Regeringen har den 17. december 2014 fremsat et lovforslag (L 97) om forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Lovforslaget blev førstebehandlet den 15. januar 2015, og den største del af æn- dringerne forventes at træde kraft den 1. juli 2015.
Med lovforslagets udelukkes den nuværende mulighed for at aftale nyistandsættelse ved fraflytning.
I lejeaftaler indgået efter lovens ikrafttræden kan lejere derfor ikke forpligtes til at istandsætte det lejede ved fraflytning i videre omfang, end hvad følger af lejerens aftalte vedligeholdelsespligt i lejeperioden. Efter lejelovens almindelige vedligeholdelsesbegreb skal sådanne vedligeholdelsesarbej- der udføres, når det er påkrævet under hensyn til ejendommen og det lejedes karakter.
Såfremt lejeren har den indvendige vedligeholdelse indebærer forslaget således, at lejeren ved fraflytning af boligen skal gennemføre en normal istandsættelse, der omfatter nødvendig hvidt- ning, maling og tapetsering af vægge, herunder også maling af »træ og jern«, samt slibning og lakering af gulve.
I de kommende regler bliver det en forudsætning for at rejse krav om istandsættelse, at udlejeren har afholdt ind- og fraflytningssyn og udleveret indflytningshenholdsvis fraflytningsrapport til lejeren.
Flyttesyn skal afholdes senest 2 uger efter, at udlejer er blevet bekendt med, at lejeren er fraflyttet. Lejeren skal skriftligt indkaldes med mindst én uges varsel. Krav skal fremsættes senest 2 uger fra flyttesynets afholdelse.
Istandsættelseskrav, der skyldes lejers misligholdelse, kan rejses mod lejeren uanset om reglerne om obligatoriske ind- og fraflytningssyn er overholdt.
Det vil blive udtrykkeligt anført i loven, at lejerne har krav på, at udlejer vedligeholder ejendommen, uanset saldoen på ejendommens vedligeholdelseskonti.
Kravet om, at udlejeren skal aflægge et vedligeholdelsesregnskab og oplyse om indestående på vedligeholdelseskontiene overfor lejerne, ophæves. Udlejeren skal i stedet indsende oplysningerne til Grundejernes Investeringsfond, så lejerne kan se disse på Grundejernes Investeringsfonds hjemmeside.
Der etableres en ordning med rullende 10-årige vedligeholdelsesplaner, som skal omfatte større vedligeholdelsesarbejder som fx udskiftning af tag og facaderenovering. Planen skal udarbejdes i samarbejde med ejendommens beboerrepræsentation, hvor der er en sådan. Udarbejdelse heraf er en betingelse for, at udlejeren kan opkræve beløb til udvendig vedligeholdelse.
For uregulerede ejendomme ophæves ordningen med binding i Grundejernes Investeringsfond af hensættelser til forbedringer.
Varslingsregler for omkostningsbestemt leje
Det eksisterende krav om, at udlejers varsling af omkostningsbestemt lejeforhøjelse vedlægges vedligeholdelsesregnskab og saldomeddelelse, ophæves. Vedligeholdelsesregnskabet vil fremover være tilgængeligt via Grundejernes Investeringsfonds hjemmeside.
Det præciseres i lovforslaget, at varslingen om omkostningsbestemt lejeforhøjelse skal indeholde oplysning om det gældende budget og det nye budget, herunder driftsudgifter og -indtægter, om lejeforhøjelsens størrelse, om dens beregning og om den fremtidige lejes størrelse. Som gyldighedsbetingelser for varslingen i ejendomme med beboerrepræsentation skal gennemføres en forhøring af beboerrepræsentanterne, hvorefter udlejeren senest 7 dage før varslingen til lejerne skal sende en kopi varslingen om lejeforhøjelse til beboerrepræsentanterne i ejendommen.
Beboerrepræsentationens kompetencer
Lovforslaget gennemfører en forenkling af reglerne om beboerrepræsentationens kompetencer, således at bestemmelser, som ikke er sanktionerede, fjernes. Der indføjes en generel formålsbestem- melse for beboerrepræsentation regler om inddragelse af beboerrepræsentanterne ved gennemførelse af større forbedringsarbejder.
