Ny landsretsdom om ekspropriation, erhvervsbeskyttelse og erstatning

Lejer havde siden 1991 drevet gulvbelægnings- og gardinforretning fra lokalerne.

Som led i anlæg af letbanen i Odense blev den ejendom, hvori lejemålet var beliggende, eksproprieret og revet ned, hvorfor lejemålet blev opsagt.

Efterfølgende opstod der tvist om fastsættelsen af lejers erstatning for opsigelsen, herunder hvilke regler, erstatningen skulle fastsættes efter.

Erhvervsbeskyttelse – ELL § 62

Hverken Ekspropriationskommissionen, Takstkommissionen, byretten eller landsretten fandt, at lejemålet var erhvervsbeskyttet. 

Landsretten udtalte i den forbindelse, at udvalget i lejers forretning ikke fandtes at være af en sådan art, at det anstiftede til impulskøb, og at lejemålet blandt andet derfor ikke var erhvervsbeskyttet. Forretningens stedlige forbliven i ejendommen var således ikke af den fornødne væsentlige betydning og værdi for lejer.

Da lejekontrakten var fra før 2000, fandt reglerne om erstatning til ikke-erhvervsbeskyttede lejere ikke anvendelse.

Erstatning for ekspropriation

Idet erhvervslejelovens § 66 ikke fandt anvendelse, skulle erstatningen fastsættes efter erhvervslejelovens § 78, da der var tale om opsigelse i forbindelse med ekspropriation. 

Ekspropriationskommissionen fastsatte erstatningen til 575.000 kroner, mens Taksationskommissionen forhøjede erstatningen til 1.575.000 kroner, idet erstatningen nu også dækkede lejers forøgede udgifter til husleje i nyt lejemål. De øvrige erstatningsbeløb blev også forhøjet. 

For domstolene nedlagde letbaneselskabet påstand om, at lejer skulle tilbagebetale 1.000.000 kroner af den tilkendte erstatning, således erstatningen blev fastsat i overensstemmelse med den erstatning, som Ekspropriationskommissionen havde fastsat. Lejer nedlagde påstand om erstatning på yderligere 500.000 kroner.

Både byretten og landsretten gav letbaneselskabet medhold. 

Parterne var enige om, at lejen i det opsagte lejemål var under markedslejen. Uanset dette fandt landsretten ikke, at lejer skulle have erstatning herfor. Det skyldtes, at lejer ikke var tillagt uopsigelighed fra udlejer, og derfor var lejer ikke tillagt et sådant formuegode, at lejer havde krav på erstatning af forøgede huslejeudgifter i det nye lejemål. Da der i øvrigt ikke kunne dokumenteres yderligere tab end det, som Ekspropriationskommissionen havde tilkendt, blev lejer pålagt at tilbagebetale 1.000.000 kroner.  

Dommen er optrykt i T:BB 2023.1007 Ø.

Bech-Bruuns bemærkninger

Sagen blev på vegne af Odense Letbane P/S ført af Bech-Bruuns offentretlige procesteam, der har bistået flere af letbaneselskaberne, og som har stor erfaring med ekspropriationssager, herunder i forbindelse med etablering af infrastrukturprojekter. 

I relation til erhvervsbeskyttelse lagde landsretten vægt på, om ”lejemålet er af ”sådan art, at det anstiftede til impulskøb”. Dommen er således et kærkomment bidrag til forståelsen af, hvad der skal til for, at et lejemål er erhvervsbeskyttet.