Ny dom: Udlejer frifindes for krav fra konkursbo

Sagens baggrund

Udlejeren havde udlejet en ejendom til en lejer, som i en periode ikke selv forestod betaling af lejen. I stedet skete lejebetalingerne i perioden, der strakte sig over nogle måneder, af et andet selskab, som dog indbetalte hver enkelt lejebetaling med reference til den reelle lejers navn.

Det betalende selskab blev efterfølgende taget under konkurs, i hvilken forbindelse kurator konkluderede, at selskabet ikke havde drevet egentlig virksomhed, men i stedet var anvendt til skatte- og momssvindel.

Kurator rettede derfor henvendelse til udlejer og krævede, at udlejeren returnerede de modtagne lejebetalinger for samlet ca. 450.000 kr. med henvisning til, at det betalende selskab ikke havde været den egentlige lejer, og at udlejer var eller burde have været i ond tro om dette.

Udlejer bestred at have været i ond tro om, at beløbene ikke var indbetalt som værende leje under den indgåede lejekontrakt.

Da kravet blev fastholdt, indledte konkursboet retssag mod udlejeren med krav om tilbagebetaling af ca. 450.000 kr. Konkursboet stævnede samtidig det formelle lejerselskab samt dennes direktør.

Konkursboet gjorde under retssagen overfor udlejer gældende, at udlejeren havde handlet ansvarspådragende ved modtagelsen af de samlet ca. 450.000 kr., som var indbetalt af det nu konkursramte selskab. Konkursboet gjorde i den forbindelse gældende, at udlejer var eller burde have været klar over, at udlejeren uretmæssigt modtog beløbene fra en anden part end den egentlige lejer.

Konkursboet henviste i den forbindelse særligt til, at lejeren var et nystiftet selskab, da lejekontrakten blev indgået, at udlejeren i forbindelse med lejekontraktens indgåelse var blevet oplyst, at lejeren ikke (på dette tidspunkt) havde en bankkonto, og at lejeren havde aflagt årsrapporter hvori fremgik, at selskabet ikke var i drift.

Konkursboet mente derfor, at udlejer burde have foretaget nærmere undersøgelser af lejebetalingerne, og da dette ikke var sket, havde udlejeren handlet ansvarspådragende og måtte erstatte konkursboets tab.

Derudover henviste konkursboet også til selskabslovens § 127, hvorefter et kapitalselskab ikke må træffe beslutninger, som begunstiger en part på utilbørlig vis. Konkursboets mente derfor, at beslutningen i det betalende (og nu konkursramte) selskab om at betale lejen, var en utilbørlig begunstigelse af udlejeren, som var selskabsretlig ugyldig.

Udlejeren gjorde gældende, at beløbene var modtaget som lejebetalinger og i god tro, hvorfor beløbene ikke skulle tilbagebetales til konkursboet.

Udlejeren henviste til, at der ikke efter hverken lov eller forskrifter gælder nogen forpligtelse for en udlejer til at foretage undersøgelser af sin lejers økonomi eller betalinger, og at omstændighederne i øvrigt ikke havde gjort, at udlejer burde eller skulle have foretaget sådanne undersøgelser. Udlejer henviste særligt til, at der var tale om et reelt lejemål, hvorfor udlejer havde krav på betaling af husleje. Huslejen var løbende indbetalt på udlejers bankkonto med henvisning til lejerens navn. Der var således ingen omstændigheder bag lejebetalingerne, som skulle have alarmeret udlejer om, at man modtog betalinger fra en part, der ikke var berettiget til at betale. Dette uanset, at der var mindre unøjagtigheder mellem betalingerne og den opkrævede leje.

Udlejer gjorde også gældende, at det følger af den ulovbestemte pengeregel, at den, der i god tro modtager penge, kan beholde dem uanset betalerens manglende adkomst.

Rettens afgørelse

Retten lagde til grund, at udlejeren havde modtaget samtlige lejeindbetalinger i god tro. Retten lagde navnlig vægt på, at samtlige indbetalte beløb i det væsentligste var overensstemmende med udlejers fakturaer vedrørende huslejen, ligesom samtlige indbetalte beløb var indbetalt med reference til lejerens navn på udlejers bankkonto.

Der var herudover ingen særlige omstændigheder ved overførslerne, som kunne føre til, at udlejeren burde have foretaget særskilte undersøgelser af disse. Samtidig slog retten fast, at udlejeren ikke havde været forpligtet til at foretage undersøgelser af sin lejers økonomiske forhold hverken ved indgåelse af lejekontrakten eller løbende herefter. 

På den baggrund blev udlejeren frifundet. Samtidig blev lejerselskabet og direktøren for lejerselskabet frifundet.

Bech-Bruuns kommentarer

Dommen er et eksempel på, at den som modtager penge i god tro til udligning af et reelt mellemværende ikke uden videre kan forpligtes til at tilbagebetale det modtagne. Dette uanset om der foreligger retsstridige forhold bag betalingen (hvilket ikke konkret blev bevist af konkursboet).

Dommen fastslår også, at der ikke gælder særlige forpligtelser for en udlejer til at undersøge sine lejers økonomiske forhold, medmindre konkrete omstændigheder skulle tale for det modsatte.

Vil et konkursbo forsøge sig med sådanne krav, må konkursboet derfor skulle dokumentere de særlige omstændigheder bag betalingerne, som gjorde modtageren i ond tro herom (herunder fordi udlejer ikke foranstaltede yderligere undersøgelser).

Der stilles således strenge krav til et konkursbos bevisbyrde i sådanne sager om (muligt) uberettigede tredjemandsbetalinger, herunder at modtageren vidste eller burde vide, at betalingerne var uberettigede.

Det skal tilføjes, at konkursboet ikke havde anfægtet betalingerne som omstødelige. Henset til forløbet er det vores vurdering, at det ikke havde ændret udfaldet af sagen.