Udlejning af ejerlejligheder – faldgruber ved lejefastsættelsen

Hvilke regler gælder – og til hvilken husleje, kan udlejning lovligt ske?

Når en ejer af en eller flere ejerlejligheder ønsker at udleje eller genudleje en lejlighed, eller man køber en ejerlejlighed, der er eller har været udlejet, er det ikke helt simpelt, hvilke regler der gælder – og til hvilken husleje, udlejningen lovligt kan ske. Få her et overblik.

Generelt

Reglerne er mest komplicerede, hvor boligreguleringsloven gælder. Det gør den i de allerfleste større kommuner. Der tages derfor i det følgende udgangspunkt i boligreguleringslovens regler.

I boligreguleringsloven er det afgørende for, hvilke regler for lejefastsættelse der gælder, hvor mange lejligheder, der var i ejendommen den 1. januar 1995. En ejerlejlighed er selvstændigt udmatrikuleret og betragtes i denne sammenhæng som én ejendom. Hvis ejeren har (eller tidligere ejere havde) flere ejerlejligheder i samme ejerforening den 1. januar 1995, bliver tingene straks mere komplicerede. Det kan du læse mere om herunder.

Ejer udlejer en enkelt ejerlejlighed, der udlejes, gælder reglerne om "småhuse" (ejendomme med færre end 6 beboelseslejligheder pr. den 1. januar 1995). Det er også i henhold til retspraksis tilfældet, hvis hovedejendommen med ejerlejligheden er opført efter 1995. Den leje, der kan fastsættes efter boligreguleringslovens regler om "småhuse", er en leje, der er begrænset af, hvad der kan kræves i tilsvarende lejligheder, hvor der kræves omkostningsbestemt leje, som er hovedreglen i boligreguleringsloven. Det betyder, at handelsprisen og ejers finansieringsudgifter mv. er uden betydning, og at lejeniveauet kan være lavere, end udlejeren forventer. Afhængig af hvor i landet lejligheden er beliggende, kan lejeniveauet ligge fra 500 kr. pr. kvadratmeter årlig leje - måske op til ca. 1.200 kr. i de største byer – men dette er dog meget generelle afgrænsninger.

Er ejerlejligheden taget i brug efter 31. december 1991, kan udlejer kræve markedsleje (fri fastsættelse af lejen) – men det kræver, at udlejer husker at aftale det i lejekontrakten!

Ejerlejligheder i en "rest-ejendom"

Køber man en ejerlejlighed (eller flere) i en hovedejendom, der er opført før 1995, er det meget væsentligt, at man kender ejendommens historik. Hvis den samme tidligere ejer nemlig ejede 6 eller flere ejerlejligheder den 1. januar 1995, betragtes disse ejerlejligheder samlet som én ejendom (en "rest-ejendom"). Da gælder boligreguleringslovens regler om omkostningsbestemt leje ved udlejning – uanset om man kun har købt en ejerlejlighed efter 1. januar 1995 – og uanset, om den man køber af også kun ejede den ene lejlighed – og måske endda selv har beboet den! Det er forholdene den 1. januar 1995, der er afgørende. Det samme gælder, hvis ejendommen ikke var udstykket i ejerlejligheder den 1. januar 1995.

Dette overrasker mange, og det kan blive dyrt, hvis man ikke er opmærksom på at få sat huslejen rigtigt. Det er kompliceret overhovedet at dokumentere og opgøre den omkostningsbestemte leje i en ejerlejlighed, hvor driftsudgifterne i vidt omfang hører under ejerforeningen i den pågældende ejendom, og udlejer kan have fastsat en leje, der er højere end, hvad der følger af reglerne, fordi udlejer ikke var klar over, at hvad der var det rigtige grundlag for lejefastsættelse. Ligeledes kan reglerne betyde en begrænsning i, hvilke vilkår man i øvrigt kan aftale med lejeren f.eks. om vedligeholdelsespligt.

Ydelser ud over lejen

Ved udlejning af en ejerlejlighed skal man i øvrigt være opmærksom på, at man ikke bare kan vælte ejerforeningsudgifter/fællesudgifterne direkte over på lejeren. Det gælder uanset, hvilke regler for lejefastsættelse der måtte gælde. Forbrugsudgifter ud over udgiften til varme kan endvidere alene kræves, hvis der er individuelle målere i lejligheden, og i nogle ejerforeninger er det ikke muligt at kræve, at lejeren tilmeldes direkte til forsyningsselskabet som forbruger, og så er det udlejers pligt at lave forbrugsregnskaber mv.

Kan vi hjælpe?

I forbindelse med køb af en ejerlejlighed, der er eller har været udlejet, eller køb med henblik på udlejning, er det væsentligt, at man kender til ejendommens historik og status, samt hvilke lejevilkår, som det er muligt at aftale.

Hos Focus Advokater har vi stor erfaring med rådgivning og håndtering af lejeforhold, herunder i forbindelse med køb og salg af ejerlejligheder – fra projektstadie til efterfølgende handel. Har du spørgsmål eller brug for rådgivning, er du velkommen til at kontakte vores afdeling for lejeret. Vi vil meget gerne hjælpe dig.