Du kan her læse om, hvornår bygherre kan og bør iværksætte syn og skøn, og hvilke overvejelser bygherre bør gøre sig ved gennemførelse af syn og skøn.
Konstaterer bygherre mangler ved et byggeri, vil entreprenøren oftest uden videre forestå den påkrævede mangeludbedring. Er entreprenøren ikke indstillet på at forestå mangeludbedring, vil bygherre i mange tilfælde kunne foretage garantitræk. Hvis grundlaget for at gennemføre et garantitræk ikke vurderes at være tilstede, bør bygherre overveje, om der skal iværksættes syn og skøn.
Hvordan iværksættes syn og skøn?
Syn og skøn indledes ved, at der i en mail indgives en anmodning om syn og skøn til Voldgiftsnævnet.
Hvis anmodningen angår en byggesag, hvor parternes kontraktgrundlag er baseret på de nye AB 18-regelsæt, gælder Voldgiftsnævnets "Regler for syn og skøn 2018" ("de nye skønsregler").
En anmodning om syn og skøn skal indeholde de oplysninger og være vedlagt de dokumenter, som er oplistet i de nye skønsreglers § 5, stk. 1, litra a-g.
Dokumentation for gennemført forhandlingsprocedure
Det er vigtigt at sørge for dokumentation for, at der er gennemført forhandlingsprocedure, medmindre syn og skøn iværksættes for at sikre bevis. Anmodningen skal som noget nyt indeholde oplysning om, hvorvidt der er gennemført forhandlingsprocedure efter de nye AB 18-regler, jf. § 5, stk. 1, litra g i de nye skønsregler. Efter praksis er det tilstrækkeligt, at det med rimelige bestræbelser er blevet forsøgt at gennemføre forligsdrøftelser på to niveauer.
Det nye formkrav skyldes, at der ikke kan indledes syn og skøn, før forhandlingsproceduren er gennemført, medmindre syn og skøn iværksættes for at sikre bevis, jf. bl.a. AB 18 § 64, stk. 4. Voldgiftsnævnet påser, at det nye formkrav er iagttaget, og vil ofte kræve dokumentation for, at denne procesforudsætning er opfyldt.
Vi anbefaler, at bygherre sørger for at sikre dokumentation for, eksempelvis i form af mails, at der er gennemført (eller forsøgt gennemført) forhandlingsprocedure efter de nye AB 18-regler.
Overvejelser om skønmandens kvalifikationer
Voldgiftsnævnet udmelder en eller flere skønsmænd efter høring af parterne. Du bør nøje overveje, hvilke kvalifikationer skønsmanden skal besidde, og anføre disse i anmodningen.
Bygherre har væsentlig interesse i, at der bliver udmeldt en skønsmand, som har den rette profil og kompetencer vedrørende de tekniske forhold, som skal registreres og vurderes i den pågældende sag. Bygherre har mulighed for i anmodningen at angive "eventuelle ønsker til antal af skønsmænd og deres kvalifikationer", jf. § 5, stk. 1, litra h i de nye skønsregler.
Vi anbefaler, at bygherre altid benytter sig af denne mulighed og lader anmodningen indeholde et særskilt afsnit om de kvalifikationer (kompetencer og erfaring), som skønsmanden bør besidde. Bygherre bør nøje overveje, hvorvidt skønsmanden skal være arkitekt, ingeniør eller anden fagperson, og om vedkommende skal være praktiker, generalist eller specialist. Hvis bygherre ønsker at få belyst mere arkitektoniske forhold, bør bygherre ofte foreslå at udmelde en arkitekt med særlig erfaring inden for det relevante fagområde. Bygherre skal endvidere overveje, om bygherre skal foreslå at udmelde mere end én skønsmand, uagtet at det alt andet lige vil forøge syns- og skønsomkostningerne.
Den eller de parter, som bygherre inddrager i skønssagen (skønsindstævnte), har tilsvarende mulighed for inden for en frist på en uge, at meddele eventuelle ønsker til antal af skønsmænd og deres kvalifikationer.
Voldgiftsnævnet vil herefter bringe en eller flere skønsmænd i forslag. Parterne har derefter mulighed for, inden for en frist på en uge, at meddele eventuelle indsigelser mod en foreslået skønsmands kvalifikationer og/eller habilitet. Herefter træffer Voldgiftsnævnet endelig beslutning om, hvem der udmeldes som skønsmand/-mænd.
Overvejelser om bilag til anmodningen
Anmodningen skal være vedlagt de dokumenter, som er nødvendige for, at skønsmanden kan besvare de stillede spørgsmål, jf. § 5, stk. 1, litra f i de nye skønsregler. Der vil ofte være behov for at fremlægge arbejdsbeskrivelser og tegninger, så skønsmanden er i stand til at vurdere, om entreprenøren har udført det pågældende arbejde i overensstemmelse med, hvad der er projekteret i forhold til, hvad der er aftalt. Bygherre har mulighed for efterfølgende at fremlægge yderligere dokumenter, ligesom det er sædvanligt, at skønsindstævnte vil fremlægge supplerende dokumenter.
Hvis bygherre, inden iværksættelse af syn og skøn, har indhentet en erklæring fra en sagkyndig om konkrete forhold af teknisk, økonomisk eller lignende karakter vedrørende forhold, som er omfattet af skønstemaet, vil bygherre kunne fremlægge denne erklæring − medmindre "erklæringens indhold, omstændighederne ved dens tilblivelse eller andre forhold giver grundlag for at afvise fremlæggelsen", jf. § 8, stk. 2 i de nye skønsregler. Det er Voldgiftsnævnet sekretariat, der efter indsigelse fra en anden part, træffer afgørelse om, hvorvidt en sådan sagkyndig erklæring kan fremlægges. Bygherre skal dog være opmærksom på, at såfremt bygherre fremlægger en sagkyndig erklæring, vil skønsindstævnte under de samme betingelser kunne fremlægge en tilsvarende sagkyndig erklæring. Denne (mod)erklæring kan skønsindstævnte indhente efter, at der er iværksat syn og skøn.
Vi anbefaler, at bygherre nøje overvejer, hvilke dokumenter, i form af arbejdsbeskrivelser, tegninger, mangelrapporter m.v., skønsmanden har behov for at gennemgå for at kunne give fyldestgørende og brugbare svar på de stillede spørgsmål. Bygherre bør specifikt overveje, om der inden iværksættelse af syn og skøn bør indhentes en sagkyndig erklæring med sigte på eventuelt at fremlægge denne erklæring som bilag til anmodningen.
