Sag afvist fra domstolsbehandling – tvisten skulle i første instans til huslejenævnet

I en dom fra Østre Landsret havde lejer ophævet sit lejemål med henvisning til, at der var problemer med varmeforsyningen. Lejer fraflyttede lejemålet, og der blev afholdt fraflytningssyn. På udlejers fraflytningsopgørelse var dels medtaget en række istandsættelsesarbejder og dels en lejerestance, som udlejer mente at have til gode som følge af, at lejers ophævelse var uberettiget.

Lejer var i det hele uenig i udlejers fraflytningsopgørelse og anlagde derfor en sag for Boligretten med påstand om, at udlejer skulle tilbagebetale såvel depositum som den forudbetalte husleje.

Heroverfor gjorde udlejer gældende, at sagen skulle afvises for Boligretten, idet sagen skulle have været indbragt for huslejenævnet i første instans.

Dette gav både Boligretten og Østre Landsret udlejer medhold i.

En kombination af tvister

I landsrettens præmisser blev det blandt andet anført, at det følger af Lejelovens § 107, at tvister om lejeforhold, der er omfattet af Lejeloven, alene kan indbringes for Boligretten, hvis spørgsmålet ikke efter loven kan indbringes for huslejenævnet. Da sagen vedrørte en kombination af tvister; én, hvor huslejenævnet havde fornøden kompetence (istandsættelsesarbejder efter fraflytning), samt én, hvor huslejenævnet ikke havde den fornødne kompetence (berettigelsen af lejers ophævelse), fandt landsretten med henvisning til lovens forarbejder, at sagen i første instans skulle behandles af huslejenævnet og afviste på den baggrund sagen fra domstolsbehandling.

Dommen er optrykt i Tidsskrift for Bygge- og Boligret (T:BB 2021.749 Ø).

Kommentar

Dommen illustrerer, hvor vigtigt det er fra start at være opmærksom på hvilket retlige forum, der er det rigtige, da det ellers kan få alvorlige konsekvenser.

Dommen synes dog at være i strid med tidligere landsretspraksis, da Vestre Landsret i en sag fra 2012 (T:BB 2012.357 V) nåede frem til det modsatte resultat – nemlig, at i en lignende sag med to tvister – én, hvor huslejenævnet havde kompetence, og én, hvor huslejenævnet ikke havde – kunne anlægges ved Boligretten som første instans, selvom sagen for så vidt angik det ene tvistepunkt burde havde været indledt ved huslejenævnet.

I præmisserne lagde Vestre Landsret vægt på, at den væsentligste del af udgifterne vedrørte spørgsmål, som huslejenævnet ikke var kompetent til at afgøre, og at det andet spørgsmål vedrørte forhold, hvor egentlig bevisførelse kunne være påkrævet.

Førstnævnte begrundelse er dog ikke forskellig fra sagen fra Østre Landsret, hvor den største del af udlejers krav vedrørte den tvist, som huslejenævnet ikke havde kompetence til at behandle.

Retspraksis ses således herefter at være forskellig de to landsretter imellem, og det efterlader lejere og udlejere i et dilemma om, hvordan sådanne sager med en kombination af tvister skal gribes an, og det må derfor altid bero på en konkret bedømmelse af de konkrete omstændigheder i hver enkelt sag, hvordan sagen skal gribes an.

Dommen fra Østre Landsret giver desuden anledning til nogle praktiske udfordringer i sager med en kombination af krav, idet parterne nødsages til enten at opsplitte sine krav i to sager – én for huslejenævnet og én for Boligretten – eller til at indgå en suspensionsaftale for så vidt angår kravet for Boligretten, hvis parten vil forfølge begge krav.