Nye finansieringsmuligheder for solcelleanlæg på erhvervsbygninger

Lovforslaget forventes at føre til nye muligheder for finansiering af solcelleanlæg på erhvervsejendomme - men rummer også en række begrænsninger.

Den nuværende retsstilling: Tinglysningslovens § 38 sætter begrænsninger

En væsentlig årsag til, at vi ikke ser flere solcelleanlæg blive etableret på eksisterende tagflader, er, at tinglysningslovens regler om pant i selve den faste ejendom spænder ben for finansieringen af solcelleanlæggene.

Tinglysningslovens ejendomsbegreb bygger nemlig på en enhedsgrundsætning, hvilket betyder, at en fast ejendom betragtes som én samlet enhed. Det følger af tinglysningslovens § 38, at bygninger og tilbehør udgør en del af ejendommen, hvis tilbehøret er:

1. indlagt i bygningen,
2. anskaffet på ejerens bekostning, og
3. anskaffet til brug for bygningen.
   
   

Er disse tre betingelser konkret opfyldt, gribes et solcelleanlæg af ejendommens pant. Lån- og leasinggivere, som ønsker at finansiere solcelleanlægget, vil dermed være afskåret fra at få (særskilt) pant i solcelleanlægget, at gøre ejendomsforbehold gældende mv. 

De gældende regler giver således anledning til udfordringer, når et solcelleanlæg – som opfylder ovenstående tre betingelser – ønskes finansieret gennem en anden finansieringskilde end den, der har pant i selve ejendommen, idet finansieringen i disse situationer ikke kan sikres ved pant eller anden særskilt ret i selve solcelleanlægget. 

Formålet med den forslåede bestemmelse i VE-lovens § 15 er derfor at give mulighed for at finansiere opstilling af solcelleanlæg med andre finansieringsformer end realkreditfinansiering, såsom leasing. 

Det nye lovforslag: En specifik undtagelsesbestemmelse for solcelleanlæg på erhvervsbygninger

Den foreslåede § 15 i VE-loven udgør en specifik undtagelse til tinglysningslovens § 38, der skal muliggøre, at solcelleanlægsejere (eksempelvis leasinggivere og ejendomsforbeholdssælgere) kan forbeholde særskilt ret over et solcelleanlæg, der etableres på erhvervsbygninger, og som er tilsluttet det kollektive elnet.

Ved at forbeholde sig særskilt ret over solcelleanlægget bliver solcelleanlægget ikke omfattet af pant i den faste ejendom, hvilket dermed giver leasinggiver mulighed for at borttage solcelleanlægget, hvis leasingtager eller køber misligholder aftaleforholdet, ligesom solcelleanlægsejerens ret består i tilfælde af tvangsauktion.

Solcelleanlægsejerens mulighed for at forbeholde sig særskilt ret over solcelleanlægget forudsætter dog, at en række betingelser er opfyldt:

1. Solcelleanlægget skal kunne borttages uden at gøre væsentlig skade på bygningen, og
2. senest i forbindelse med påbegyndelse af solcelleanlæggets etablering, skal der tinglyses en servitut om;

• den særskilte ejendomsret, og;
• at eksisterende pant- og udlægshavere omfattet af lov om finansiel virksomhed eller lov om forsikringsvirksomhed har samtykket dertil.

Eksisterende pant- og udlægshavere kan nægte samtykke, hvis etableringen vil være forbundet med "væsentlige kreditmæssige risici" for pant- eller udlægshaver, eller "manglende overholdelse af den finansielle lovgivning" for panthaver. Pant- eller udlægshaver skal tage stilling til en fyldestgørende anmodning inden for en frist på 30 dage.

Vores bemærkninger

Ved at give solcelleanlægsejer mulighed for at forbeholde sig ejendomsret til anlægget, får (erhvervs)bygningsejere adgang til nye finansieringsmuligheder af sådanne anlæg. Lovforslag L 168 er dermed - i nogle tilfælde - med til at løse den nuværende udfordring om begrænsede finansieringsmuligheder, da solcelleanlæg på taget af en bygning gribes af ejendommens pant, som regeringen identificerede i sin solcellestrategi fra maj 2024. I vores Insight fra juni 2024 har vi dykket ned i og opsummeret solcellestrategien. 

Hvis du er enten solcelleanlægs- eller bygningsejer bør du dog være opmærksom på, at den foreslåede ordning i lovforslagets nuværende forfatning ikke er uden grænser, eksempelvis i relation til:

1. Bygningstype: Ordningen kan kun anvendes for "erhvervsbygninger mv." - eksempelvis ejendomme, der benyttes til produktion, lager, handel, transport, kontor, liberale erhverv mv. - men også bygninger til kulturelle forhold (skoler, institutioner, idrætshaller mv.). Ordningen kan dog ikke anvendes for ejendomme, der benyttes til beboelse.
2. Placering: Ordningen gælder kun solcelleanlæg etableret på bygninger, eksempelvis på tagarealer eller på facader, og således ikke solcelleanlæg placeret på jordarealet af erhvervsejendomme. Bygningsintegrerede solcelleanlæg (solceller integreret i selve taget eller facaden som en bestanddel) vil ikke leve op til betingelse a) gengivet ovenfor, og vil derfor ikke være omfattet af ordningen.
3. Ejerskab: Ordningen sigter alene på tilfælde, hvor der ikke er sammenfald mellem ejeren af et solcelleanlæg og ejeren af bygningen, hvorpå solcelleanlægget etableres. Situationen, hvor en bygningsejer selv køber solcelleanlægget kontant, og af andre årsager ønsker at adskille det fra ejendommen (og ejendommens pant), falder uden for ordningen.

Nedenfor har vi sammenfattet et foreløbigt overblik:

Lovforslag L 168 indebærer også, at eksisterende pant- eller udlægshaver (som er omfattet af lov om finansiel virksomhed eller lov om forsikringsvirksomhed) forud for opsætningen skal samtykke til, at der forbeholdes særskilt ret over solcelleanlægget. Tilfælde, hvor pant- eller udlægshaver berettiget kan nægte sit samtykke, vil eksempelvis omfatte:

1. Ejendommens værdiforringelse: Risiko for, at ejendommens værdi forringes, fordi etablering eller nedtagningen vil påføre ejendommen væsentlig skade.
2. Tilgodehavende i forhold til kreditværdighed: Pant- eller udlægshavers tilgodehavende set i forhold til den aktuelle og fremtidige kreditværdighed for debitor (ejendomsejer) og leasinggiver (solcelleanlægsejer).
3. Historik: Historikken mellem pant- eller udlægshaver og debitor (ejendomsejer), hvis debitor tidligere har handlet uhensigtsmæssigt.

I lovforslaget understreges det, at vurderingen af, om pant- eller udlægshaver berettiget kan nægte at give sit samtykke "altid vil være en konkret vurdering i den enkelte sag", og skal ske på baggrund af saglige og relevante kriterier. Pant- eller udlægshaver bør derfor søge juridisk sparring, hvis pant- eller udlægshaver anmodes om sin stillingtagen.

Lovforslag L 168 skal 1. behandles i Folketinget den 20. marts 2025, og forventes at træde i kraft den 1. juli 2025.