Nye regler om tilstandsrapporter træder i kraft den 1.10.2020

Huseftersyns-ordningen

Ordningen med tilstandsrapporter har bestået siden 1996. Senere er elinstallationsrapporterne kommet til. Det oprindelige formål med reglerne var primært at sørge for, at der opstod færre tvister om mangelfulde forhold ved en bolighandel. Såvel sælgers interesser (begrænsning af hæftelsen for mangelfulde forhold) som købers (overtage ejendommen på et oplyst grundlag med mulighed for forsikringstegning) er hensyn bag reglerne.

En tilstandsrapport laves af en bygningssagkyndig. Rapporten indeholder den sagkyndiges beskrivelse af eventuelle mangelfulde forhold ved en bolig. Beskrivelsen kan indeholde fagtermer, der for den ”almindelige” boligkøber kan være svære at forstå.

I den ”nye” tilstandsrapport har man forsøgt at gøre indholdet mere tidssvarende og overskueligt. Skader beskrives med udgangspunkt i bygningsdele og opdeles efter boligens bygninger og rum. Beskrivelsen tager udgangspunkt i standardtekster, der kan suppleres af den bygningssagkyndige. Den karaktergivning, som den bygningssagkyndige giver, ændres fra ”K-skalaen” (KO, K1 osv. for markering af hvor alvorlig skaden var) til en farveskala fra grå (mindre alvorlige skader), gul (skader som vil medføre funktionssvigt på længere sigt), rød (skader som har medført eller vil medføre vil funktionssvigt på kort sigt), samt en sort markering for forhold som bør undersøges nærmere. Tilsvarende ændres karaktererne i elinstallationsrapporten til rød, gul – og en advarselsmarkering (et forbudssymbol) mod deciderede ulovlige installationer.

Hele formålet med ændringerne er ifølge Sikkerhedsstyrelsen, der er den ansvarlige myndighed for ordningen. Det skal være nemmere at gennemskue en boligs øjeblikkelige tilstand og foretage en mere præcis vurdering af, hvorvidt og hvornår en renovering af en ejendom er aktuel, og hvor meget en nødvendig renovering vil koste. Revideringen og forenklingen skal også gøre det lettere at sammenligne tilstandsrapporter fra flere huse. Alle får med ordningen også adgang til et nyt digitalt univers (Husweb), hvor man både kan tilgå rapporterne og få ordningen forklaret i ord, billeder og på video.

Ejerskifteforsikringen

Forbrugernes retsstilling i forhold til tegning af ejerskifteforsikringer bliver ikke ændret med den nye ordning, da fejl og skader i forhold til forsikringens dækningsomfang vil blive vurderet ud fra samme retningslinjer som hidtil. Det er således fortsat op til køber at foretage en konkret vurdering af, om der er behov for at tegne ejerskifteforsikring, der som hovedregel dækker skjulte mangler ved en bolig – altså forhold der ikke er omtalt i tilstands- eller elinstallationsrapporten. Det dog ikke altid så lige til at gennemskue, hvad ejerskifteforsikringen dækker og ikke dækker. Det ændrer de nye regler ikke på.

Har ændringerne betydning for igangværende handler?

En allerede udarbejdet tilstandsrapport er gyldig i seks måneder. Det vil sige, at mange rapporter udarbejdet før 1. oktober 2020 stadig er gyldige, og der skal ikke laves en ny rapport, selvom en bolig ikke er solgt endnu inden denne dato. Derfor vil man frem til udgangen af marts 2021 stadig kunne se tilstandsrapporter med de hidtidige K-karakterer mm. i forbindelse med udbud af boliger til salg.

En elinstallationsrapport er gyldig i et år. Derfor vil man frem til udgangen af september 2021 stadig kunne møde rapporter med de hidtidige værdier.

Focus Advokater hjælper med ejendomshandlen

Selvom reglerne om tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter nu bliver mere forbrugervenlige, er der stadig mange aspekter af en bolighandel, som kræver mere end ren ekspedition af dokumenter og tinglysning. Vil man sikre sig bedst muligt – herunder forstå konsekvenserne af, hvad der står i en tilstandsrapport i forhold til forsikringsdækning – er rådgivning nødvendig. Udover betydningen af en ejendoms fysiske tilstand er der også mange andre juridiske og økonomiske aspekter af en ejendomshandel, som det er nødvendigt at have overblik over, før man køber.