Regler og praksis for påkrav til lejere

Påkrav til lejere - do's and don'ts

Vær opmærksom på de faldgruber der knytter sig til udsendelse af påkrav (rykkerbrev) til lejere, der ikke betaler huslejen til tiden. Få her et overblik over regler og praksis, hvad enten, du er bolig- eller erhvervsudlejer.

Regler for påkrav

I boliglejeforhold må man ikke sende et påkrav om manglende betaling af husleje til lejeren pr. e-mail – uanset om man i øvrigt har aftalt, at kommunikationen med lejer skal foregå digitalt. Det betyder, at påkravet skal sendes med post, et bud eller overleveres personligt i fysisk papirform. Dette indebærer i sig selv nogle vanskeligheder, og udlejer skal være opmærksom på, at PostNords levering af ”almindelige” breve kan tage op til 7 dage.

I erhvervslejeforhold kan man sende påkravet, som man vil; men man skal være sikker på, at man følger den fremgangsmåde (brev, mail osv.), som er aftalt med lejeren.

For udlejere i det offentlige, fx kommuner, er det relevant at være opmærksom på, at man ikke kan benytte e-boks til at fremsende påkravet – medmindre dette er aftalt.

I boliglejeforhold har lejeren 14 dage efter modtagelsen af påkravet til at betale restancen. Påkravet må først sendes 3. hverdag efter sidste betalingsdag. I erhvervslejeforhold er fristen 3 dage, før udlejer kan ophæve lejemålet (og påkravet kan først afsendes 3. hverdag efter forfaldsdagen). Ophævelsen af lejemålet må først ske efter udløbet af påkravsfristen. Det er derfor meget væsentligt, at udlejer er bekendt med, nøjagtigt hvornår brevet er kommet frem. Sendes ophævelsen for tidlig, vil ophævelsen nemlig ikke kunne effektueres, selvom lejeren ikke har betalt – det har Højesteret slået fast i 2015, og landsretterne har fulgt den praksis siden.

Hvilken fremgangsmåde bør anvendes?

Udlejer skal også kunne dokumentere, at brevet faktisk er kommet frem – hvis lejeren påstår andet. Det gælder både i erhvervs- og boliglejeforhold.

Overleverer man brevet personligt til lejeren, skal man bede om en kvittering med angivelse af dato og tidspunkt. I en ny afgørelse fra Østre Landsret vedrørende et erhvervslejemål havde udlejer ved selvtægt forsøgt at brække døren op til lejemålet for at kunne aflevere påkravet. Den gik ikke.

Sendes brevet med PostNord, er man nødt til at bekoste ekspedition med anbefalet post (og samtidig sende ”almindeligt brev med Quickpost”). Dermed sikrer man, at lejeren kan gøre sig bekendt med indholdet uden at have taget i mod det anbefalede brev. Alternativt kan man sende med afleveringsattest. Ved anvendelsen af anbefalet post eller afleveringsattest skal man samtidig sikre sig ”track and trace” på forsendelsen.

Desværre er fremgangsmåden ikke i alle tilfælde tilstrækkeligt, såfremt PostNord sjusker med oplysningerne, hvilket nyere retspraksis desværre bekræfter kan forekomme. I en konkret sag fra Østre Landsret oplyste PostNord først et tidspunkt for, hvornår brevet var udleveret – men senere et andet. Retten fandt på den baggrund ikke, at det med sikkerhed kunne lægges til grund, hvornår lejemålet var ophævet.

Der er også andre, der tilbyder levering af breve – også her er det væsentlige, at man sikrer sig skriftlig dokumentation for levering af brevet til lejeren.

Hav styr på dokumentationen

Følger man fremgangsmåden, selv om den kan være dyr og omstændelig, sikrer man sig, at en eventuel ophævelse kan gennemføres. Retspraksis viser, at mange udlejere fortsat ikke er tilstrækkeligt opmærksomme. Alene inden for de seneste år er der talrige afgørelser, der bekræfter, at såfremt udlejer ikke har dokumentationen i orden, er det ikke muligt at sætte lejeren ud, selvom huslejen ikke er betalt.