Udlejers ret til at opsige erhvervslejer ved ombygning af det lejede

Nærmere om den nye landsrets dom (BS-7168/2023 trykt i TBB 2024.635)

Udlejeren havde sendt en opsigelsesskrivelse med følgende ordlyd:

 "Opsigelsen sker i medfør af erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2, idet ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes.

Som tidligere oplyst påbegynder udlejer inden længde en større ombygning af hele ejendommen, hvilket medfører betydelige og store forstyrrelser og gener for dit lejemål. Ombygningen umuliggør drift fra erhvervslejemålet og tilknyttede lokaliteter. Jeg henviser til tidligere drøftelse herom, herunder dit ønske om at modtage en opsigelse…"

Lejeren gjorde indsigelse over for opsigelsen, blandt andet med henvisning til, at udlejer ikke havde tilkendegivet, hvornår ombygningen skulle gennemføres, eller om der var opnået byggetilladelse.

Landsretten gav ikke udlejeren medhold i opsigelsen, da retten efter en samlet vurdering ikke fandt, at berettigelsen af opsigelsen var fyldestgørende dokumenteret på opsigelsestidspunktet, blandt andet fordi det ikke var godtgjort, at ombygningsprojektet ville kunne opnå kommunal godkendelse.

Den nye dom er i overensstemmelse med hidtidig praksis, herunder en landsretsdom, afsagt den 6. februar 2008 (trykt i TBB 2009.320), hvor en udlejer ligeledes ikke fik medhold i en opsigelse, da udlejeren på opsigelsestidspunktet ikke havde indhentet byggetilladelse til den planlagte ombygning, samtidig med at det ikke var tilstrækkeligt godtgjort, at byggetilladelse ville blive givet.

Hvilke ombygningsarbejder er omfattet af opsigelsesbestemmelsen?

Af domspraksis kan blandt andet udledes, at udlejer ikke er berettiget til at opsige lejer i tilfælde hvor:

• ombygningsarbejderne kan tilrettelægges på en sådan måde, at det i realiteten ikke er påkrævet, at lejemålet fraflyttes, jf. blandt andet en landsretsdom afsagt i 2004 (trykt i TBB 2005.9)
• den påtænkte ombygning i alt væsentlighed er begrænset til lejers lejemål og således ikke angår en større del af ejendommen, og hvor ombygningsarbejderne i realiteten kun udføres for at ændre anvendelsen af lejemålet, jf. blandt andet en landsretsdom afsagt i 2017 (trykt i GD 2017.64).

Udlejers bevæggrunde for at foretage ombygningen er uden betydning for gyldigheden af en opsigelse, og udlejeren kan f.eks. foretage ombygning for at opnå højere lejeindtægt, jf. blandt andet landsretsdom afsagt i 2008 (trykt i TBB 2008.513). Ombygningen behøver således ikke at være nødvendiggjort af myndighedskrav eller byggetekniske behov.

Særligt om opsigelse af erhvervsbeskyttede lejemål

Det følger af henvisningen i erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2, til lovens § 62, at erhvervsbeskyttede lejemål, dvs. Lejemål, hvori lejer driver en erhvervsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kun kan opsiges, hvis "opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold", jf. lovens § 62, stk. 1. Det følger videre af lovens § 62, stk. 2, at der ved rimelighedsvurderingen blandt andet skal tages hensyn til, "hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejerens forbedringer af disse og værdien af kundekredsen".

Det beror på en konkret vurdering, om en opsigelse må anses for rimelig. Af domspraksis kan udledes, at der blandt andet skal foretages et skøn over, hvorvidt en væsentlig del af kundekredsen må formodes at gå tabt ved en flytning.

Hvis udlejer er berettiget til at opsige et erhvervsbeskyttet lejemål, skal udlejer være opmærksom på, at udlejer er forpligtet til at betale erstatning til en erhvervsbeskyttet lejer i henhold til reglerne i erhvervslejelovens § 66.

