Ejendomsinvestorer er generelt bevidste om de kommercielle udfordringer, som lejelovens regler om tilbudspligt kan skabe i forbindelse med køb og salg af udlejningsejendomme. Det gælder blandt andet usikkerhed om transaktionens tidsplan og omkostninger, samt risikoen for at handlen falder fra hinanden, fordi lejerne accepterer tilbuddet. Færre er dog bekendte med risikoen for, at kommunen kan understøtte ved at træde til som andelshaver. Læs med og bliv klogere på denne risiko, som vi forventer bliver mere relevant fremover.
Lejeres mulighed for at udnytte tilbudspligtsreglerne er begrænset af høje finansieringskrav og -renter
Ved en ejers salg - eller anden overdragelse - af en udlejningsejendom, hvori der er mindst seks beboelseslejligheder (eller 13, hvis der også er erhverv i ejendommen), udløses lejelovens tilbudspligt. Lejerne i ejendommen får dermed ret til at overtage ejendommen som andelsboligforening.
Selvom ejeren er forpligtet til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis på tilsvarende vilkår som ved salg til tredjemand, har lejere i årene efter finanskrisen i mange tilfælde fravalgt tilbuddet. Den væsentligste årsag hertil er udfordringer med at opnå den fornødne finansiering.
Det har medført, at flere kommuner nu er begyndt at anvende en over 100 år gammel hjemmel til at yde tilskud til privatejede ejendomme. Kommunens hjemmel til at anvende sådanne tilskud til at indtræde som andelshaver i forbindelse med stiftelser af andelsboligforeninger blev indført i andelsboligloven i 1980.
Kommunens mulighed for at "hjælpe" lejerne ved at indtræde som andelshaver
Ifølge andelsboligloven kan en kommune - med andelsboligforeningens samtykke - indtræde som andelshaver til andele vedrørende beboelseslejligheder, hvor lejeren ikke kan eller ønsker at indtræde som andelshaver. Lejeren fortsætter i så fald på uændrede lejevilkår som lejer i sin beboelseslejlighed med kommunen som udlejer.
Bestemmelsen øger lejernes mulighed for at overtage ejendommen på andelsbasis, da de økonomiske krav til den enkelte andelshaver i forbindelse med opnåelse af finansiering formindskes, når antallet af andelshavere øges. Bestemmelsen er ikke knyttet til lejelovens tilbudspligtsregler, og kommunen kan derfor også anvende bestemmelsen til at indtræde som andelshaver i andre situationer, hvor ejendommen ikke er blevet tilbudt i henhold til tilbudspligtsreglerne.
I forbindelse med sit køb af andelsboliger skal kommunen afsætte midler til den såkaldte forskelsafgift, hvilket er forskellen mellem den lejeindtægt kommunen opnår fra lejeren i andelsboligen og den andelsboligafgift kommunen som andelshaver skal betale til andelsboligforeningen.
Udfordringer forbundet med kommunens status som andelshaver
Hensigten med reglerne er, at kommunen kun skal være andelshaver midlertidigt. Perioden fra lejernes og kommunens accept af tilbuddet om køb af ejendommen frem til kommunens videresalg af andelen kan alligevel være forbundet med udfordringer.
Kommunens indtræden som andelshaver kan give anledning til interessekonflikter, idet kommunen varetager offentligretlige opgaver som myndighed over for ejendommen, herunder vedrørende byggesager, tilsyn, samtidig med at kommunen varetager privatretlige interesser som medlem af andelsboligforeningen.
For den nystiftede forening vil der kunne ske en skævvridning af andelshavernes indflydelse på generalforsamlingen ved at kommunen ejer flere eller en større del af andelsboligerne i ejendommen, herunder ved udpegning af bestyrelsesmedlemmer og ved væsentlige beslutninger vedrørende ejendommen. Samtidig kan der være en risiko forbundet med at finde tilstrækkeligt med købere til kommunens andele, hvilken pris de kan sælges til, og hvordan det skal finansieres, hvis andelsboligforeningen ser sig nødsaget til at købe andelene. Desto flere andelsboliger kommunen har købt, desto større er disse risici.
For det konkrete lejeforhold med den lejer, der bor i andelsboligen købt af kommunen, kan der opstå uklarhed om kommunens rolle som udlejer, herunder særligt i forhold til ansvarsfordeling vedrørende eksempelvis vedligeholdelse.
For i et vist omfang at imødekomme disse udfordringer betinger kommunen i praksis købet af andelsboliger i den nystiftede andelsboligforening af, at en administrator skal stå for udlejning, drift og administration af de andelsboliger, kommunen overtager med eksisterende lejere.
Reglerne anvendes i praksis - eksempler fra virkeligheden
Kommunens hjemmel til at indtræde som andelshaver i forbindelse med stiftelse af nye andelsboligforeninger har historisk været sjældent anvendt, idet de fleste kommuner ikke har øremærket midler til købet af andelen.
Der ses imidlertid tegn på, at reglerne fremover vil blive anvendt i højere grad, særligt i Københavns Kommune. Kommunen havde i 2025 afsat midler til køb af op til 40 % af andelene i nye andelsboligforeninger, hvor der var risiko for, at stiftelsen ellers ikke kunne gennemføres. Dette understøttes også af et politisk ønske om flere andelsforeninger. Det kan medføre, at der stiftes flere andelsforeninger, da kommunen nu kan medvirke til at gøre det økonomisk muligt for lejerne at erhverve ejendommen på andelsbasis, når de modtager tilbuddet i henhold til lejelovens regler i forbindelse med tilbudspligtprocessen.
Det kan betyde, at flere lejere faktisk vil kunne acceptere et tilbud om køb af deres lejebolig som andelsbolig.
Københavns Kommunes bevillinger inden for den økonomiske ramme i 2025 omfatter eksempelvis 5 mio. kr. til køb af op til 10 andele i AB Sallingvej i september 2025, der førte til foreningens stiftelse i oktober 2025. I oktober 2025 afsatte Københavns Kommune yderligere henholdsvis 9 mio. kr. og 6 mio. kr. til køb af andelsboliger i andelsboligforeninger under stiftelse i Valby og Vanløse. Foruden disse beløb afsættes yderligere midler til betaling af forskelsafgiften, således at andelsboligforeningens løbende drift kan understøttes.
Forventningen er, at ordningen med tilskudsbevillinger til dette formål får en mere permanent karakter i 2026.
Udviklingen peger på en øget politisk vilje til at anvende kommunens mulighed for at indtræde som andelshaver i nystiftede andelsboligforeninger som et redskab til at fremme flere betalbare boliger i København. Ejendomsinvestorer bør derfor være opmærksomme på en måske stigende risiko for, at tilbudspligten faktisk udnyttes i forbindelse med transaktioner med boligudlejningsejendommen, særligt beliggende i storbyerne.
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Denne artikel er udgivet efter aftale med Kromann Reumert. Den er oprindeligt udgivet her.
Skal din artikel også udgives via Jurainfo og udsendes direkte, via e-mail, til personer og virksomheder som specifikt efterspørger viden og kompetencer inden for dit område? Ansøg om en profil her.
