Udlejers reklamation med krav om istandsættelse efter lejers fraflytning var fortabt, idet kravet var fremsat efter 4-ugersfristen i Erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 1. pkt.
En erhvervslejer, der havde opsagt sit lejemål og stod foran en fraflytning heraf, modtog den 20. juni 2018 en oversigt med et estimat over de udgifter, udlejer forventede ville være forbundet med istandsættelsesarbejderne af det cirka 2.400 kvadratmeter store lejemål efter lejers fraflytning.
Af oversigten fremgik, at udlejer ikke kunne indestå for tallene, før bygningerne var undersøgt og tilbud fra håndværkere var indhentet.
Den 28. juni 2018 – hvor bygningerne var rømmet – foretog parterne en kortere fælles gennemgang af lejemålet af cirka en times varighed.
Under sagen var der uenighed om, hvorvidt udlejer (gen)udleverede oversigten/fraflytningsrapporten fra den 20. juni 2018 til lejer efter flyttesynet, hvilket blev udslagsgivende for sagens afgørelse. Udlejer gjorde gældende, at oversigten/fraflytningsrapporten var blevet (gen)udleveret, mens lejers to repræsentanter ikke mente at have fået noget materiale udleveret i forlængelse af flyttesynet.
Efter forgæves både at have forsøgt at sælge og udleje ejendommen, sendte udlejer i december 2018 en mere specificeret opgørelse til lejer, hvor udlejer gjorde et krav på cirka 2.800.000 kroner gældende mod lejer. Lejer gjorde indsigelse mod kravet under henvisning til, at kravet ikke var fremsat rettidigt og ikke var tilstrækkeligt specificeret.
På baggrund af vidneforklaringer blev det lagt til grund, at udlejer ikke inden 4-ugersfristen i Erhvervslejelovens § 74, stk. 2, 1. pkt., havde fremsat tilstrækkeligt uddybende beskrivelser af, hvilke arbejder udlejer anså lejer forpligtet til at hæfte for. Det blev endvidere lagt til grund, at udlejer ikke havde ført tilstrækkeligt bevis for, at 4-ugersfristen skulle være blevet fraveget mundtligt.
På den baggrund kom både Retten i Aarhus og Vestre Landsret frem til, at udlejer havde fortabt sit krav på istandsættelse af lejemålet, idet 4-ugersfristen efter domstolenes vurdering ikke var overholdt.
Kendelsen er optrykt i T:BB 2021.1224 V.
Kommentar
Kendelsen er konkret begrundet, men illustrerer, at det er afgørende for udlejers krav, at udlejer er præcis og tilstrækkelig detaljeret i sin reklamationsskrivelse, idet reklamationen skal være så detaljeret, at lejer konkret kan forholde sig til berettigelsen af hvert enkelt krav.
Det er således typisk ikke nok med en generel angivelse af, at der mangler maling, jf. bl.a. T:BB 2016.19 V, ligesom en mundtlig gennemgang af lejemålet sjældent vil være tilstrækkelig.
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice
her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at
kontakte mig.
