Arealudviklingsselskaber: muligheder og begrænsninger i forbindelse med by- og havneudvikling

Projekter om byudvikling, herunder af havnearealer, kan blive gennemført på flere måder. En af måderne er ved at stifte et arealudviklingsselskab, som får ejerskabet til de relevante grundarealer. Kommunen indgår som medejer af arealudviklingsselskabet sammen med en eller flere professionelle private investorer, og kommunen kan bruge sit medejerskab til at varetage sine interesser.

Kommunen vil typisk indskyde grundarealet, mens den private investor indskyder kapital til at udvikle arealet. For nogle kommuner vil arealselskabet således betyde, at kommunen kan gennemføre byudvikling, som den ellers ikke ville have økonomiske ressourcer til at gennemføre. En anden fordel ved arealudviklingsselskabet er, at kommunen får tilført investorernes kompetencer og erfaringer med byggeri og byudvikling. Arealudviklingsselskabet er desuden særligt velegnet til by- og havneudviklingsprojekter med en vis volumen og tidshorisont, idet private investorer kan være med til at sikre fremdrift i projektet.

Kommunalfuldmagtens grænser

Kommunalfuldmagten sætter visse grænser for kommuners mulighed for at deltage i arealudviklingsselskaber i form af fire betingelser:

1. Arealudviklingsselskabet må udelukkende varetage kommunale opgaver.
2. Lovgivning må ikke være til hinder for, at kommunen overlader det til selskabet at varetage en kommunal opgave.
3. Kommunen må som udgangspunkt ikke få bestemmende indflydelse i arealudviklingsselskabet.
4. Arealudviklingsselskabet må ikke have et erhvervsøkonomisk formål.

Arealudviklingsaktiviteter i forbindelse med by- og havneudvikling er kommunale opgaver, som et arealselskab kan varetage uden at handle i strid med kommunalfuldmagtsreglerne. De kommunale tilsynsmyndigheders praksis tillader, at kommunen lovligt kan varetage opgaver i relation til byplanlægning- og udvikling, byggemodning og salg af byggeretter. Derimod vil det falde uden for kommunens opgaver at deltage i konkrete byggeprojekter på de by- og havnearealer, som bliver udviklet.

Forbuddet mod bestemmende indflydelse betyder, at kommunen ikke må råde over mere end halvdelen af stemmerettighederne i selskabet, hvad enten det skyldes (i) kommunens ejerandel, (ii) aftale om stemmefordeling eller (iii) kommunens ret til at udpege flertallet af bestyrelsens medlemmer. Forbuddet omfatter både beslutninger på generalforsamlingen og beslutninger i bestyrelsen. Forbuddet er derimod ikke til hinder for, at kommunen får vetoret i investerings- og/eller selskabets ejeraftale og vedtægter i relation til væsentlige beslutninger.

Betingelsen om, at kommunen ikke må have bestemmende indflydelse, medfører desuden, at den kommunale anlægsramme ikke bliver påvirket af de aktiviteter, som selskabet forestår. Det kan eksempelvis gælde byggemodning af selskabsarealer, herunder anlæg af stier og fordelingsveje, byrum eller mindre fællesanlæg. Selskabets dispositioner belaster med andre ord ikke kommunens anlægsramme.

At arealudviklingsselskabet ikke må have et erhvervsøkonomisk formål indebærer, at selskabet ikke må drives med profit for øje. Kommunernes udbytte af et eventuelt overskud må således ikke overstige almindelig forrentning af den investerede kapital. Kommunen kan dog oppebære et udbytte i overensstemmelse med sin ejerandel på samme vis som private investorer i forbindelse med selskabets likvidation, når arealselskabet har udtømt sit formål. Udbyttet vil svare til det provenu, som kommunen kunne have optjent, hvis kommunen selv havde stået for arealudviklingen.

Det vil også være muligt at inddele større arealudviklingsprojekter i etaper, således at hver etape bliver gennemført i et særskilt arealudviklingsselskab. På den måde kan kommunen og de private investorer løbende modtage udbytte svarende til provenuet ved udvikling i forbindelse med, at etaperne bliver færdigudviklet og selskaberne likvideret.

Udbudspligt?

Ved overdragelse af kommunens faste ejendomme er kommuner som udgangspunkt forpligtede til at gennemføre et offentligt udbud efter reglerne i Udbudsbekendtgørelsen. Det gælder også i tilfælde, hvor der bliver oprettet et arealudviklingsselskab.

Der kan dog være særlige forhold, som kan begrunde, at kommunale arealer kan blive indskudt i arealudviklingsselskabet uden offentligt udbud. Det kræver dog samtykke fra Ankestyrelsen. I forbindelse med udviklingen af Køge Havn og Vollsmose var udbud ikke påkrævet. Ved stiftelsen af de to arealselskaber lagde tilsynsmyndigheden vægt på, at arealerne skulle indgå i større og komplicerede byudviklingsprojekter, og at udbud derfor efter omstændighederne ville lægge hindringer i vejen for realisering af projektet.

Ofte vil indskud af kommunale arealer i et arealudviklingsselskab være forbundet med større og komplicerede by- og havneudviklingsprojekter, således at kommunen ikke har pligt til at gennemføre et offentligt udbud.

Kommunen har en pligt til at handle økonomisk forsvarligt. Kommunen skal derfor sikre, at de kommunale arealer bliver indskudt i arealudviklingsselskabet til markedsprisen på tidspunktet for stiftelsen af arealudviklingsselskabet.

Ejendommen skal indskydes i "selskabsklar stand"

På tidspunktet for indskud af ejendommen i arealudviklingsselskabet skal ejendommen i nærmere aftalt omfang være klargjort til selskabets brug ("selskabsklar stand").

Klargøring af arealer til indskud i et selskab kan eksempelvis bestå i.

• endelig udstykning af et større areal til en selvstændig fast ejendom
• nedrivning og bortfjernelse af bygninger, inklusiv fundament, belægninger, veje, øvrige faste anlæg og kendte olietanke
• opsigelse af lejemål til ophør og eventuelt andre tredjemandsrettigheder, som er til hinder eller i væsentlig grad vanskeliggør selskabets videresalg af arealet til tredjemand til brug for opførelse af ny bebyggelse.

Vores bemærkninger

Udvikling af by- og havnearealer giver anledning til en række juridiske overvejelser. Det kan eksempelvis være, om man som kommune bør indgå i et arealudviklingsselskab, eller om kommunen – som mere traditionelle alternativer – skal udvikle området selv ved salg af byggeretter eller på et tidligt stadie sælge arealer til investorer uden indflydelse på udviklingen (udover indflydelsen som planmyndighed). Deltagelse i et arealselskab indebærer på den ene side, at kommunen må afgive en vis indflydelse og kontrol over projektet og må anvende en del ressourcer på en indgående dialog med private investorer om bystrategiske og procesmæssige overvejelser. På den anden side giver konstruktionen mulighed for at trække på private investorers ressourcer, kvalitet og viden, hvilket bidrager til en succesfuld by- og havneudvikling. Modellen har derfor særligt sin berigtigelse ved større og komplicerede by- og havneudviklingsprojekter.

Vi rådgiver løbende danske og internationale aktører om projekter indenfor by- og havneudvikling. Har du spørgsmål eller behov for rådgivning, er du velkommen til at kontakte en af vores specialister på området.