Inden for lejelovgivningen er det ofte relevant at vide, hvad man skal forstå ved begrebet ”ejendom”, samt hvordan en sådan skal afgrænses. Dette, da begrebet indgår i mange af f.eks. lejelovens bestemmelser, særligt i relation til lejefastsættelse. F.eks. bestemmes det i lejeloven, at et småhus – der er undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt leje – er en ejendom i en reguleret kommune, der pr. 1. januar 1995 havde 6 eller færre beboelseslejligheder. Før det kan udregnes, hvor mange beboelseslejligheder, der er i en ejendom, er det i første omgang nødvendigt at få afgrænset ejendommen. Dette kompliceres af, at man inden for lejelovgivningen opererer med et almindeligt og et udvidet ejendomsbegreb. Og dette er hvad denne artikel vil belyse.
Det almindelige ejendomsbegreb
Når man taler om det almindelige ejendomsbegreb menes det, der er fastlagt i bl.a. udstyknings- og tinglysningsloven, nemlig det matrikulære. Herefter udgør en ejendom 1) ét matrikelnummer eller 2) flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet (samnotering). Endeligt udgør en ejendom 3) en ejerlejlighed eller 4) en bygning på lejet grund, som har eget ejendomsblad i tingbogen.
Ovenstående fremgår også af lejelovens § 8, hvorefter det almindelige ejendomsbegreb som udgangspunkt er det, der gælder for lejeaftaler omfattet af lejeloven. Dog er der i lejelovens § 9 på flere væsentlige punkter gjort en markant undtagelse i form af det udvidede ejendomsbegreb, der vil blive gennemgået straks nedenfor.
Det udvidede ejendomsbegreb
Det udvidede ejendomsbegreb går grundlæggende ud på, at flere selvstændige faste ejendomme, jf. det matrikulære ejendomsbegreb, i lejeretlig henseende skal have status som én fast ejendom.
Som eksempler på regler i lejeloven, hvor det udvidede ejendomsbegreb finder anvendelse, kan nævnes følgende: Hvorvidt reglerne om omkostningsbestemt leje finder anvendelse, om reglerne om udførelse af forbedringsarbejder i regulerede kommuner finder anvendelse, i forhold til lejelovens bytteret (§ 161), samt reglerne om vedligeholdelsesplaner. Det er særligt i relation til vurderingen af, om en ejendom ”har 6 eller færre beboelseslejligheder”, at det udvidede ejendomsbegreb kan medføre store vanskeligheder – og have store konsekvenser, hvis man ikke har anvendt begrebet korrekt.
Bestemmelsen om det udvidede ejendomsbegreb er delt op i flere dele;
- som én ejendom anses flere ejerlejligheder, der henhører under samme ejerforeningen, og som ejes af samme udlejer,
- som én ejendom anses flere selvstændige ejendomme, der ejes af samme ejer, som er opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og som har fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab, og
- som én ejendom anses flere matrikelnumre, der er samvurderede.
Bestemmelsens formål er at sikre, at der i højere grad gælder samme vilkår for ensartede lejemål. Opfylder flere selvstændige ejendomme betingelserne for at blive anset som én ejendom, og var derved 6 eller flere beboelseslejligheder den 1. januar 1995, skal der f.eks. udarbejdes ét samlet driftsbudget for ejendom(mene) med henblik på fastsættelse af den omkostningsbestemte leje. Det sikrer, at der fastsættes en ensartet leje i ejendommene. Herudover findes det hensigtsmæssigt, at opgørelsen af indtægter og udgifter sker samlet for flere ejendomme, når ejendommene indgår i et driftsfællesskab.
De samvurderede ejendomme, vil ikke blive gennemgået nærmere i denne artikel. Det kan dog kort nævnes, at samvurdering og samnotering alene kan ske, hvis ejendomme har samme ejer, og dette byder i praksis ikke på udfordringer.
I lejelovens § 9 er der ikke nævnt datoer eller tidspunkter for, hvornår betingelserne for det udvidede ejendomsbegreb skal være til stede. Det betyder som udgangspunkt, at det vil være de aktuelle forhold, der skal bedømmes ved afgrænsningen af én eller flere ejendomme. Men da de fleste af de særlige kategoriseringsregler er bundet op på specifikke datoer – som f.eks. småhusreglerne, der opererer med den 1. januar1995 – vil det i forbindelse med kategoriseringen være afgørende, om og hvordan ejendommen(e) så ud på det konkrete tidspunkt. I relation til småhuse betyder det, at to eller flere ejendomme alene kan anses for én ejendom i denne henseende, hvis betingelserne herom i lejeloven var opfyldt per 1. januar 1995 – og naturligvis at ejendommene på dette tidspunkt var ejet af samme ejer.
Det må dog antages, at det udvidede ejendomsbegreb ikke kan finde anvendelse i relation til tidspunkter, der ligger forud for, at bestemmelsen blev indført 1. januar 1980. At det er historiske forhold, f.eks. hvem der ejede nogle ejendomme den 1. januar 1995, der er afgørende, kan i praksis byde på betydelige vanskeligheder, for selvom vi kan hente meget information online, er det langt fra alt, der kan fremfindes. I praksis kan man også indimellem se, at det har været svært for domstolene ikke at lægge vægt på aktuelle forhold i stedet for de historiske.
