Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Ny Højesterets dom om sammenligningslejemål i småhusejendomme

Focus Advokater
20/06/2024
Ny Højesterets dom om sammenligningslejemål i småhusejendomme
Focus Advokater logo
Højesteret har den 13. juni 2024 afsagt en dom, der giver svar på hvilke sammenligningslejemål,der er anvendelige, når det lejedes værdi skal fastsættes for et lejemål i et småhus med både bolig- og erhvervslejemål. Læs mere her.

Lejen i småhus-lejemål

Et ”småhus” i lejeretlig terminologi er ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder (pr. 1. januar 1995). Lejen skal her fastsættes til det lejedes værdi ved en sammenligning med lejen i ”store” ejendomme (7 eller flere beboelseslejligheder), da lejeniveauet forudsætningsvist skal være det samme. Af forskellige og forholdsvist komplicerede årsager, der relaterer sig til nogle i dag historiske regler, skal man yderligere sondre mellem;

  • ejendomme alene med beboelseslejemål og
  • ejendomme med både boliger og erhvervslejemål ved sammenligningen.


Højesterets dom af 13. juni 2024

Sagen vedrørte et beboelseslejemål i Hørsholm. Lejemålet lå i en mindre ejendom med både beboelse og erhverv i Hørsholm bymidte. I november 2019 varslede udlejer en lejeforhøjelse. Lejeforhøjelsen blev indbragt for huslejenævnet, der godkendte, at den årlige leje pr. 1. marts 2020 blev forhøjet. Som sammenligningsgrundlag henviste huslejenævnet til den omkostningsbestemte kvadratmeterleje pr. 1. januar 2020 i en ejendom uden for Hørsholm bymidte. Efter besigtigelse af både det omtvistede lejemål og fire lejemål i ejendommen uden for Hørsholm bymidte tiltrådte boligretten lejeforhøjelsen fastsat af huslejenævnet.


For Højesteret angik sagen, om lejemålene i ejendommen uden for Hørsholm bymidte kunne anvendes som sammenligningslejemål ved fastsættelsen af lejen. Hvis de kunne anvendes, var spørgsmålet, om de fire lejemål var sammenlignelige.


Højesteret udtalte, at de dagældende regler (tilsvarende de regler, der gælder i dag) efter ordlyden indebærer, at et lejeforhold i en ejendom, hvor der udelukkende er beboelseslejemål, ikke kan anvendes som sammenligningsgrundlag, hvis det lejeforhold, som lejefastsættelsen angår, ligger i en mindre ejendom, hvor der både er beboelses- og erhvervslejemål (blandet ejendom).


Højesteret udtalte desuden, at ordlyden af bestemmelsen er klar, og at forarbejderne ikke giver fornødent grundlag for at fortolke bestemmelsen i strid med sin ordlyd. Udlejeren havde til støtte for lejeforhøjelsen henvist til de fire lejemål i ejendommen uden for Hørsholm bymidte, der efter de foreliggende oplysninger alene indeholdt beboelseslejemål. Disse fire lejemål kunne dermed ikke anvendes som sammenligningslejemål. Da udlejer ikke havde henvist til andet sammenligningsgrundlag for lejeforhøjelsen, fastslog Højesteret, at udlejer ikke havde løftet sin bevisbyrde for, at den aftalte leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi.


Focus Advokater bemærker

Reglerne om lejefastsættelse i boliglejemål er generelt komplicerede, og særligt reglerne om lejens størrelse i småhuse giver anledning til mange tvister, da regelgrundlaget – mere end 25 år efter det er indført – fortsat kan føre til fortolkningsspørgsmål og uklarhed om, hvordan reglerne skal anvendes.


Opstår der en tvist om lejens størrelse i et lejemål, er det væsentligt, at det kan fastslås med stor sikkerhed hvilket regelsæt, der finder anvendelse, og hvordan reglerne skal anvendes i den konkrete tvist. I den refererede sag vedrørte tvisten lejens størrelse pr. 1. marts 2020. Først 4 år – og mange omkostninger – senere blev det fastslået, at udlejeren ikke kunne kræve en lejeforhøjelse. Dette er hverken tilfredsstillende for udlejeren eller lejeren. Sagen illustrerer, at regelsættet er kompliceret, og at det kan være meget svært at forudse, om man har retten på sin side. Desuden illustrerer afgørelsen procesrisikoen ved at varsle en lejeforhøjelse uden at have sikkerhed for, om den kan gennemføres.


Det kan supplerende anføres, at det ikke under sagen ses at have været anfægtet, at sammenligningslejemålene lå i en ejendom opført i 1988 – og dermed at de allerede af den grund som udgangspunkt ikke kunne anvendes til sammenligning, da der var anvendt en anden afkastberegning end i de lejemål, som sagen drejede sig om (opført i 1907).

Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte mig.
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Hvad skal du være opmærksom på ved erhvervslejekontrakter. Det kommer advokat, Kristina Meier Risbjerg, ind på her.
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Der kan særligt være en fordel ved at handle ejendomme inden den 1. januar 2024. Det kommer vi bl.a. nærmere ind på i denne episode.
Artikler, der kunne være relevante for dig
Lejer var berettiget til at ophæve lejekontrakt og kræve erstatning af udlejer
Lejer var berettiget til at ophæve lejekontrakt og kræve erstatning af udlejer
11/06/2024
Lejeret
Skelforretning: Hvor går skellet mellem din og naboens ejendom?
Skelforretning: Hvor går skellet mellem din og naboens ejendom?
21/06/2024
Fast ejendom og entreprise, Øvrige
Nye regler om generationsskifte – væsentlige ændringer i reglerne for generationsskifte i ejendomsbranchen
Nye regler om generationsskifte – væsentlige ændringer i reglerne for generationsskifte i ejendomsbranchen
24/06/2024
Fast ejendom og entreprise, Skatte- og afgiftsret
Afgørelse om parcelhusreglens anvendelse ved rådighed over to boliger
Afgørelse om parcelhusreglens anvendelse ved rådighed over to boliger
03/07/2024
Skatte- og afgiftsret, Fast ejendom og entreprise
Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen udsender ny redegørelse om realkreditlån
Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen udsender ny redegørelse om realkreditlån
08/07/2024
Fast ejendom og entreprise, Øvrige, Finansiering og bankret
Specifikationskravet i erhvervslejeloven - undgå ubehagelige overraskelser
Specifikationskravet i erhvervslejeloven - undgå ubehagelige overraskelser
08/07/2024
Lejeret
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted