Udlejers opsigelsesskrivelse – gør det rigtigt fra start!

Formkravene til udlejers opsigelse

Lejelovens § 176, stk. 1 oplister formkravene til udlejers opsigelse. For størstedelen af alle opsigelser gælder følgende formkrav;

1. Skriftlighed,
2. Indsigelsesvejledning,
3. Begrundelse for opsigelsen, og
4. Oplysning om erhvervsbeskyttelse og erstatning, hvis der er tale om et blandet lejeforhold.

I visse tilfælde er der ligeledes krav om, at udlejer skal tilbyde den opsagte lejer et andet lejemål i ejendommen. Dette krav fremgår af lejelovens § 174 og vil ikke blive gennemgået nærmere her.

Opsigelse af accessoriske enkeltværelser og etablissementslejemål er ikke omfattet af formkravene.

I relation til kravet om skriftlighed skal det nævnes, at lejelovens § 13, stk. 2, der omhandler digital kommunikation, bestemmer, at meddelelser efter lejelovens § 176 ikke kan afgives som digitale dokumenter. Det betyder, at udlejers opsigelse ikke kan sendes til lejer pr. e-mail, SMS el.lign., uanset hvilken aftale parterne måtte have og uanset lejelovens udgangspunkt om, at parterne har aftalefrihed i forhold til, hvilken kommunikationsform de ønsker i lejeforholdet. Det samme gælder for lejers indsigelse til opsigelsen, der ligeledes skal sendes skriftligt til udlejer, dvs. denne kan heller ikke afgives ved brug af digitale dokumenter.

At opsigelsen skal være begrundet betyder, at udlejer klart og tydeligt skal angive opsigelsesgrunden, som udlejer påberåber sig, så der ikke for lejer kan være nogen rimelig tvivl om,

1. med hvilken begrundelse udlejeren opsiger, og
2. efter hvilken bestemmelse opsigelse afgives. Det er altså ikke nok blot at henvise til den relevante lovbestemmelse, men det skal derimod være angivet, hvad opsigelsen skyldes, f.eks. en husordenovertrædelse.

Påberåbes mere end én opsigelsesgrund, skal hver enkelt af disse være anført i opsigelsesskrivelsen. Det kan ikke kræves, at udlejer i forbindelse med afgivelse af opsigelsen dokumenterer, at der er nødvendigt grundlag for opsigelsen.

Indeholder en opsigelse den korrekte begrundelse, men uden henvisning til den relevante lovbestemmelse, vil opsigelsen formentlig blive anset for at være gyldig. Hvis blot der ikke er tvivl om opsigelsesgrunden. Det anbefales dog alligevel, at man angiver såvel opsigelsesgrunden samt den relevante lovbestemmelse i opsigelsesskrivelsen, og sikrer sig, at det angivne er korrekt.

Modsat en ophævelsesskrivelse skal en opsigelsesskrivelse indeholde en indsigelsesvejledning. Lejer skal således modtage en vejledning om, hvad han/hun skal gøre, hvis opsigelsen ikke kan godkendes. Undlader udlejer at oplyse om lejers ret til at fremsætte eventuel indsigelse mod opsigelsen inden 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til lejer, har dette ugyldighedsvirkning. Også selvom lejer i en sådan situation alligevel afgiver en indsigelse, er opsigelsen ikke gyldig. Det skal udtrykkeligt angives, at lejers evt. indsigelse skal fremsættes skriftligt, se nedenfor.

Hvor udlejer har givet lejer en for kort indsigelsesfrist, f.eks. 4 uger i stedet for 6 uger, vil opsigelsen formentlig også være ugyldig, da gyldighedsbetingelser typisk vurderes strengt i lejeretten. Derimod er opsigelsen ikke ugyldig, fordi udlejer i sin indsigelsesvejledning skriver ordet "inden" i stedet for "senest". Oplyser udlejer ved en fejl i opsigelsesskrivelsen lejer om, at indsigelsesfristen er længere end 6 uger, så vil dette være bindende for udlejer. Dog skal man som udlejer være opmærksom på, at en forlængelse af lejers frist, tilsvarende forkorter udlejers frist for at anlægge sag ved boligretten. Det betyder, at udlejer fortsat vil være forpligtet til at indbringe sagen for boligretten inden 6 uger efter udløbet af den korrekt beregnede lejerfrist.

Kravet om, at udlejer ved blandede lejeforhold skal give lejer oplysning om erhvervsbeskyttelse og erstatning, betyder ikke, at udlejer skal overveje, om lejemålet er erhvervsbeskyttet, altså om erhvervsvirksomhedens forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden. Selvom et lejemål ikke har været anvendt som et blandet lejemål i en årrække, er det formålsangivelsen i lejekontrakten, der er afgørende for, om formkravet skal overholdes af udlejer i forbindelse med opsigelse af lejer. Oplysningen kan gives ved, at kopi af lejelovens §§ 177-179 vedlægges opsigelsesskrivelsen. Hvis lejemålet ikke er erhvervsbeskyttet, har bestemmelsernes indhold ikke betydning, bortset fra, at oplysningen om dem skal gives, fordi det er et formkrav til opsigelsen. Hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet, skal opsigelsens rimelighed vurderes, og lejer får adgang til at kræve erstatning.

