Ny højesteretsdom om ”mere byrdefulde vilkår”

I 2017 overtog to lejere sammen et lejemål i en ejendom, hvor lejen var fastsat som omkostningsbestemt leje.

Ifølge lejekontrakten var den årlige leje fastsat til 103.500,00 kroner, svarende til 1.500,00 kroner pr. m2.

I 2018 indbragte lejerne spørgsmålet om lejen størrelse for huslejenævnet.

Udlejer har til sagen fremlagt en oversigt over alle selskabets 71 lejemålet i den pågældende ejendom. Det fremgår heraf, at den årlige leje for ni lejemål, som er indgået i 2017 og 2018, udgør mellem 1.454,00 kroner pr. m2 og 1.504,00 kroner pr. m2. Den årlige leje for de øvrige 62 lejemålet, som er indgået i 2016 og tidligere, udgør mellem 1.147,00 kroner pr. m2 og 1.195,00 kroner pr. m2.

Ejendommen, hvori lejemålene er beliggende, er omfattet af reglerne i lejelovens § 25, stk. 2 (tidligere boligreguleringslovs § 9, stk. 2), for beregning af afkast ved varsling af omkostningsbestemt leje. Denne beregning har medført, at reglerne i lejelovens § 23, stk. 4, bliver relevant ved varsling af omkostningsbestemt leje efter lejelovens § 23, stk. 1, da det ikke er muligt at varsle en stigning på 96. kroner pr. m2 over tre år, medmindre der tilbydes erstatningsboliger til de varslede lejere.

Reglerne omfatter dog kun stigning på de 96. kroner pr. m2 over tre år ved varsling af budgetleje.

Det vil sige, at ved genudlejning er det muligt at udleje efter det omkostningsbestemte budget.

Det omtvistede lejemåls leje var derfor fastsat ud fra tidspunktets beregnet omkostningsbestemte budget uden hensyntagen til lejelovens § 23, stk. 4, da der ikke var tale om varsling af lejeforhøjelse efter lejelovens § 23, stk. 1, men derimod lejefastsættelse efter lejelovens § 19, stk. 1.

Enighed i byretten, landsretten og Højesteret

Huslejenævnet nedsatte lejen til 1.120,00 kroner pr. m2, under henvisning til, at der ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, som efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, som gælder for andre lejere i ejendommen, jf. lejelovens § 22 (tidligere boligreguleringslovs § 5, stk. 12).

Både byretten, landsretten og Højesteret fandt, at der hverken efter ordlyden af lejelovens § 22, og § 23, stk. 4, eller forarbejderne til bestemmelserne er holdepunkter for at antage, at den omstændighed, at en udlejer har begrænset en forhøjelse af lejen for allerede eksisterende lejere som følge af reglen i § 23, stk. 4, medfører, at de pågældende lejemål ikke skal indgå ved en sammenligning efter § 22. Dette indebærer, at begrænsningen i huslejestigningen over for eksisterende lejere også kommer nye lejere til gode.

Dommen er optrykt i UfR 2022.4962 H.