Udlejers krav vedrørende en skjult mangel var fremsat for sent

To lejere opsagde deres lejemål til fraflytning den 31. marts 2017. Der blev gennemført flyttesyn, hvor det blev konstateret, at lejernes istandsættelse af lejemålet, blandt andet i form af maling, var utilstrækkelig, og det aftaltes, at udlejer skulle forestå istandsættelsen.

Det viste sig efterfølgende, at det ikke var muligt at foretage en overmaling, fordi den maling, som lejerne havde anvendt, var af en forkert type, der ”kogte op” ved overmaling.

Der var for Højesteret enighed om, at udlejer fik kendskab til denne mangel i slutningen af marts 2017, og at der var tale om en skjult mangel efter Lejelovens § 98, stk. 2, 3. pkt.

Sagen for Højesteret angik, om udlejers krav vedrørende disse yderligere istandsættelsesarbejder var rejst uden ufornødent ophold. Udlejer havde orienteret lejerne om manglen i maj 2017.

Højesteret fandt, at udlejers krav vedrørende den skjulte mangel var fremsat for sent, da den ikke var rejst uden ugrundet ophold.

Dommen er optrykt i Ugeskrift for Retsvæsen (U 2021.4903 H).

Kommentar

Lejeloven regulerer ikke, om der gælder en reklamationsfrist for skjulte mangler, og hvor lang tid den i givet fald er.

Det følger dog af forarbejderne til den tilsvarende bestemmelse i Lejeloven fra 1937 § 72, stk. 2, at skjulte mangler skal gøres gældende over for lejeren ”uden ufornødent ophold.”

Det svarer til, hvad der følger af almindelige obligationsretlige grundsætninger, hvorefter en part, der ønsker at påberåbe sig en mangel, skal give meddelelse herom uden ugrundet ophold fra det tidspunkt, hvor manglen opdages eller burde være opdaget.