Folketinget har i dag, den 1. marts 2022, vedtaget en ny lejelov. Loven får virkning fra den 1. juli 2022 og er som udgangspunkt en sammenskrivning af lejeloven og boligreguleringsloven. Alligevel er der både præciseringer og ændringer i den nye lov og forhold, som giver anledning til nogle praktiske overvejelser.
Hvad bør du vide om den nye lejelov?
Formålet med den nye lejelov har været at forenkle og modernisere lejelovgivningen uden at ændre i den nuværende retstilstand mellem lejer og udlejer. Ændringerne i loven har derfor primært karakter af sproglige præciseringer og strukturelle ændringer, men loven rummer også indholdsmæssige ændringer, for eksempel nye regler med henblik på at styrke fremlejetagers rettigheder i fremlejeforhold.
Den nye lejelov får virkning den 1. juli 2022 og samtidig ophæves den nugældende lejelov og boligreguleringsloven. Samtidig indføres dog en ny "lov om boligforhold".
Fremadrettet er det intentionen, at lejeloven kun skal indeholde de regler, der kan siges at vedrøre det direkte lejeforhold mellem lejer og udlejer, mens en række af de mere myndighedsrelaterede regler, der i dag findes i boligreguleringsloven og visse andre speciallove (for eksempel regler om bopælspligt, forbud mod nedlæggelse af boligenheder, regler om GI), flyttes til den nye "lov om boligforhold".
Intentionen bag denne opdeling har været at skabe en lejelov, der var lettere tilgængelig for lejere og udlejere. Under samme intention har man struktureret loven i overensstemmelse med et lejeforholds forløb fra indgåelse af aftale om et lejeforhold til reguleringen af det igangværende lejeforhold og senere lejeforholdets ophør.
Praktiske overvejelser
Ændringerne i loven medfører en større administrativ opgave for ejendomsbranchen i forhold til at implementere de nye bestemmelser og paragrafhenvisninger i lejekontrakter og andre skabeloner/paradigmer til brug for eksempelvis påkrav, opsigelser, lejeregulering, tilbudspligtsbreve. Nu, hvor lovteksten foreligger i vedtaget stand, anbefaler vi, at alle udlejere og ejendomsadministratorer mv. forbereder dokumentopdateringen, så man er parat til at anvende de nye regler, når loven træder i kraft.
Desuden følger det med loven, at en ny typeformular til udarbejdelse af nye lejekontrakter, bliver udarbejdet og fremadrettet anvendt. Det er på nuværende tidspunkt ikke kendt, om dette vil medføre væsentlige ændringer eller hovedsageligt en opdatering af paragrafhenvisninger.
Ifølge vores oplysninger er det ikke klarlagt præcist, hvornår typeformularen forventes at foreligge, og ifølge telefonisk kontakt til Boligministeriet er det konkrete arbejde med udarbejdelse af den nye typeformular ikke aktuelt igangsat (oplyst den 7. februar 2022). Typeformularen må dog antages at foreligge forud for den 1. juli 2022, hvor den nye lejelov træder i kraft.
Nyt i loven
Nedenfor er fremhævet en række ændringer/væsentlige opmærksomhedspunkter i den nye lejelov:
Retssikkerhed for fremlejetager
Fremlejetageres retssikkerhed styrkes ved, at størrelsen af den forudbetalte leje ikke kan overstige et beløb svarende til den leje, der skal betales, fra lejer opsiger lejeaftalen, til lejeforholdet ophører. Derudover indføres en sanktion for den lejer, der foretager fremleje, og ikke inden seks uger fra fremlejeforholdets ophør eller inden huslejenævnets endelige afgørelse har foretaget afregning af depositum og forudbetalt leje. Derudover indrømmes udlejer en opsigelsesadgang over for lejere, der gentagne gange misligholder deres forpligtelser over for en fremlejetager.
Nye krav til gennemgribende forbedrede lejemål
Det er ifølge lovforarbejderne til den nye lovs § 19, stk. 2, en forudsætning for lejefastsættelse efter reglerne for gennemgribende forbedrede lejemål, at alle dele af det lejede fremstår moderniseret. Det er således ikke tilstrækkeligt alene at forbedre enkelte dele af lejemålet, for eksempel køkken og bad, selvom de påkrævede økonomiske midler er blevet anvendt.
Tilbudspligt
Det fremgår af den nye lejelov, at spaltning af selskaber nu er omfattet af tilbudspligten. Det er anført i forarbejderne til loven som en præcisering.
Vedligeholdelse
Vedligeholdelsesbegrebet er blevet præciseret i lovens § 111, stk. 1, med henblik på at gøre begrebet lettere forståeligt for lovens brugere.
Forbedringer
Forbedringsbegrebet, der dækker over udlejers ret til at foretage ændringer og forbedringer i det lejede, er blevet præciseret i en ny bestemmelse i lovens § 127. Bestemmelsens indhold er udtryk for gældende ret og alene indført af hensyn til overskuelighed og forståelighed. Bestemmelsen indeholder altså ingen indholdsmæssige ændringer.
Småhusbegrebet
Småhusbegrebet er blevet præciseret i bemærkningerne til lovens § 7, stk. 2
Ejendomsbegrebet og fri lejefastsættelse
Ejendomsbegrebet er blevet kodificeret i lovens § 8. Lovgiver har desuden i bemærkningerne til lovens § 54, stk. 1, om fri lejefastsættelse, fastslået, hvilke ejendomme, der kan omfattes af den fri lejefastsættelse.
Sagsanlæg efter lejeforholdets ophør
Fristen for sagsanlæg (mod en ny ejer af ejendommen) er blevet præciseret i lovens § 17, stk. 2, hvor det fremgår, at 1-årsfristen for sagsanlæggelse kun gælder, hvis der er sket ejerskifte, og regnes fra et år fra lejemålets ophør.
Depositum og forudbetalt leje
Reglerne om depositum og forudbetalt leje er blevet præciseret i lovens § 60, så det nu er direkte anført i loven, at udlejer ved nedsættelse af lejen skal foretage en tilsvarende tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje til lejeren ved nedsættelsestidspunktet.
Ufravigelighed
Flere bestemmelser er blevet gjort ufravigelige i loven - også bestemmelser, som efter den nugældende retstilstand ikke var ufravigelige. Det gælder eksempelvis reglerne om varsling af iværksættelse af arbejder.