Ejerlejligheder i en restejendom
Som nævnt ovenfor, udgør hver enkelt ejerlejlighed som udgangspunkt én selvstændig ejendom. Dog skal flere ejerlejligheder dog anses som én ejendom, hvis de ejes af samme udlejer og henhører under samme ejerforening, når vi taler om det udvidede ejendomsbegreb. Hvorvidt flere ejerlejligheder ejes af én eller flere udlejere, afgøres som altovervejende hovedregel på baggrund af det formelle ejerforhold. Det betyder, at ejes flere ejerlejligheder af forskellige koncernforbundne selskaber, betragtes ejerlejlighederne således som flere ejendomme. Det samme gælder med hensyn til flere ejerlejligheder, der ejes af nært beslægtede.
Ejendomme, der består af flere ejerlejligheder, kaldes for ”restejendomme”. Dette, da de ofte består af de lejligheder, som den oprindelige ejer af ejendommen, der har foretaget udstykningen i ejerlejligheder, har tilbage på et givent tidspunkt efter at have solgt ejerlejligheder fra løbende. De lejligheder, den oprindelige ejer har tilbage, er "resten".
Reglen om det udvidede ejendomsbegreb indebærer her, at hvis samme ejer den 1. januar 1995 ejede flere end 6 ejerlejligheder, og de var udlejede, er de omfattet af det udvidede ejendomsbegreb. Selvom lejlighederne senere er solgt, er den nuværende ejer, hvis der udlejes, underlagt reglerne om omkostningsbestemt leje! Uanset om den nuværende ejer så kun ejer en lejlighed.
Ejendomme i driftsfællesskab
Det er ejendommene i driftsfællesskab, der giver anledning til de største udfordringer, hvilket afspejles i den righoldige tvetydige praksis, der findes om sådanne ejendomme.
De betingelser, der skal være opfyldt, for, at flere ejendomme i driftsfællesskab skal betragtes som én ejendom, er følgende;
- ejendommene skal være ejet af samme ejer, og
- bebyggelsen på ejendommene skal være opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og
- ejendommene skal have
- fælles friarealer eller
- nogen form for driftsfællesskab.
Betingelsen om, at ejendommene skal være ejet af de samme ejere, betyder at der skal være tale om fuldstændig identiske ejere. Højesteret har alligevel i et enkelt tilfælde fastslået, at betingelsen godt kan være opfyldt, selvom ejerne ikke er fuldstændig identiske. Begrundelsen fra Højesteret var, at der var et sådant sammenfald og fællesskab mellem ejerne, at de i praksis måtte anses at være ejet af samme ejer. Det kan derfor ikke helt kategorisk afvises, at denne betingelse om ejersammenfald kan være opfyldt på trods af, at flere ejendomme ikke er ejet af den samme juridiske ejer, selvom dette fortsat er hovedreglen.
Bebyggelsen skal herudover som nævnt være opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse. Kontinuerlig opførelse indebærer et krav om en tidsmæssig sammenhæng mellem byggerierne over en årrække. Alligevel kan det som en kuriositet nævnes, at der i en afgørelse vedrørende et meget gammelt byggeri i Københavns centrum var tale om kontinuerlig opførelse, selvom bebyggelserne var opført over en periode på 100 år. Dette skal dog anses som en helt specifik undtagelse til kravet om en tidsmæssig sammenhæng.
Kravet om, at der skal være tale om en samlet bebyggelse indebærer ikke, at ejendommene skal have samme bygherre eller være projekteret af samme projekterende rådgiver – sådanne momenter kan dog indgå i den samlede vurdering. Det er heller ikke i sig selv afgørende, at ejendommene indgår i en større karré. Kravet indebærer derimod, at der lægges vægt på, om ejendommene udadtil fremstår ensartede og som en naturlig enhed, og om de er ensartet indrettet.
Endeligt skal ejendommene have enten fælles friarealer eller nogen form for driftsfællesskab. Driftsfællesskab kan bl.a. opfyldes ved fælles administration, varmeforsyning og vicevært.
En vigtig vurdering
Som udlejer er det vigtigt, at man kender til det udvidede ejendomsbegreb. Kun herved vil man kunne være opmærksom på, om en ejendom er omfattet af begrebet. Typisk er en udlejer nemlig ikke interesseret i, at en ejendom bliver omfattet af begrebet, da det ofte indebærer negative konsekvenser for udlejer. Eksempelvis kan man gå fra at have to småhusejendomme på hver sin matrikel til pludseligt at have én stor ejendom (omfattende begge matrikler), hvor lejen skal fastsættes omkostningsbestemt – modsat det lejedes (regulerede) værdi, der gælder for småhusejendomme. Udlejer bliver her mødt med en typisk lavere leje pr. lejemål og mere administration relateret til ejendommene. Ligeledes kan der som beskrevet også være udfordringer med udlejning af ejerlejligheder i restejendommen. Dertil kommer, at en stor ejendom (med 7 eller flere beboelseslejligheder) vil være bindingspligtig til Grundejernes Investeringsfond, hvilket betyder, at der kan skulle afsættes beløb til vedligeholdelseskonti – måske med tilbagevirkende kraft.
Focus Advokater bemærker
Hvis du som investor skal købe en udlejningsejendom, er det således også nødvendigt at kende ejendommens historik for at sikre dig, at du ikke køber under forkerte forudsætninger om lejefastsættelsesgrundlaget og f.eks. bindingspligten.
Denne artikel er skrevet af advokat Maria Duus og har været bragt i Magasinet Danske Udlejere, december 2023 udgaven.
