblik over økonomien og at du sørger for at bogføre løbende og i det hele taget overholde bogføringslovens regler.

Fradragsmulighederne

I 2020 vedtog Folketinget en ændring af reglerne i virksomhedsordningen for huse, lejligheder og ejerlejligheder, som udlejes til nærtstående. Forældrekøb og udlejning kan stadig indgå i virksomhedsordningen, men der skal foretages en rentekorrektion. Dette har således fjernet den højere fradragsværdi af renteudgifter, som man tidligere har kunnet opnå i virksomhedsordningen sammenlignet med renteudgifter i privat regi.


Det er væsentligt at bemærke, at virksomhedsordningen ikke længere indebærer muligheden for, at udlejning til nærtstående kan indgå i ordningen. Dvs. forældrekøb kan ikke indgå i virksomhedsordningen for nye forældrekøb. Muligheden gælder dog stadig for forældrekøb inden 2021.


I dit regnskab kan du fratrække udgifter til skatter, forbrug, forsikring, renovation, grundejerforeningsbidrag, evt. udgifter til administration og bistand med regnskabet, udvendig renhold samt vedligeholdelse.

Muligheden for at trække istandsættelsesudgifterne fra

Når du udlejer din ejendom, kan du kun få fradrag for dine vedligeholdelsesudgifter og dermed ikke dine forbedringsudgifter. Men hvornår er der tale om det ene eller det andet?


Forbedring handler om, at ejendommen sættes i bedre stand, end den var, da den blev købt af dig. Det kan være udgifter til ny varmekilde eller nyt badeværelse, medmindre du har ejet ejendommen så længe, at badeværelsets udskiftning vil være vedligehold pga. slid og ælde.


Fradraget for vedligeholdelsesudgifter omfatter kun udgifter til vedligeholdelse af ejendommen på grund af forringelse ved slid og ælde i din ejertid. Dvs. dine udgifter til vedligehold stiger i takt med din ejertid. I de første tre ejerår kan du højst fratrække istandsættelsesudgifter svarende til 25 procent af den årlige lejeindtægt for udlejede ejerlejligheder og 35 procent for udlejede en- og tofamiliehuse.

Fordelen for dit barn, hvis han eller hun fremlejer et eller flere værelser

Hvis dit barn fremlejer en del af værelserne i lejligheden til beboelse, kan han eller hun ved indkomstopgørelsen vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægterne, der overstiger et bundfradrag på 2/3 af fremlejers (dit barns) egen årlige leje for hele lejligheden, jf. ligningslovens § 15 P, stk. 1.


Huslejeniveauet

Selvom du frit kan vælge, hvor meget dit barn skal betale i husleje, så er dette ikke ensbetydende med, at beskatningen af lejeindtægten er begrænset hertil. Du skal nemlig betale skat af en lejeindtægt, der svarer til markedslejen i det pågældende boligområde, uanset hvilken leje, der opkræves.


Hvis lejen er lavere end markedslejen vil forskellen mellem den opkrævede husleje og markedslejen blive opfattet som en gave til dit barn. Dit barn vil således risikere at skulle betale gaveafgift, hvis den samlede forskellen overstiger det skattefrie bundfradrag for gaver på kr. 74.100 (2024).


Eksempel:


Du har købt en forældrelejlighed og udlejer denne til dit barn.


Dit barn betaler kr. 2.500 pr. måned.


Markedslejen er kr. 10.000 pr. måned.


Dvs. forskellen mellem den opkrævede husleje og markedslejen er kr. 7.500. Dette svarer til en forskel årligt på kr. 90.000.


Dit barn vil således skulle betale gaveafgift på 15 % af kr. 15.900, lig kr. 2.385


Derudover vil du blive beskattet af kr. 10.000 pr. måned og ikke den reelle opkrævede husleje på kr. 2.500.


Skattestyrelsen accepterer normalt en husleje, som er behandlet af Huslejenævnet.


Huslejenævnet træffer afgørelse i tvister (uenigheder) mellem lejere og udlejere i private udlejningsejendomme. Udgangspunktet er, at der skal være tale om en tvist, før Huslejenævnet tager sig af sagen. Udover tvister kan nævnet for udlejere, der kun udlejer/ejer ét lejemål, forhåndsgodkende huslejen forud for udlejning. Det vil således være en mulighed, hvis du som forælder kun ejer og udlejer denne ene ejendom.


Det koster kr. 596 (2024-niveau) at søge om en forhåndsgodkendelse af lejen.

Særregler for andelsboliger

Ovenstående regler om forældrekøb og skat gælder ikke ved udlejning af en andelsbolig. Du ejer ikke en andelsbolig, men har brugsretten til en bolig. Hvis du som forælder ejer et andelsbevis, vil udleje til dit barn blive sidestillet med fremleje. Derfor kan du ikke anvende reglerne om forældrekøb.


Du kan derfor alene fratrække din egen husleje/boligudgift i indtægten ved udlejningen.


Det er væsentligt, at du inden købet af andelsboligen undersøger, om det overhovedet er tilladt at udleje den. Dette afhænger af den pågældende andelsboligforenings vedtægter.


Hvis du udlejer andelsboligen, skal et eventuelt overskud oplyses på din årsopgørelse og beskattes som personlig indkomst.


Ovenstående gælder ligeledes ved et såkaldt ”omvendt forældrekøb”, det vil sige, når børn køber en bolig til deres forældre.

Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Hulgaard Advokater logo
Kolding
Birkemose Allé 41
6000 Kolding
38 40 42 00
mail@hulgaardadvokater.dk
Aarhus
Marselisborg Havnevej 22, 1.
8000 Aarhus C
Ballerup
Borupvang 3
2750 Ballerup
Gratis Nyhedsservice
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden
Vær den første til at modtage relevante juridiske nyheder inden for dine interesseområder
Tilmeld dig nu
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Hvad skal du være opmærksom på ved erhvervslejekontrakter. Det kommer advokat, Kristina Meier Risbjerg, ind på her.
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Der kan særligt være en fordel ved at handle ejendomme inden den 1. januar 2024. Det kommer vi bl.a. nærmere ind på i denne episode.
Artikler, der kunne være relevante for dig
Lovforslag om revideret liste over ikke-samarbejdsvillige skattejurisdiktioner fremsat
Lovforslag om revideret liste over ikke-samarbejdsvillige skattejurisdiktioner fremsat
23/05/2024
Skatte- og afgiftsret
Personskattereformen er vedtaget: Skal du betale top-topskat i 2026?
Personskattereformen er vedtaget: Skal du betale top-topskat i 2026?
28/05/2024
Skatte- og afgiftsret
Klager opnår dispensation for fristoverskridelse
Klager opnår dispensation for fristoverskridelse
28/05/2024
Skatte- og afgiftsret
Garantitræk ved entreprenørkonkurser - ny praksis skubber til grænserne
Garantitræk ved entreprenørkonkurser - ny praksis skubber til grænserne
31/05/2024
Insolvens og rekonstruktion, Fast ejendom og entreprise
Regeringen udgiver ny solcellestrategi
Regeringen udgiver ny solcellestrategi
04/06/2024
Energi og forsyning, Fast ejendom og entreprise, Øvrige
Politisk enighed om EU-direktiv på udbytteområdet
Politisk enighed om EU-direktiv på udbytteområdet
I går
Skatte- og afgiftsret, EU-ret
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted