Nyt om konkursboets indtræden i lejeaftaler

Sø-og Handelsretten har i dom af 30. september 2020 (BS-55261/2019-SHR) taget stilling til et spørgsmål om virkningen af konkursboets indtræden i en lejeaftale.

Lejeaftalen
Lejeaftalen drejede sig om et butikslejemål. Lejeaftalen blev indgået i sommeren 2017. Lejemålet trådte i kraft den 1. oktober 2017, og det var fra begge parter uopsigeligt i 5 år. Den årlige leje var på 1,2 mio. kr. I forbindelse med indflytningen modtog lejeren et indretningstilskud fra udlejeren på 1.200.000 kr. Indretningstilskuddet skulle afskrives lineært af udlejer over 5 år. Det var videre aftalt, at hvis lejeren fraflyttede lejemålet, inden tilskuddet var fuldt afskrevet, skulle lejeren tilbagebetale den del af tilskuddet, der ikke var afskrevet på fraflytningstidspunktet.

Konkursen
Lejeren blev erklæret konkurs den 28. december 2018. Kuratoren i lejerens konkursbo meddelte den 4. januar 2019 udlejeren, at konkursboet indtrådte i lejekontrakten. Den 18. januar 2019 opsagde boet lejemålet med 1 måneds varsel, jf. konkurslovens § 55, stk. 3. Udlejeren anmeldte herefter et krav på 900.000 kr. som massekrav. Kravet blev støttet på, at boet var indtrådte i lejemålet, og at boet derved som massekrav hæftede for ethvert krav i henhold til lejeforholdet, herunder også det ikke-afskrevne indretningstilskud. Boet afviste kravet med den begrundelse, at boet kun hæftede for vederlag fra lejeforholdet fra dekrettidspunktet til udløbet af opsigelsesperioden efter konkurslovens § 55, stk. 3.

Sø- og Handelsrettens dom
Sø- og Handelsretten frifandt konkursboet, og gav det således fuldt medhold. Boet skulle således ikke betale indretningstilskuddet som massekrav. I sin begrundelse anførte Sø- og Handelsretten, at det er et grundlæggende princip i konkursretten, at krav som udgangspunkt er ligestillede og derfor har status som simple krav i boet, jf. konkurslovens § 97. Undtagelsen fra dette er, når kravet udtrykkeligt er tillagt en anden status.

Af konkurslovens § 56, stk. 1, fremgår det således, at hvis et bo indtræder i en aftale, medfører dette, at boet bliver berettiget og forpligtet på aftalens vilkår, hvorved krav i den anledning bliver massekrav. Bestemmelsen er herved udtryk for en fravigelse af det almindelige ligedelingsprincip. Det fremgår dernæst af § 56, stk. 2, at hvis aftalen angår en løbende ydelse, kan boet indtræde i aftalen med den virkning, at boet bliver forpligtet til at udrede vederlaget for tiden efter konkursdekretets afsigelse og indtil opsigelsen som massekrav.

Efter ordlyden af bestemmelserne i § 56, stk. 1 og 2, lovens systematik i forhold til det grundlæggende princip om ligedeling og formålet med disse bestemmelser fandt Sø- og Handelsretten, at § 56 indeholder to helt selvstændige undtagelser i henholdsvis stk. 1 og stk. 2. Stk. 1 angår således enkeltstående kontrakter, mens stk. 2 angår aftaler om vedvarende kontrakter med løbende ydelser.

Sagen for Sø- og Handelsretten angik indtræden i en lejeaftale og vedrørte således en løbende ydelse. Sagen var derfor ikke omfattet af § 56, stk. 1, om enkeltstående kontrakter. Spørgsmålet var herefter alene, om undtagelsen i § 56, stk. 2, fandt anvendelse, eller om betalingskravet var omfattet af ligedelingsprincippet og mere konkret, om vilkåret om tilbagebetaling af indretningstilskuddet var omfattet af begrebet "vederlag" i § 56, stk. 2.

Sø- og Handelsretten bemærkede i den forbindelse, at uanset at tilbagebetalingen af indretningstilskuddet skulle ske i rater over en periode, var der ikke fornødent grundlag for at fastslå, at den løbende tilbagebetaling kunne sidestilles med en egentlig lejebetaling. Herefter blev det lagt til grund, at kravet vedrørte et beløb, der var forudbetalt af udlejeren til lejeren, og at beløbet skulle afvikles ved nedskrivning af tilgodehavendet over fem år, medmindre lejer forinden fraflyttede lejemålet. I så fald forfaldt restbeløbet til betaling. Dette tilbagebetalingskrav var ikke sikret ved pant eller på anden tilsvarende måde.

Herefter havde det ikke afskrevne restbeløb ikke karakter af et vederlag for den løbende ydelse, og det kunne heller ikke sidestilles hermed. Henset til kravets karakter, og til at formålet med § 56, stk. 2 er at give konkursboer bedre mulighed for at videreføre lejemål i en kort periode og samtidig undgå at pådrage boet betydelige omkostninger, fandt Sø- og Handelsretten derfor, at kravet i overensstemmelse med ligedelingsprincippet var et simpelt krav i boet.

Dommens betydning
Dommen fastlægger, at konkurslovens § 56, stk. 1 og § 56. stk. 2 er to særskilte undtagelser til udgangspunktet om ligedeling. Konkurslovens § 56, stk. 2 er således ikke en modifikation eller undtagelse til § 56, stk. 1. Dette fører til, at boets indtræden i et vedvarende kontraktforhold alene har den retsvirkning, at boet er forpligtet til som massekrav at udrede vederlaget for tiden efter konkursdekretets afsigelse indtil en eventuel opsigelse i medfør af § 55, stk. 3, 1. pkt., eller § 61, stk. 1. Boet er således ikke forpligtet til at betale krav fra udlejeren, som ikke kan anses for vederlag. I den konkrete sag var indretningstilskud ikke et sådant krav på vederlag. Skulle udlejeren have garderet sig mod lejerens konkurs, så skulle udlejeren have fået en garanti eller anden sikkerhed for lejerens betaling.

Har du brug for hjælp?
Hos TVC Advokatfirma har vi stor erfaring og ekspertise indenfor konkursretslige forhold, og vi står altid til rådighed for en uforpligtende vurdering af din konkrete sag. Kontakt vores specialister direkte på formularen nedenfor og klik på linket for at læse om specialet Insolvens og rekonstruktion.

Nyt om konkursboets indtræden i lejeaftaler

Ny dom: Udlejer frifindes for krav fra konkursbo

Ændring af konkurskarantæneregler vedtaget

Nye regler pr. 1. juli for konkurskarantæne – og for karantæneregisteret

Opdatering og udvidelse af konkurskarantænereglerne

Højesteret: Forældelseslovens særregel om kautionskrav skal fortolkes i overensstemmelse med almindelige kautionsretlige principper

Parkeringsselskab har opkrævet rykkergebyrer uden dokumentation for, at rykkerbreve faktisk kom frem