Arealudviklingsselskaber - kommuners valg af og samarbejde med private investorer

I vores første artikel i serien om arealudviklingsselskaber, kan du læse om arealudviklingsselskabers muligheder og begrænsninger, herunder kommunalfuldmagtens grænser.  

Udvælgelse af investor - direkte tildeling eller udbud?

Kommunen kan frit vælge, hvilken privat investor den vil stifte arealudviklingsselskabet med. Kommunen er altså ikke forpligtet til at udbyde rollen som ekstern investor.  

Ved valg af investor, skal kommunen dog iagttage de almindelige forvaltningsretlige regler og EU-retlige principper om gennemsigtighed, ligebehandling og ikke-diskrimination. Det er vores erfaring, at en kommune bedst opfylder disse principper ved en frivillig konkurrenceudsættelse af udvælgelsen af den private investor. En fordel ved denne tilgang er, at en frivillig konkurrenceudsættelse muliggør inputs fra forskellige aktører til strukturering af samarbejdet, før vilkår og betingelser for samarbejdet fastlægges endeligt. Inputs opnås typisk ved, at potentielle investorer leverer et forslag til en udviklings- og realiseringsplan, som herefter danner grundlag for udviklingsprojektet. Dette grundlag vil være forpligtende for selskabsdeltagerne og vil typisk kun kunne fraviges, hvis alle selskabsdeltagere er enige om det.

Investor vil typisk skulle deltage både i arbejdet med udviklingen af området og i den efterfølgende realisering af byggeretterne i arealudviklingsselskabet. Det er ved kommunens valg af investor derfor helt afgørende, at investor har de fornødne kompetencer (eksempelvis arkitekter, byudviklere mv.) og økonomiske ressourcer til at løfte sine forpligtelser gennem selskabets levetid. 

Strategi, visioner og planer 

Kommunen og investor bør investere tid og ressourcer til fælles dialog om visioner, planer og strategi for udvikling af området samt modellen for parternes samarbejde, da det - efter vores erfaring -  har afgørende betydning for projektets succes.

Da arealudviklingsselskabets salg af de ejendomme, der er indskudt i og udviklet af arealudviklingsselskabet, ikke er udbudspligtigt, kan selskabets salg af byggeretter ske målrettet til de aktiviteter og anvendelser, som understøtter visionerne for det konkrete projekt bedst. En eventuel købepligt og/eller køberet for investor, herunder pligt til at etablere særlige aktiviteter og faciliteter, vil kunne bidrage til at sikre, at visionen og fremdriften i udviklingen. Dog skal salget til investorer ske på markedsvilkår, samtidig med, at  kommunens deltagelse i selskabet opretholdes.

En fornuftig businesscase

Det er vores erfaring, at omfanget af byggeretter, som indskydes i selskabet, og som investor opnår fortrinsret til at købe af selskabet, er afgørende for hvilken type investor, der har interesse i at deltage i en udvikling af by- og/eller havnearealer. Antallet af byggeretter skal være af en vis volumen, før udvalgte professionelle investorer kan se en fornuftig businesscase i projektet. Årsagen er, at etablering af samarbejdet er en ressourcekrævende proces for kommunen og de private investorer, ligesom der skal være en vis værdi i selskabet, for at selskabet kan understøtte den organisation, der er nødvendig for at drive udviklingen.

Vores bemærkninger

Ved et arealudviklingsselskab får kommunen mulighed for at indgå i et forpligtende og længerevarende samarbejde

med en eller flere private investorer, som foruden kapital kan bidrage med ressourcer og kompetencer, som kommunen ikke (nødvendigvis) selv råder over, og som kan være med til at sikre, at projektet afspejler brugernes behov og ønsker for byens udvikling.

En frivillig konkurrenceudsættelse i valget af den private investor kan gennemføres ved eksempelvis konkurrencepræget dialog eller udbud med forhandling mellem et antal prækvalificerede investorer med rådgiverteams, hvor investorerne hver især leverer forslag til udviklings- og realiseringsplan. Vores erfaring indikerer, at en sådan tilgang, udgør et effektivt værktøj til at sikre et robust grundlag for samarbejdet mellem kommunen og den private investor.

Vi rådgiver løbende danske og internationale aktører om projekter indenfor by- og havneudvikling. Har du spørgsmål eller behov for rådgivning, er du velkommen til at kontakte en af vores specialister på området.