En udlejer kan ofte have behov for at foretage ombygninger i en ejendom. Det kan skyldes ønsker fra andre lejere, en tilbygning eller ønsker om at optimere ejendommen i øvrigt. Sådanne ombygninger kan få større eller mindre indflydelse på lejemålene.
Hvad lejerne skal tåle, afhænger i første række af, hvad der er aftalt mellem parterne. Hvis aftalen ikke indeholder særlige bestemmelser herom, gælder erhvervslejelovens udfyldende regler, som giver udlejer relativt vide rammer.
Lejers tålegrænse
I henhold til erhvervslejeloven har udlejer ret til at ændre i lejemålet, også selvom det berører en lejers brugsret.
Det er dog et krav, at ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer på lejemålets identitet. Udlejer kan således foretage væsentlige ændringer, der ikke er varige, og varige ændringer, der ikke er væsentlige. Udlejers ret til at foretage ændringer gælder uanset, om der er aftalt uopsigelighed mellem parterne.
Som eksempel på ændringer, der sædvanligvis vil gå udover lejers tålegrænse, kan nævnes permanente og væsentlige arealændringer, flytning af det lejede til anden adresse og flytning af indgangspartiet til lejers virksomhed. Den slags ændringer vil derfor kræve accept fra lejer, hvis ikke der i lejekontrakten er sikret mulighed for sådanne ændringer.
Til gengæld vil lejer være pligtig at acceptere midlertidige arealændringer, midlertidigt ændrede adgangsforhold og lignende. Der skal i alle tilfælde foretages en konkret vurdering.
Lejeregulering
Medmindre parterne har aftalt andet, har lejer ret til en lejenedsættelse, hvis brugsværdien af lejemålet bliver forringet. Både ændringer, der er permanente og uvæsentlige eller midlertidige og væsentlige kan danne grundlag for en nedsættelse af lejen.
Det er dog ikke alle ændringer i det lejede, der giver lejer krav på lejenedsættelse. En lejer har kun ret til at kræve nedslag i lejen, hvis ændringen medfører væsentlig forringelse af brugsværdien af det lejede for lejeren. Lejenedsættelsen skal i videst muligt omfang svare til den brugsværdiforringelse, som ændringen medfører for lejeren.
Hvis ændringen medfører en brugsværdiforøgelse, har udlejer ret til at kræve en lejeforhøjelse med et beløb, som modsvarer forøgelsen af det lejedes brugsværdi. Forringelsen eller forøgelsen af det lejedes brugsværdi kan i mange tilfælde være vanskelig at opgøre, og i de fleste tilfælde fastsættes lejeændringen skønsmæssigt.
Udlejer skal tage hensyn
Uanset hvilken type arbejde, der skal foretages på det lejede, skal udlejer sørge for skriftligt at varsle lejeren herom otte uger inden, arbejdet påbegyndes. Lejeren kan ikke gyldigt på forhånd give afkald på dette varsel.
Udlejeren bør med henblik på at undgå et erstatningsansvar angive forløbet af byggeriet, og hvornår dette forventes afsluttet, i varslingsskrivelsen.
Derudover skal arbejde uden for lejemålet også varsles, hvis arbejdet indebærer hindringer eller væsentlig ulempe for lejerens adgang til eller brug af det lejede under eller efter, at arbejdet står på. Udlejer har dog altid ret til at foretage uopsættelige reparationer uden forudgående varsel.
Alt arbejde, udlejeren sætter i gang, skal udføres uden afbrydelser og med størst mulig hensyntagen til lejeren. Udlejer er forpligtet til at tilrettelægge og udføre arbejdet på en hensigtsmæssig måde, således at generne for lejer er mindst mulige. Udlejeren skal også sørge for at planlægge og udføre arbejdet på en sådan måde, at arbejdet ikke tager længere tid end nødvendigt.
Endvidere bør der tages hensyn til lejers virksomhed, når der fastlægges tidspunkter for, hvornår arbejdet skal udføres. Hvis det ikke sker, kan udlejer blive erstatningsansvarlig for eventuelle tab, som lejeren lider.
Som det fremgår, har udlejer relativt frie rammer til at foretage ændringer i et lejemål, så længe ændringerne er midlertidige eller uvæsentlige. I praksis opstår der dog ikke sjældent fortolkningstvivl, når der skal tages stilling til, om en konkret ændring er væsentlig, og om der er grundlag for en lejenedsættelse eller forhøjelse.
I ejendomme, hvor der kan forudses et løbende behov for ombygninger, eksempelvis i butikscentre, bør det derfor overvejes i lejekontrakten at regulere parternes pligter og rettigheder nærmere og mere konkret end det, der følger af erhvervslejelovens udfyldende bestemmelser.
Det kan medvirke til at eliminere nogle af de mange risici, der i øvrigt kan knytte sig til ombygningsprojekter.
