Social-, Bolig- og Ældreministeriet har den 9. november 2023 fremsat et lovforslag, som blandt andet præciserer en række utilsigtede ændringer ved den nye lejelov, som trådte i kraft den 1. juli 2022, men som derudover også indeholder forslag til ændringer af tilbudspligtsreglerne.
Folketinget vedtog den 1. marts 2022 en ny lejelov, som trådte i kraft den 1. juli 2022. Der er tale om en sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de før fandtes i lejeloven og boligreguleringsloven.
Den 9. november 2023 fremsatte Social-, Bolig- og Ældreministeriet et lovforslag om ændringer i den nye lejelov. Det foreslås, at ændringerne træder i kraft den 1. januar 2024.
Lovforslaget indeholder tre hovedelementer.
Rettelse af fejl
For det første indebærer lovforslaget en række ændringer, som skal rette op på fejl i den nye lejelov.
Blandt de væsentligste er, at det fremadrettet igen skal kunne aftales, at lejen i omkostningsbestemte lejemål og gennemgribende forbedrede lejemål kan reguleres én gang årligt efter stigninger i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.
Lovforslaget lægger op til at gøre allerede indgåede vilkår gyldige, således lejen fremadrettet kan reguleres med udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.
Ifølge bemærkningerne til forslaget, så er det Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at en udlejer for perioden 1. juli 2022 – 1. januar 2024 ikke kan opkræve eventuelle nettoprisindeksstigninger, selvom det er aftalt i kontrakten, og selvom det både før den 1. juli 2022 og (hvis lovændringer bliver vedtaget) også efter den 1. januar 2024, gyldigt kan opkræves. Det er desuden ministeriet vurdering, at udlejer har pligt til for denne periode at tilbagebetale eventuelle uhjemlede opkrævede opreguleringer af lejen.
Det vil sige, at hvis man som udlejer har reguleret lejen med stigningen i Danmarks Statistiks netto-prisindeks for perioden 1. juli 2022 – 1. januar 2024, og man har opkrævet denne opreguleret leje, vil lejerne have krav på tilbagebetaling af disse uhjemlede opkrævede opreguleringer.
Af bemærkningerne fremgår, at en endelig vurdering af disse spørgsmål i sidste ende henhører under domstolene. Det havde måske været mere hensigtsmæssigt, hvis ministeriet – som det er sædvanligt – i det hele overlod disse spørgsmål til domstolene.
Derudover foreslås det at genindføre den legale rykningsret. Det vil sige, at lejeres videregående rettigheder, som tinglyses, skal respektere størst mulige offentlige lån og de øvrige panthæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.
Nye regler om tilbudspligt
For det andet indebærer lovforslaget ændringer i forhold til reglerne om tilbudspligt, da det foreslås at ændre reglerne, således tilbudspligten ligeledes aktiveres, når der sker en overdragelse af majoritet af stemmer i selskabet.
I henhold til de gældende regler udløses tilbudspligten kun ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.
Det følger af bemærkningerne til lovforslaget, at man ønsker at lukke et hul i lejelovens regler om tilbudspligt. Der henvises konkret til Six Pack-dommen.
Six Pack-sagen omhandler Carlsbergfondets overdragelse af seks ejendomsselskaber til tre pensionskasser i 2016. De tre pensionskasser erhvervede hver især en andel af de seks ejendomsselskaber, og ingen af pensionskasserne fik majoritet i nogen af selskaberne.
Lejerne havde således ikke krav på at få ejendommene tilbudt i forbindelse med overdragelse af aktierne i ejendommenes ejerselskaber til tre forskellige købere.
Den nye regel har til formål at sikre, at tilbudspligten vil blive udløst i et tilfælde som ovenstående, hvor der rent faktisk sker en overdragelse af majoritet af stemmer i ejerselskabet, men uden at en erhverver opnår majoritet.
Lovgiver bemærker i den forbindelse, at der inden udgangen af ”efter grundig dialog med lejer- og
udlejerorganisationer” skal gennemføres en analyse af tilbudspligtsreglerne i overensstemmelse med den politiske aftale af 15. maj 2023 om Bygge- og Boligpolitiske indsatser.
Udgifter som følge af månedlige leverancer af forbrugeroplysninger til lejerne
For det tredje foreslås det at indføre en mulighed for at medtage udgifter, som udlejeren må afholde til tredjemand for at opfylde nye krav om månedlige leverancer af forbrugsoplysninger til lejerne i regnskaberne.
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