Udlejers genudlejningspligt

Erhvervslejelovens § 61, stk. 4, fastslår, at udlejer ved opsigelse efter erhvervslejelovens § 61, stk. 2 nr. 2, er forpligtet til at tilbyde lejeren at leje lokaler af samme art som de opsagte, hvis der efter ombygningen sker udleje af sådanne lokaler. Hvis det lejede i forbindelse med ombygning ændres til boligareal eller der ikke udbydes lokaler til leje, fordi udlejer skal anvende lokalerne selv, er udlejer ikke forpligtet til at tilbyde genleje.

Det er udlejer, som fastsætter den leje og de vilkår, som de ombyggede lokaler udlejes til, og en opsagt lejer har ikke krav på at på tilbudt de ombyggede lokaler på samme vilkår, som før opsigelsen.

Vores anbefalinger

Hvis en udlejer overvejer at opsige en erhvervslejer med henvisning til, at en ombygning af det lejede nødvendiggør lejerens fraflytning, anbefaler vi, at udlejer iagttager nedenstående, inden der sendes opsigelsesskrivelse til lejeren:

1. Udlejer bør få indhentet de myndighedstilladelser, som er påkrævede for at gennemføre den påtænkte ombygning, oftest i form af en bygge- eller nedrivningstilladelse. Det er dog ikke en betingelse, at påkrævede myndighedstilladelser vedlægges opsigelsesskrivelsen, men såfremt lejeren bestrider berettigelsen af opsigelsen, skal dokumentation kunne fremlægges. Hvis udlejer er i tidsnød, kan udlejer principielt godt sende opsigelsesskrivelse før der er opnået myndighedstilladelse, under forudsætning af, at udlejer på baggrund af korrespondance med myndigheden kan sandsynliggøre, at der vil blive givet tilladelse i nær fremtid.
2. Udlejer bør sikre, at ombygningsarbejderne er så detaljeret beskrevet i opsigelsesskrivelsen, at det klart kan udledes, at ombygningen nødvendiggør, at lejemålet må fraflyttes. Udlejer har bevisbyrden for, at det er tilfældet. Hvis lejer bestrider, at ombygningen nødvendiggør, at lejemålet skal fraflyttes, bør udlejer overveje at få den projekterende rådgiver eller udførende entreprenør til skriftligt at redegøre for, at arbejderne nødvendiggør, at lejemålet fraflyttes.

Herudover er det vigtigt, at opsigelsesskrivelsen udfærdiges i overensstemmelse med kravene i erhvervslejeloven, og blandt andet indeholder oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse, jf. lovens § 65. 

Udlejer skal anlægge retssag, hvis lejer rettidigt fremsætter indsigelse

Hvis lejeren ikke vil godkende opsigelsen, skal de sende en skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at de har modtaget opsigelsen. Hvis lejer rettidigt fremsætter indsigelse, påhviler det udlejeren at anlægge retssag ved boligretten om opsigelsens berettigelse senest 6 uger efter, at lejerens indsigelsesfrist er udløbet. Det vil sige, at udlejer senest skal anlægge retssagen 12 uger efter, at lejer modtog opsigelsen.

Udlejer kan have interesse i at forsøge at opnå en frivillig fraflytningsaftale

Det ses desværre, at en lejer gør indsigelse, uagtet at der næppe kan være tvivl om, at udlejeren er berettiget til at opsige lejeren på grund af ombygning af det lejede. Det sætter udlejer i en vanskelig situation, da en retssag kan tage flere år, og lejer først er forpligtet til at fraflytte, når der foreligger en endelig dom (som giver udlejer medhold). Hvis udlejer i en sådan situation ønsker at gennemføre ombygningen hurtigere, blandt andet i en situation, hvor flere lejere i en flerbrugerejendom har accepteret opsigelsen af deres respektive lejemål, kan udlejer have interesse i at forsøge at indgå en frivillig fraflytningsaftale med lejeren. En sådan aftale vil ofte indeholde vilkår om, at lejer opnår en større økonomisk kompensation, end hvad lejer er berettiget til i medfør af erhvervslejelovens regler.