Udlejer var berettiget til at modsætte sig afståelse

En erhvervslejer af et dagligvarelejemål lukkede butikken som led i strukturændringer i koncernen.

I henhold til lejekontrakten skulle lejemålet benyttes til ”handel med dagligvare og anden detailhandel”. Lejer havde fremlejeret til samme formål samt afståelses- og genindtrædelsesret i henhold til Erhvervslejelovens § 55.

I stedet for at opsige lejemålet havde lejer forhandlet med en anden dagligvarekæde om afståelse af lejemålet.

Den anden dagligvareaktørs interesse skyldtes imidlertid ikke, at man selv ønskede at drive dagligvareforretning fra lejemålet, men at man ønskede at forhindre andre i at gøre det samme, idet den potentielle lejer var i færd med at åbne en anden dagligvarebutik i området. Det var der enighed om mellem alle parter.

Den indtrædende lejer ønskede således at indtræde i lejemålet for at forhindre konkurrence og i stedet fremleje lokalerne til en fremlejetager i en anden branche.

Herudover var der ikke lagt op til kontraktmæssige ændringer som følge af afståelsen. 

Afståelsesaftalen

Lejer og den potentielle indtrædende lejer indgik en afståelsesaftale, som blev forelagt udlejer, der afviste at acceptere afståelsen.

Udlejer lagde i sin afvisning især vægt på, at den indtrædende lejer ikke selv ville drive butik fra lejemålet, og da lejer og indtrædende lejer ikke havde kunnet anvise andre acceptable fremlejetagere, fandt Boligretten og landsrettens flertal, at udlejer havde været berettiget til at modsætte sig afståelse.

Det var for udlejer af afgørende betydning, at lejemålet ikke stod tomt, da det dels ville have en negativ afskrivningsmæssig betydning for udlejer og dels ville forringe værdien af lejemålet, da et tomt lejemål ofte forringer lejeværdien.

Da lejer ikke betalte sin husleje som følge af, at lejer mente at have afstået lejemålet, ophævede udlejer lejekontrakten, hvilket udlejer fik medhold i.

Landsrettens mindretal

Landsrettens mindretal udtalte, at det forhold, at indtrædende lejer ikke havde til hensigt at anvende lejemålet til dagligvareforretning – og heller ikke havde kunnet finde en acceptabel fremlejetager – ikke var en vægtig grund for udlejer til at modsætte sig afståelsen, idet der ikke var grundlag for at statuere anticiperet misligholdelse. Dommeren stemte således for, at udlejer skulle tilpligtes at anerkende afståelsen.

Dommen er optrykt i Tidsskrift for Bygge- og Boligret (T:BB 2021.1282 Ø).

Kommentar

Lejer har efter det oplyste ansøgt Procesbevillingsnævnet om tilladelse til at anke dommen til Højesteret, hvilket sagen afventer.