Nye retningslinjer fra Social- og Boligstyrelsen: Hvad betyder de for opførelse af almene boliger?

Overvejelser i forhold til fastsættelse af indflytningsdato og mulighed for senere at kunne udskyde denne dato
Udlejer har interesse i, at den nye lejer hurtigst muligt tager det ombyggede lejemål i brug, således at udlejer begynder at modtage lejebetaling. Udlejer skal imidlertid sikre, at der ikke aftales en for tidlig indflytningsdato, uden mulighed for, at udlejer efterfølgende kan udskyde indflytning, hvis ombygningsarbejderne måtte blive forsinket. Udlejer skal holde for øje, at lejer vil have misligholdelsesbeføjelser, hvis det ombyggede lejemål ikke kan tages i brug den aftalte indflytningsdato.
Vi anbefaler derfor, at udlejer nøje overvejer, hvilke vilkår og særlige reguleringsmekanismer, der er behov for i entreprisekontrakt(er) og lejekontrakt, for at sikre en hensigtsmæssig regulering af ombygningsarbejdernes færdiggørelse og aflevering samt den nye lejers indflytning. Udlejer skal bl.a. tage højde for, at der er forskel på (i) hvornår udlejer som bygherre i forhold til udførende entreprenør(er) er forpligtet til at overtage det ombyggede lejemål, og (ii) hvornår en lejer, under erhvervslejelovgivningen, er forpligtet til at overtage det ombyggede lejemål.
Udlejer er således under almindelige entrepriseretlige regler forpligtet til at overtage det ombyggede lejemål på et tidspunkt, hvor der stadig er ikke-væsentlige entrepriseretlige mangler. Sådanne ikke-væsentlige entrepriseretlige mangler vil dog ofte have en karakter, omfang m.v. (f.eks. omlægning af dele af gulve eller delvis ikke-funktionsdygtige tekniske installationer), som indebærer, at en erhvervslejer i medfør af erhvervslejelovens regler ikke er forpligtet til at overtage det ombyggede lejemål, eller som minimum vil berettige lejer til forholdsmæssigt afslag i lejen. Der er, med andre ord, forskel på det entrepriseretlige mangelsbegreb og det lejeretlige mangelsbegreb, herunder i forhold til hvornår der foreligger væsentlige mangler.
Vores erfaring er, at det er sjældent, at lejere vil acceptere kontraktvilkår om, at det ombyggede lejemål overtages på det tidspunkt, hvor udførende entreprenør(er) afleverer det ombyggede lejemål til udlejer (dvs. entrepriseretlig aflevering). Det skyldes, at lejere ønsker at bibeholde den retsstilling, der følger af lejelovgivningen, og som er mere favorabel for dem.
Udlejere har derfor interesse i, at udførende entreprenør(er) udbedrer påtalte fejl og mangler hurtigst muligt og inden for en nærmere fastsat frist, således at omfanget dem hurtigt bringes ned på et sådant niveau, at der kan gennemføres indflytningsforretning med den nye lejer.
Det er derfor væsentligt, at entreprisekontrakt(er) indeholder vilkår, som i videst muligt omfang sikrer, - bl.a. i forhold til hurtig mangelafhjælpning, - at udlejer kan overdrage det ombyggede lejemål til lejer på et tidspunkt, hvor udlejer undgår at komme i misligholdelse i forhold til den nye lejer. Tilsvarende er det væsentligt, at lejekontrakten med den nye lejer indeholder vilkår, som sikrer udlejer mulighed for at kunne udskyde indflytningsdato, som minimum i det tilfælde hvor udførende entreprenør(er) er berettiget til tidsfristforlængelse i medfør af AB 18 § 39/ ABT 18 § 37.
Hvis det er muligt at indgå aftale med lejer om overtagelse af lejemålet inden entreprenøren har foretaget mangelafhjælpning, er det væsentligt at sikre, at lejekontrakten indeholder vilkår, som sikrer udlejer/entreprenøren adgang til lejemålet efter overtagelsen med henblik på mangelafhjælpning.
Overvejelser i forhold til at imødekomme lejers ønsker til, hvorledes lejemålet skal ombygges
Lejer har interesse i, at lejemålet ombygges således, at det i videst muligt omfang imødekommer lejers konkrete behov. Udlejer bør dog sikre, at lejemålet ombygges på en sådan måde, at den er generelt brugsværdiforøgende og forventes at øge lejeindtægtspotentialet. Dette er særligt vigtigt i tilfælde af en snarlig genudlejningssituation, eksempelvis hvor den nye lejer måtte gå konkurs.
Udlejer bør derfor overveje, hvorvidt nogle af lejers ønsker til ombygning af det lejede skal tilpasses for at sikre mere generel anvendelighed af lejemålet på lang sigt. I overvejelsen bør indgå, hvor lang en uopsigelighedsperiode og/eller fredningsperiode lejer er indstillet på at acceptere. Det kan også overvejes, hvorvidt nogle af lejers ønsker er så specielle, at lejer helt eller delvist bør medfinansiere disse eller have en særskilt reetableringspligt vedrørende disse.
Hvis lejer skal involveres i forhold til ombygningsarbejderne, bør udlejer nøje overveje, hvordan det mest hensigtsmæssigt håndteres, herunder om lejer blot skal godkende en overordnet specifikation af ombygningsarbejderne, eller om lejer skal inddrages i yderligere omfang, herunder eksempelvis ved løbende deltagelse i byggemøder med entreprenøren. Sidstnævnte kan være særligt relevant, hvis der er tale om en lejer, der har sit eget byggeprogram, som udlejer skal udføre ombygningen i henhold til, hvor lejers input løbende vil være relevant i forhold til udførelsesmetoder, materialevalg, ændringer, mv.
Yderligere skal der tages stilling til, om lejer er berettiget og/eller forpligtet til at deltage ved den afleveringsforretning, som udførende entreprenør(er) gennemfører i forhold til udlejer. Ofte vil udlejer have interesse i, at lejer deltager ved den entrepriseretlig aflevering med pligt til at påtale fejl og mangler ved lejemålet, som er umiddelbart synlige ved en sædvanlig gennemgang af lejemålet.
Øvrige relevante særvilkår
Udlejer har interesse i, at lejekontrakten indeholder særvilkår om blandt andet udførende entreprenør(er)'s ret til adgang til lejemålet for at udføre mangelafhjælpning efter lejers indflytning samt håndtering af eventuel 1- og 5-års gennemgange.
Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.