I anledning af Landsbyggefondens udgivelse af en håndbog om "kvartershuse" ser vi nærmere på de juridiske rammer for etablering og anvendelse af disse samlingspunkter. Kvartershuse skaber plads til aktiviteter og samarbejder på tværs af aktører og ambitionen er at skabe åbne, inkluderende og lokalt forankrede faciliteter for fællesskab, trivsel og udvikling af levende bykvarterer.
Rammerne for almene boligforeninger
Almene boligorganisationer kan deltage i aktiviteter inden for deres lovbestemte kerneopgave - herunder opførelse, udlejning, administration, vedligeholdelse og modernisering af almene boliger med tilhørende fællesfaciliteter - samt tilladte sideaktiviteter. Over de senere år er fællesfaciliteter i stigende grad blevet udviklet med fokus på at styrke beboerfællesskaber og fungere som åbne mødesteder for det omkringliggende kvarter.
En ændring af sideaktivitetsbekendtgørelsen har fastslået rammerne for anvendelsen af disse fællesfaciliteter.
Hvad er kvartershuse?
Et kvartershus kan beskrives som en fællesfacilitet i eller tæt ved et alment boligområde, der fungerer som et åbent og fleksibelt samlingspunkt for både de almene beboere og nabolaget i øvrigt. Kvartershuse adskiller sig derved fra traditionelle fælleshuse, som typisk er forbeholdt beboerne i én afdeling. De fysiske rammer og aktiviteterne i et fælleshus kan variere fra projekt til projekt. Et kvartershus kan eksempelvis være et klassisk fælleshus, en etage i en ejendom, et samlet område eller flere lokaler fordelt på forskellige bygninger, ligesom aktiviteterne kan være alt fra fællesspisning, kultur- og fritidsaktiviteter, sociale tilbud samt samarbejder med foreninger, sundhedstjenester eller andre lokale aktører.
Der er således ikke et facit for, hvordan et kvartershus ser ud, og kvartershuse kan opføres og driftes på flere måder og med flere aktører. De juridiske rammer vil variere afhængigt af hvilke aktører og aktiviteter, der er involveret i et kvartershus.
Rammerne for brug af fællesfaciliteter i sideaktivitetsbekendtgørelsen
Sideaktivitetsbekendtgørelsen præciserer boligforeningers mulighed for at indgå i samarbejdskonstellationer, som understøtter kvartershusfunktioner.
Den almene boligforening kan afholde og deltage i sociale aktiviteter og fritidsaktiviteter med deltagelse af andre end beboere, forudsat at aktiviteterne primært er rettet mod beboerne i boligforeningen, og at der ikke er tale om løsning af en kommunal opgave.
Derudover kan boligforeningens fælleslokaler udlejes i kortere perioder til andre formål end sociale aktiviteter og fritidsaktiviteter, så længe udlejningen kan forenes med lokalernes primære funktion som fælleslokaler for de almene bebeoere. Denne udlejning kan ske på mere lempelige vilkår end ved mere permanent udlejning af egentlige erhvervslokaler.
Der gælder forskellige regler afhængigt af, om udlejningen af lokalerne er midlertidig eller permanent - herunder i forhold til tidsbegrænsning, krav om etablering af særskilte selskabsstrukturer og kommunal godkendelse. Vi anbefaler, at disse forhold afklares tidligt i processen.
Modeller for samarbejde
Et kvartershus etableres typisk med en model, der indebærer:
- fælles benyttelse via brugsret eller udlån,
- egentlig udlejning, og/eller
- fælles ejerskab.
Valg af model har betydning for ansvar, økonomi, fleksibilitet og kompleksitet, og der findes flere variationer inden for hver model. Det er derfor en god idé at gøre sig overvejelser om samarbejdsstrukturen tidligt i processen.
Fælles benyttelse indebærer, at én aktør etablerer og ejer kvartershuset, mens de øvrige samarbejdspartnere får adgang gennem brugsretsaftaler til udlån. Modellen er den mest enkle samarbejdsform, da den ikke forudsætter oprettelse af nye selskaber eller fælles ejerskabsstrukturer. Til gengæld kræver modellen tydelige aftaler om udlån/brugsret, driftsforhold og udgifter. Ejeren vil som udgangspunkt bære den primære hæftelse over for tredjeparter.
Udlejning betyder, at ejeren udlejer kvartershuset eller en del heraf til en anden part via en lejeaftale. Modellen er særligt relevant hvis man eksempelvis ønsker at afprøve nye aktiviteter eller samarbejder i en begrænset periode, eller udleje egentlige erhvervsarealer på mere permanent basis.
Fælles ejerskab betyder, at to eller flere parter etablerer og ejer kvartershuset sammen. Det kan styrke engagement og forankring, men modellen er kompleks og forudsætter ofte, at kvartershuset udskilles til en særskilt afdeling eller selvstændig matrikulær enhed. Derudover skal ejerskabet typisk samles i en særskilt juridisk enhed, f.eks. en grundejerforening, og parterne skal blive enige om beslutningsgange, økonomi og ansvar. Ændringer og udtræden er ofte vanskelige i denne model.
Kommunen, regionen og/eller private aktører som samarbejdspartner
Valget af samarbejdspartner har stor betydning for både indhold og rammer. Kommuner, regioner og private aktører som samarbejdspartner rummer fordele og ulemper hver især.
Kommuner kan skabe synergi med eksisterende indsatser i lokalområdet, men forudsætter, at aktiviteterne ligger inden for lovlige kommunale opgaver. Regioner kan bidrage med sundhedsfaglig viden og kompetencer, mens private aktører ofte har færre bindinger men et stærkere fokus på den økonomiske bundlinje.
Vores rådgivning
Vi rådgiver alle parter gennem hele processen – fra de indledende overvejelser om vision til valg af ejer-, drifts og samarbejdsmodel, samt håndtering af de juridiske rammer. Vi tager altid gerne en uforpligtende drøftelse, og du er meget velkommen til at række ud til vores specialister.
Du kan i øvrigt læse mere om almene boligforeningers kerneaktiviteter og lovlige sideaktiviteter i vores tidligere nyhed: Sideaktiviteter i almene boligorganisationer | Kromann Reumert.
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Denne artikel er udgivet efter aftale med Kromann Reumert. Den er oprindeligt udgivet her.
Skal din artikel også udgives via Jurainfo og udsendes direkte, via e-mail, til personer og virksomheder som specifikt efterspørger viden og kompetencer inden for dit område? Ansøg om en profil her.
