Skærpede krav til ophævelse af erhvervslejemål

Højesteret har skærpet kravene til udlejers fremgangsmåde ved ophævelsen af erhvervslejemål begrundet i lejerens manglende betaling af leje.

Det kræver mere end blot lejerens manglende betaling af lejen, før der kan ske ophævelse af et lejemål. Der skal først og fremmest fremsendes en påkravsskrivelse til lejeren, når det er konstateret, at lejeren ikke rettidigt har betalt lejen.

Påkravsskrivelsen skal blandt andet indeholde en yderligere betalingsfrist, hvori lejeren kan berigtige restancen. Når denne yderligere betalingsfrist er udløbet, kan udlejeren ophæve lejemålet.

Lovgivningen fastsætter en række krav til påkravsskrivelsen, og manglende overholdelse af kravene medfører, at påkravet ikke kan anvendes til at ophæve lejemålet – udlejeren må således starte forfra med en ny betalingsfrist.

Højesteret har ved kendelse afsagt den 3. december 2015 taget stilling til tre principielle spørgsmål i relation til kravene til udlejerens påkravs- og ophævelsesskrivelser ved ophævelsen af erhvervslejemål i situationer, hvor lejeren ikke betaler lejen rettidigt.

Sagens faktiske omstændigheder

To lejere af et erhvervslejemål var i restance med lejebetalingen, og udlejer fremsendte derfor fredag den 6. september 2013 en påkravsskrivelse til lejerne. Påkravsskrivelsen blev modtaget af lejerne lørdag den 7. september 2013.

Påkravet omfattede blandt andet et gebyr på 52 kr. for indhentelse af oplysning om lejernes nye adresse, og påkravet angav, at restancen skulle være ”vort kontor i hænde senest 3 dage efter modtagelsen” af påkravet.

Udlejer ophævede herefter lejemålet ved brev af onsdag den 11. september 2013, og da udlejer efterfølgende forsøgte at udsætte lejerne af lejemålet med fogedrettens bistand, protesterede lejerne mod ophævelsen.

Lejerne støttede indsigelsen mod ophævelsen på tre forhold. For det første mente lejerne, at påkravet var ugyldigt, da det medtagede gebyr til adressesøgning ikke var pligtig pengeydelse i lejeforholdet. For det andet gjorde lejerne gældende, at betalingsfristen på ”3 dage” i erhvervslejelovens § 69, stk. 3, skal forstås som ”3 hverdage”.

Som den tredje indsigelse gjorde lejerne gældende, at udtrykket ”vort kontor i hænde” i påkravsskrivelsen var en fravigelse af betalingsfristen i erhvervslejelovens § 69, stk. 3, som foreskriver, at påkravet skal angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ”ikke betales” inden påkravsfristens udløb.

Højesterets udtalelser

Højesteret tog udtrykkeligt stilling til alle tre indsigelser.

Højesteret gav udlejer medhold i, at gebyret for adressesøgningen kan medtages i påkravsskrivelsen. Højesteret henviste i den forbindelse til en tidligere højesteretsdom, der fastslår, at udtrykket ”pligtig pengeydelse” omfatter alle pengeforpligtelser, der påhviler lejeren i medfør af lejeloven eller lejeaftalen.

Med henvisning til forarbejderne til erhvervslejelovens § 69, gav Højesteret – ikke overraskende – lejerne medhold i, at betalingsfristen på ”3 dage” i erhvervslejelovens § 69, stk. 3, 1. pkt., skal forstås som ”3 hverdage”. Udlejers ophævelse, der var dateret onsdag den 11. september 2013, var derfor afgivet inden udløbet af påkravsfristen, og udlejer kunne derfor ikke støtte ret på ophævelsen og få lejerne udsat af lejemålet.

Lejerne fik også medhold i deres indsigelse mod formuleringen af betalingsfristen i udlejers påkravsskrivelse. Højesteret udtaler, at udlejer kan anvende andre udtryk end lovens ”ikke be-tales”, men det kræves, at det anvendte udtryk har samme betydning.

Højesteret var enig med lejerne i, at udtrykket ”vort kontor i hænde” giver lejerne en kortere betalingsfrist end ved lovens udtryk ”ikke betales”, da førstnævnte udtryk indebærer, at udlejer skal have modtaget beløbet på sin egen konto, hvorimod udtrykket ”ikke betales” blot indebærer, at beløbet skal være fragået lejers konto.

Højesteret udtaler desuden udtrykkeligt, at hver af de to mangler ved påkravsskrivelsen selvstændigt medfører, at ophævelsen ikke er gyldig, og at lejerne derfor ikke kan udsættes af lejemålet.

Fogedretten havde forinden givet lejerne medhold i, at de ikke kunne udsættes. Landsretten havde derimod givet udlejer medhold.

LETT bemærker

Højesterets kendelse understreger behovet for, at der udvises omhu ved fremgangsmåden, når et lejemål skal ophæves som følge af lejers misligholdelse. Også ved ophævelse af boliglejemål er formalitetskravene til udlejers ophævelse strenge.

Højesteret har ved den gennemgåede kendelse dels fjernet nogle mindre anledninger til tvivl i relation til ophævelser af lejemål, og dels skærpet formalitetskravene til udlejers fremgangsmåde og formuleringer når et lejemål skal ophæves.

LETT yder lejeretlig rådgivning og har stor erfaring med førelse af retssager om lejeretlige tvister.

---