Nye regler på det tyske ejendomsmarked i 2015

De enkelte tyske delstater får mulighed for at bestemme, at huslejen i områder med boligmangel maksimalt må stige til 10 procent over markedslejen ved genudlejning. Derudover skattestigninger og en ny regel om at udlejer betaler mæglersalæret. Det er nogle af de nye regler på det tyske ejendomsmarked i 2015.

”Lejebremse”
Flere boligudlejere vil blive påvirket af en lovændring, som forventes gennemført i første halvår af 2015. De enkelte tyske delstater får mulighed for at bestemme, at huslejen i områder, hvor der er pres på boligmarkedet, ved genudlejning maksimalt må stige til 10 procent over den markedsleje, der er gældende i området.

De områder, som delstaterne har udpeget til dette formål, vil i en periode på fem år gælde som områder med boligmangel. Delstatens egen forordning på området skal senest træde i kraft den 31. december 2020.

Der er flere uklarheder i forbindelse med denne såkaldte ”lejebremse”-regel (Mietpreisbremse). For eksempel vil der være problemer med at fastsætte markedslejen i de områder, hvor der ikke er noget lejeprisindeks. Reguleringen vil også påvirke trappereguleringer (Index- og Staffelmiete). Lejestigninger efter væsentlige moderniseringer vil dog ikke være omfattet af reglen, ligesom bestående lejeaftaler og nyopførte boliger ikke vil være omfattet af de nye tiltag.

Lejebremse-reglen kan i sidste ende have en meget negativ effekt på investeringerne i den tyske boligmasse.

Mæglersalær ved udlejning af lejemål
Sammen med lejebremse-reglen vil der også blive indført en regel om, at det altid er den, som bestiller ejendomsmægleren ved udlejning af boliger, der skal betale mæglerens salær (Bestellerprinzip). Det har ikke tidligere været tilfældet i Tyskland.

Dette vil betyde en ekstra byrde for udlejere. Det frygtes derfor, at udlejerne vil gå udenom mæglerne, når de skal søge lejere for dermed at undgå de ekstra udgifter. Det vil være til ulempe for de boligsøgende, da færre boliger vil blive udbudt til offentligheden.

Nye forpligtelser for udlejer og administrator
En ny tysk lov vedrørende måleudstyr og kalibrering betyder nye forpligtelser for boligudlejere og -administratorer. Den nye lov betyder blandt andet, at alle vand- og varmemålere, som er installeret eller ombygget efter den 1. januar 2015, skal anmeldes til myndighederne. Derudover vil det ikke længere være tilladt at anvende målere, hvor kalibreringen er udløbet, til erhvervsmæssige formål, herunder afregning af varme- og vandforbrug.

Hvis en udlejer eller administrator anvender en måler, hvor kalibreringen er udløbet, risikerer denne en bøde på op til 50.000 EUR.

Skattestigning
I Saarland og Nordrhein-Westfalen er erhvervelsesskatten, der i alle tyske delstater skal betales ved køb og salg af fast ejendom, steget med 1,5 procent til 6,5 procent fra den 1. januar 2015. Dermed er Saarland, Nordrhein-Westfalen og Schleswig-Holsten de delstater, der har den højeste skat på området. Til sammenligning ligger denne sats kun på 3,5 procent i Bayern og Sachsen og på 4,5 procent i Hamborg og Bremen.

Bech-Bruuns kommentarer
De nye regler på det tyske ejendomsmarked vil især påvirke investorer i boligejendomme: Købere skal regne med skattestigninger ved erhvervelsen, og udlejer og administrator kan forvente yderligere omkostninger ved tilknytning af en mægler til udlejning og administration af måleudstyr.

I sidste ende kan det føre til andre afkast, som kan gøre en investering mindre attraktiv, efter at også honorar til advokater og notarer er steget. I betragtning af, at erhvervelsesskatten - afhængig af hvilken delstat, ejendommen ligger i - kan variere mellem 3,5 procent og 6,5 procent, kan det også være en overvejelse værd kun at søge investeringer i de delstater, hvor omkostningerne i forbindelse med erhvervelsen er mindre.

---