Nyt udkast til forslag om ændringer af lejeloven: Tilbudspligtsreglerne udvides markant

Folketinget vedtog den 1. marts 2022 en ny lejelov, som trådte i kraft den 1. juli.  Der er tale om en sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de før fandtes i lejeloven og boligreguleringsloven.

Mandag den 27. juni 2022 sendte Indenrigs- og Boligministeriet et udkast til et lovforslag om ændringer i den nye lejelov i høring. Der er høringsfrist den 18. august 2022, og det foreslås, at ændringerne træder i kraft den 1. januar 2023.

Lovforslaget indeholder fire hovedelementer.

Nye regler om tilbudspligt

For det første indebærer lovforslaget markante ændringer i forhold til reglerne om tilbudspligt, da det foreslås at ændre reglerne, således at tilbudspligten aktiveres, når der sker kontrolskifte over en ejendom.

Det foreslås at ændre reglerne om, hvornår tilbudspligten aktiveres, således at der fokuseres på overdragelsen snarere end erhvervelsen. Lovgiver har skelet kraftigt til kontrolskiftereglerne i lejelovens § 19, stk. 4, om karensperiode ved gennemgribende forbedret lejemål.

Det foreslås dermed, at tilbudspligten indtræder ved et kontrolskifte vedrørende ejendommen. Begrebet ”kontrolskifte” er defineret bredt i den foreslåede bestemmelse med henblik på at omfatte alle former for direkte og indirekte overdragelse af ejendomme eller rettigheder hertil.

Det skyldes, at hensigten netop er, at der ikke med anvendelse af forskellige aftale- og selskabskonstruktioner m.v. skal kunne ske en omgåelse af tilbudspligtsreglerne.

Lovgiver bemærker i den forbindelse, at der i praksis er konstateret flere tilfælde, hvor det er muligt at omgå reglerne om tilbudspligt. Som eksempel nævnes blandt andet overdragelsen af et holdingselskab, som ejer et selskab, der ejer ejendomme omfattet af reglerne om tilbudspligt, og som kan overdrages, uden at tilbudspligten aktiveres, da der ikke sker ændring i ejerkredsen i det selskab, som ejer ejendommene.

Lovgiver har dog ikke ændret reglerne for så vidt angår ejerlejlighedsopdelte ejendomme, hvorefter det fortsat ikke aktiverer tilbudspligten, hvis der sker overdragelse af en ejerlejlighed, som ikke i sig selv opfylder betingelser for aktiveringen af tilbudspligten. 

Rettelse af utilsigtede ændringer

For det andet indebærer lovforslaget en række ændringer, som skal rette op på utilsigtede ændringer i den nye lejelov.

Blandt de væsentligste er, at det fremadrettet igen skal kunne aftales, at lejen i omkostningsbestemte lejemål og gennemgribende forbedrede lejemål kan reguleres én gang årligt efter stigninger i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Derudover foreslås det at genindføre den legale rykningsret. Det vil sige, at lejeres videregående rettigheder, som tinglyses, skal respektere størst mulige offentlige lån og de øvrige panthæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Ingen gebyr ved indbringelse af sager for husleje-, anke- og beboerklagenævn

For det tredje indebærer lovforslaget en adgang til, at Indenrigs- og Boligministeren kan fastsætte nærmere regler om forsøg med at undlade at opkræve gebyrer for indbringelse af sager for husleje-, anke- og beboerklagenævn.

Udgifter som følge af månedlige leverancer af forbrugeroplysninger til lejerne

For det fjerde foreslås det at indføre en mulighed for at medtage udgifter, som udlejeren må afholde til tredjemand for at opfylde nye krav om månedlige leverancer af forbrugsoplysninger til lejerne, i regnskaberne.