OVERBLIK: Lovforslag om loft over huslejestigninger

I dag er det muligt at aftale, at huslejen i private boliglejemål en gang årligt reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset. Kravet til vedtagelse er alene, at det fremgår af parternes lejeaftale. Der er ingen formkrav udover, at det naturligvis skal fremgå tydeligt, hvad aftalen omhandler. Der kan ikke gyldigt aftales en minimumsregulering – f.eks. en fast procentsats. En sådan aftale er ugyldig.

Reguleringen sker typisk pr. den 1. januar – men det er ikke et krav, og et andet tidspunkt for den årlige regulering kan frit aftales (dog kun en regulering årligt). Lejeforhøjelsen skal ikke varsles, den kan gennemføres på baggrund af en meddelelse (en mail eller et brev) herom fra udlejer til lejer, hvor det fremgår, hvad lejen forhøjes til.

Aftalen kan indgås for alle typer af private boliglejemål – såvel i regulerede som uregulerede kommuner.

Hvordan gribes ind i aftaler om lejeregulering?

Ved de foreslåede lovændringer indføres der et 2-årigt loft for huslejestigninger på 4 procent årligt. Det betyder, at lejen fortsat kan reguleres én gang om året i henhold til udviklingen i nettoprisindekset; men maksimalt med 4 procent. Når indekset ikke op på 4 procent, er stigningen begrænset til den faktiske udvikling, ligesom udlejer frit kan vælge at aftale en endnu mindre stigning med lejeren.

Indgrebet vil også gælde for lejeaftaler, hvor der allerede i 2022 er gennemført en nettoprisindeksering. Udlejer vil her - efter en periode svarende til lejers opsigelsesvarsel (typisk 3 måneder) – skulle nedsætte lejeforhøjelsen til de 4 procent stigning fremadrettet.

Eksempel

Er lejen f.eks. steget d. 1.7.2022 med 7 procent, vil lejeren skulle betale huslejestigningen på de 7 procent indtil 3 måneder efter lovforslagets ikrafttræden (hvor lejerens opsigelsesvarsel er 3 måneder). Derefter reduceres huslejestigningen til 4 procent fremover, hvilket i eksemplet vil være fra d. 1.1.2023.

Hvis udlejer derimod først giver meddelelse om lejeforhøjelsen efter lovforslagets ikrafttræden, vil udlejeren ikke kunne forhøje lejen med mere end 4 procent, idet loftet i et sådant tilfælde som udgangspunkt vil finde anvendelse, så snart lovforslaget træder i kraft.

Undtagelse (mulighed for at kræve stigning på mere end 4 procent)

Med lovforslaget følger også en undtagelsesbestemmelse. Undtagelsesbestemmelsen giver udlejer mulighed for at hæve huslejen med mere end 4 procent, hvis udlejeren kan dokumentere, at lejen inklusive lejestigningen ikke dækker stigningen i ejendommens driftsudgifter sammenlignet med driftsudgifterne året før. Huslejestigningen kan dog aldrig overstige nettoprisindekset.

Reglerne er beskrevet i en ny bekendtgørelse, og ordningen er kompleks og kræver fremlæggelse af en omfattende dokumentation. Lejeren eller beboerrepræsentationen kan gøre indsigelse mod udlejers krav om lejestigning udover de 4 procent, hvorefter udlejeren har pligt til at indbringe sagen til afgørelse for huslejenævnet, hvis udlejeren ønsker at fastholde den del af lejestigningen. Huslejenævnet skal afgøre sagen inden for 3 måneder.

Hvem gælder indgrebet for?

Lovindgrebet gælder for alle private boliglejemål, hvor det i lejekontrakten er aftalt, at lejen reguleres som følge af stigninger nettoprisindekset.

Indgrebet gælder således ikke for erhvervslejemål, hvor der fortsat frit kan aftales, hvordan lejen skal reguleres.

Desuden begrænser indgrebet ikke en udlejers ret til i øvrigt at varsle lejeforhøjelser efter lejelovgivningens regler – f.eks. ved stigning i skatter og afgifter eller stigning i driftsgifter for lejemål, hvor reglerne om omkostningsbestemt leje gælder. Inflation er ikke i sig selv et grundlag for varsling af lejestigninger.

Hvornår gælder indgrebets begrænsninger?

Loven træder i kraft den 30.9.2022 og vil således gælde for alle nettoprisindekseringer, der foretages herefter. Som anført ovenfor vil lovændringen også gælde lejeaftaler, hvor der allerede i 2022 er gennemført nettoprisindeksreguleringer.

Focus Advokater bemærker

Reglerne fører til, at lejelovgivningens kompleksitet øges igen. Særligt vil reglerne om ikrafttræden for eksisterende kontrakter kunne give anledning til administrative udfordringer. Også vurderingen af, om der kan være grundlag for at anvende undtagelsesmuligheden (varsling af en højere regulering end 4 procent) virker administrativt tung for udlejer, og formentlig vil muligheden for en yderligere regulering over 4 procent også derfor være illusorisk. I det hele taget skal den udlejer, der vil sætte lejen op i henhold til aftaler indgået med lejerne, sætte sig grundigt ind i reglerne – også for at undgå tvister med lejerne efterfølgende.

Spørgsmål

Har du spørgsmål til de nye regler, er du velkommen til at rette henvendelse til vores lejeretsteam.

Vores lejeretsteam har stor erfaring med rådgivning inden for alle aspekter af boliglejeretten, herunder hvordan du bedst muligt får styr på håndteringen af de nye regler om loft over huslejestigninger.