Lovgivers intention er at tilskynde beboerrepræsentationen og udlejer til at indgå i et konstruktivt og frugtbart samarbejde. Et væsentligt formål med beboerrepræsentationsordningen er at lette samarbejdet imellem lejerne og udlejeren, idet udlejeren med ordningen kan kommunikere med beboerrepræsentanterne i stedet for hver enkelt lejer. For lejerne indebærer ordningen den fordel, at dialogen med udlejeren foregår via lejere, som har påtaget sig at repræsentere alle lejere.
Den hidtil gældende grænse for, hvornår beboerrepræsentanterne skal orienteres om gennemførelse af planlagte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, ændres, således at det udslagsgivende for orienteringspligten er, om lejeforhøjelsen, sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år vil udgøre mere end 60 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Beboerrepræsentationen får endvidere i visse tilfælde indflydelse på udbud af sådanne arbejder. Overholdes reglerne ikke, kan udlejeren ikke gyldigt opkræve lejeforhøjelser, der overstiger grænsebeløbet. Orienteringspligten træder i kraft 1. januar 2016.
Nettoprisindeksregulering af lejen
Som et led i forenklingen af lejelovgivningen erstattes muligheden for at aftale en trappeleje med mulighed for at regulere lejen én gang årligt efter udviklingen i nettoprisindekset. Fremadrettet vil det således ikke længere være muligt at aftale trappeleje.
Udlejere, der opkræver omkostningsbestemt husleje, kan beslutte, at lejen i en periode på 2 år løbende reguleres efter nettoprisindeks i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, uanset om dette er aftalt med lejer. Ved udløbet af perioden skal udlejeren igen beregne lejen om- kostningsbestemt og tilpasse lejen i overensstemmelse hermed. Der skal gå minimum 12 måneder siden seneste lejeforhøjelse varslet efter reglerne om omkostningsbestemt husleje er trådt i kraft, før udlejer kan påbegynde en ny periode med nettoprisindeksregulering.
Sommerhuse undtages lejeloven
Det foreslås at undtage lejeforhold om beboelseslejligheder og andre beboelsesrum, herunder sommerhuse, kolonihavehuse og andre fritidsboliger, som er udlejet til ferie- og fritidsmæssige formål, fra lejelovens anvendelsesområde.
Det er ikke boligens konkrete status, der er afgørende for, om loven gælder. Det afgørende er, til hvilket formål udlejningen sker. Et sommerhus, der udlejes til helårsbeboelse, vil derfor være omfattet af lejeloven, mens en helårsbolig, der udlejes til fritidsformål, vil være undtaget fra lejeloven.
I vurderingen af, om der er tale om udlejning til ferie- og fritidsmæssige formål, indgår bl.a. lejeperiodens længde. I den forbindelse lægges til grund, at sædvanlig udlejning til sådanne formål ikke overstiger i størrelsesordenen 6-8 uger.
Øvrige ændringer
Ud over de ovennævnte ændringer, forslås indført:
- Stærkere sanktioner ved overtrædelse af dusørregler (forbud mod at kræve eller modtage vederlag fra lejere ved formidling af lejeforhold), hvorefter udlejeren kan frakendes retten til at administrere sine udlejningsejendomme.
- Opsigelsesreglerne ændres, således at ikke-professionelle udlejere af en ejer- eller andelsbolig får en ubetinget ret til at opsige lejeren med 1 års varsel, når ejeren eller andelshaveren selv ønsker at benytte boligen.
- Gebyret for forhåndsgodkendelse af lejen i huslejenævnet ved en ejers udlejning af én enkelt ejerlejlighed eller en andelshavers udlejning af sin bolig reduceres til 500 kr. mod 3.500 kr. i dag. Samtidig forøges det nuværende gebyr for øvrige huslejenævnssager til 300 kr., og der indføres medfinansiering på 2.080 kr. af sagsbehandlingen ved huslejenævnet for udlejere, der ta- ber en sag.
- Enslydende bestemmelser i lejeloven og boligreguleringsloven sammenskrives.
Evaluering
Lovforslaget indarbejder en planlagt evaluering af reglerne efter 2 år.
