Nye regler for markedsføring af ejendomsfonde

Forvaltere af alternative investeringsfonde (FAIF'ere) er underlagt særlige regler, når de markedsfører ejendomsfonde, som er alternative investeringsfonde, såkaldte "ejendoms-AIF'ere".

Markedsføringskravene reguleres først og fremmest af FAIF-loven, men som noget nyt skal FAIF'ere også sørge for at overholde de nye markedsføringskrav i den såkaldte PRIIP-forordning, der trådte i kraft 1. januar 2018.

Forordningen indebærer skærpede krav til markedsføring - og overholder FAIF'en ikke reglerne, kan det have konsekvenser i form af betydelige bøder.

Hvem kan markedsføringen målrettes? Enhver FAIF, der forvalter en ejendoms-AIF, skal ifølge FAIF-loven stille en række oplysninger til rådighed for ejendoms-AIF'ens investorer, inden investorerne investerer i fonden.


Velbegrundet skøn

Formålet er, at investorerne skal være i stand til at foretage et velbegrundet skøn før en eventuel investering i ejendoms-AIF'en.

Kravene, som ejendoms-AIF'en skal overholde i sin markedsføring, afhænger her af, hvilken type investor markedsføringen af ejendoms-AIF'en målrettes.

En FAIF, der har tilladelse til at forvalte ejendoms-AIF'er, kan uden særskilt tilladelse markedsføre andele i ejendoms-AIF'er til professionelle investorer i overensstemmelse med FAIF-reglerne.

Professionelle investorer er i grove træk defineret som finansielle virksomheder og andre virksomheder, der opfylder to af følgende krav til virksomhedens størrelse: En balancesum på mindst 20.000.000 euro, en nettoomsætning på mindst 40.000.000 euro eller en egenkapital på mindst 2.000.000 euro.


Nyder ikke samme beskyttelse

Ejendoms-AIF'er kan også uden særskilt tilladelse markedsføres til investorer, som investerer mere end 100.000 euro og erklærer sig bekendt med de risici, der er forbundet med den påtænkte investering.

Disse investorer betegnes ofte som semiprofessionelle og nyder ikke den samme investorbeskyttelse efter FAIF-loven som detailinvestorer.

En FAIF kan ikke uden videre markedsføre andele i ejendoms-AIF'er til detailinvestorer, som er investorer, der ikke er professionelle. Hvis ejendoms-AIF'ere skal markedsføres over for detailinvestorer, kræver det Finanstilsynets særskilte tilladelse, og samtidig skal der overholdes strengere investorbeskyttelsesregler i forhold til detailinvestorerne. FAIF'en skal således bl.a. stille et dokument med væsentlig investorinformation til rådighed for detailinvestorer.


PRIIP-forordningen

PRIIP-forordningen trådte i kraft 1. januar 2018 og indebærer, at der fremover skal udarbejdes et dokument med central information ("KID") for sammensatte og forsikringsbaserede investeringsprodukter (såkaldte PRIIP'er), når disse udbydes til detailinvestorer.

Der gælder dog en særlig undtagelse i PRIIP-forordningen for FAIF'er, der er underlagt forpligtelsen til at udarbejde et dokument med væsentlig investorinformation, da disse FAIF'ere ikke er forpligtet til også at udarbejde et dokument med central information før 31. december 2019.

Det skal dog bemærkes, at FAIF'er, der markedsfører ejendoms-AIF'er til semiprofessionelle investorer (men altså ikke detailinvestorer) modsat skal udarbejde en KID efter PRIIP-forordningen allerede i dag. Sanktionen ved overtrædelse af PRIIP-forordningen er hård, da Finanstilsynet kan pålægge administrative bøder på op til 5.000.000 euro eller 3 pct. af den samlede omsætning for juridiske personer og 700.000 euro for fysiske personer.

 

---