Er ovennævnte formkrav ikke opfyldt, vil opsigelsen være ugyldig. Og dette uanset, om lejer har foretaget sig noget i anledning af opsigelsen. Lejer har ikke pligt til at gøre udlejer opmærksom på, at opsigelsen er ugyldig, og kan derfor – uden at iagttage 6 ugers fristen for indsigelse – til enhver tid påberåbe sig ugyldigheden, herunder f.eks. under fogedrettens behandling af en begæring om udsættelse af lejer. Her vil man som udlejer kunne få sig en ærgerlig overraskelse, da udlejer i tilfælde af ugyldighed må afgive en ny opsigelse med et nyt opsigelsesvarsel samt en ny frist for fraflytning. Dette, da der ikke kan repareres på formfejl i en opsigelse, som er i strid med lejelovens § 176.

Det kan i øvrigt nævnes, at fogeden selv skal påse opsigelsens gyldighed.

Som følge af ovenstående er det også anbefalingen, at man som udlejer sikrer sig, at opsigelsesskrivelsen faktisk opfylder formkravene inden den afsendes. Er man i tvivl, dvs. er et formkrav måske opfyldt, bør dette undersøges nærmere med henblik på at finde ud af, hvordan den kommer til at opfylde formkravene – og hvis den er afsendt, om der skal afgives en ny opsigelse til lejer. Herved vil man kunne undgå at skulle starte forfra med opsigelsesprocessen.

Fraflytter lejer uden forinden at have gjort ugyldigheden gældende, har lejer som udgangspunkt mistet adgangen til få opsigelsen erklæret ugyldig, da den må anses for stiltiende at være accepteret.

To nye kendelser om opsigelsesskrivelsen

I retspraksis har det været uafklaret, hvorvidt udlejers undladelse af at oplyse lejer om, at lejers indsigelse skal være skriftlig, ville medføre opsigelsens ugyldighed.

I en nyligt afsagt landsretskendelse, som er refereret i TBB2024.97, har landsretten taget stilling hertil. Hverken fogedretten eller landsretten anså en udlejers opsigelsesskrivelse for gyldig. Af opsigelsen fremgik, at lejerne skulle fremsætte indsigelse inden 6 uger, hvis opsigelsen ikke kunne godkendes. At en indsigelse skulle være skriftlig var ikke udtrykkeligt angivet. Lejerne havde via deres advokat fremsat indsigelser mod opsigelsen, men disse var fremsendt i en e-mail. Og da en sådan meddelelse ikke opfylder lejelovens skriftlighedskravet, begærede udlejer lejerne udsat af lejemålet, da der ikke rettidigt var gjort indsigelse på korrekt vis. Under fogedrettens behandling af sagen gjorde lejerne gældende, at opsigelsen ikke var gyldig og derfor ikke kunne danne grundlag for udsættelse, da udlejers oplysning om lejernes indsigelsesadgang ikke var tilstrækkelig til at opfylde kravet i lejelovens § 179, stk. 1. Dette fik lejerne medhold i, da det måtte kræves, at det udtrykkeligt i opsigelsesskrivelsen var angivet, at lejers evt. indsigelse skulle fremsættes skriftligt.

I en anden nyligt afsagt landsretskendelse, som er refereret i TBB2024.75, var omdrejningspunktet, hvorvidt det af opsigelsesskrivelsen fremgik tilstrækkeligt klart, hvad der var opsigelsesgrunden. Udlejer af et alment lejemål havde ophævet, subsidiært opsagt, lejers lejemål, med henvisning til at lejer efter modtagelse af en påmindelse havde forsat med ulovligt at udleje sit lejemål via Airbnb. Lejer gjorde ikke indsigelse mod opsigelsen inden for den gældende frist herfor på 6 uger, hvorefter udlejer begærede lejer udsat af lejemålet. Under fogedsagen gjorde lejer gældende, at opsigelsen var ugyldig og ikke kunne danne grundlag for udsættelse, da det ikke fremgik tilstrækkeligt klart, hvad der var opsigelsesgrunden. Udlejer havde i sin opsigelse alene henvist til almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 5 (husordensovertrædelse) og nr. 7 (andre vægtige grunde), og ulovlig fremleje berettigede efter lejers opfattelse ikke udlejer til opsigelse efter nogle af de pågældende bestemmelser. Udlejer mente, at lejers adfærd berettigede til ophævelse af lejemålet, hvorfor lejemålet som det mindre i det mere også kunne opsiges. Såvel fogedretten som landsretten gav udlejer medhold, da opsigelsen fandtes at opfylde betingelsen i almenlejelovens § 89, stk. 1, om angivelse af opsigelsesgrunden, idet lejers ulovlige videreudlejning udtrykkeligt var angivet, og da det tillige af skrivelsen fremgik, at udlejer ophævede lejemålet med henvisning til almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 6, om uberettiget overladelse af lejemålet til andre.

De to kendelser illustrerer vigtigheden af, at udlejer får udarbejdet opsigelsesskrivelsen korrekt og gør sig umage hermed. I modsat fald risikerer udlejer, at det bliver en lang proces med at få lejer ud og i værste fald, at opsigelsesskrivelsen erklæres for ugyldig med den virkning, at udlejer kan starte forfra med at få lejer opsagt – hvis udlejer overhovedet kan opsige lejer på ny på dette tidspunkt, da forholdet/adfærden, der berettigede udlejer i at opsige lejer, i mellemtiden kan være ophørt eller have ændret sig.