Olietønde-sagen viser, hvor galt det kan gå uden klare regler for fællesarealer.

Problemet findes ikke kun i andelsboligforeninger, men også i ejerlejlighedsforeninger og udlejningsejendomme. Fællesarealer bliver ofte brugt til privat opbevaring, hvis reglerne ikke er tydelige og håndhæves konsekvent.

Uden styring af brugen af fællesarealer risikerer foreningen eller udlejer både praktiske og juridiske udfordringer.

Hvad udgør fællesarealer?

Fællesarealer er på tværs af regelsæt i ejerlejlighedsloven, andelsboligforeningsloven, lejeloven og erhvervslejeloven ens defineret som:

”de dele af en ejendom, som står til fælles disposition, og som der ikke er en bestemt ejer eller lejer som råder over”.

Det er dog forskelligt, hvordan fællesarealer administreres og reguleres alt efter hvilken boligform, der er tale om. Dette vil blive yderligere uddybet i det følgende for ejerlejligheder, udlejningsejendomme og andelsboliger.

Ejerlejligheder – ejerforeningens ansvar: vedtægter og husorden

Fællesarealer tilhører alle ejerlejlighedsejere gennem ejerforeningen og styres efter fordelingstal, jf. ejerlejlighedslovens § 3. Fordelingstallene påvirker dog ikke brugen af fællesarealer, som følger samme regler som for udlejningsejendomme iht. lejeloven.

I ejerforeninger bestemmer vedtægter og husorden, hvordan fællesarealer må bruges. Ifølge ejerlejlighedsloven tilhører fællesarealer foreningen – ingen ejer må bruge dem privat uden lovlig hjemmel.

Det er i det daglige ejerforeningens bestyrelse, der har ansvaret for at håndhæve husordenen og vedtægterne i forhold til brugen af ejerforeningens fællesarealer. Det er derfor vigtigt at der gennem ejerforeningens kompetente organ, generalforsamlingen, udarbejdes følgende:

• Vedtægter som tydeligt fastslår råderetten over fællesarealer
• Husorden med specifikke regler om opbevaring
• Forbud mod brand- og miljøfarlige effekter skal fremgå

Uden klare bestemmelser kan det være svært at gribe ind, især hvis ulovlig brug har fået lov at fortsætte længe.

Andelsboligforeninger – bestyrelsens ansvar med inddragelse af andelshaverne

I andelsboligforeninger administreres fællesarealerne hovedsageligt af foreningens bestyrelse i henhold til andelsboligloven § 6c. Det er især bestyrelsen, der har ansvaret for den daglige drift, vedligeholdelse og for at sikre, at husordenen bliver overholdt.

Brugen af fællesarealer er, som ved ejerforeninger, reguleret gennem vedtægter og husorden, som vedtages på andelsboligforeningens højeste myndighed: Generalforsamlingen.

Udlejningsejendomme – regler for brug af fællesarealer

I udlejningsejendomme anses arealer, der ikke er nævnt i lejekontrakten som en del af lejemålet, som fællesarealer – også selvom lejeren har adgang til dem. Det vil sige, at kun de områder, der er specifikt angivet i lejekontrakten, tilhører lejemålet, mens resten er fælles for alle lejere.

Ifølge lejelovens § 25, stk. 1, har lejer pligt til at behandle det lejede forsvarligt. Denne pligt gælder ikke kun selve det lejede areal, men også de tilhørende fællesarealer. Det betyder, at lejeren skal udvise hensyn og ansvarlighed både indenfor og udenfor selve lejemålets grænser. Lejelovens § 29, stk. 9, giver desuden lejeren ret til at installere hjælpemidler i forbindelse med lov om social service, både i selve lejemålet og på fællesarealer.

For erhvervslejemål gælder det efter erhvervslejeloven § 34, at lejer kun må anvende det lejede til det aftalte formål. Det betyder, at erhvervslejere heller ikke har ret til at benytte fællesarealer, medmindre dette er klart aftalt på forhånd.

Udlejers ret til at fastsætte regler

Udlejer kan fastsætte regler for brugen af fællesarealer, og lejerne er forpligtet til at følge disse regler. Det er et krav, at ordensreglerne er saglige, rimelige og bliver håndhævet konsekvent.

• Reglerne skal være skrevet ind i lejeaftalen eller husordenen
• De skal være rimelige

• De skal overholdes

Opbevaring af eksempelvis en olietønde i kælderen kan betragtes som grov misligholdelse af lejemålet. Dette kan give udlejer grundlag for at fremsætte påkrav over for lejeren eller i værste fald ophæve lejemålet.

Udlejer har også et ansvar for at gribe ind ved ulovlig eller uforsvarlig brug af fællesarealer. Hvis udlejer undlader at handle, kan det føre til erstatningsansvar og påbud fra myndighederne.

Husorden og ændring heraf

Det er muligt at indføre en husorden, som regulerer brugen af fællesarealer, selv efter en lejer er flyttet ind i lejemålet, så længe husordenen ikke bruges til at omgå lejekontrakten. Ifølge § 152 vil husordenen være bindende for lejeren. Hvis der er en beboerrepræsentation i ejendommen, har denne også kompetence til at udarbejde en husorden. Udlejer skal have vægtige grunde for at modsætte sig en husorden, der er udarbejdet af beboerrepræsentationen.

For erhvervslejemål gælder erhvervslejelovens § 35, som svarer til lejelovens § 152. Det betyder, at erhvervslejere også er bundet af en senere vedtaget husorden vedrørende fællesarealer. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at ikke alle ændringer kan skrives ind i en husorden. Ændringer af aftalte hovedvilkår, der giver lejeren bestemte rettigheder, kan ikke foretages til skade for lejeren. Der skal skelnes mellem ordensregler og egentlige kontraktvilkår. 

Sådan blev olietønden fjernet

Bestyrelsen kendte ikke olietøndens ejer og efterlyste derfor ejeren ved et opslag på foreningens Facebook-side. Ejeren henvendte sig. Bestyrelsen sendte ejeren et brev med krav om at fjerne tønden inden for en frist – ellers ville foreningen bortskaffe den for ejerens regning.

Metoden virkede: Tønden blev fjernet uden konflikt. 

Forebyg problemer – lav regler og før tilsyn

De fleste konflikter starter i det små – lidt privat opbevaring på bagtrappen, lidt accept. Derfor bør bestyrelser og udlejere:

1. Gennemgå vedtægter og husorden jævnligt
2. Sikre klare regler for fællesarealer
3. Kommunikere forventninger tydeligt
4. Føre løbende tilsyn

Tydelige regler og aktivt tilsyn mindsker risikoen for tvister og ansvar.

Olietønden i kælderen er ikke bare en sjov historie – det er et konkret eksempel på, hvorfor styring og jura hænger sammen i den daglige drift af ejendomme.

Det samme gælder, hvis lejerne bruger bagtrapper og reposer til opbevaring. Det er brandmyndighederne ikke glade for, så hold øje med fællesarealerne i hele ejendommen. Der skal være ryddet og fri adgang for alle.