Ny kendelse fra Østre Landsret: Udlejers ændringsret efter erhvervslejelovens § 26

Sagens faktum

Lejer – en dagligvarebutik – havde lejet lokaler i en ejendom, der skulle ombygges. De lejede lokaler, der var beliggende i Indre København, bestod blandt andet af kontor, frokoststue for personalet, fryserum, en rampe med lift samt en gang, der forbandt lejemålet med lejers dagligvarebutik beliggende i den tilstødende ejendom, der var ejet af en anden udlejer.

Varemodtagelsen til dagligvarebutikken foregik via en port i udlejers ejendom.

I forbindelse med udlejers ombygning af ejendommen blev porten ind til lejemålet flere gange spærret, ligesom der blev opstillet et stillads, der begrænsede lejers muligheder for at modtage varer.

Lejer anmodede på den baggrund fogedretten om at nedlægge fogedforbud mod udlejers blokering af adgangen til rampen via porten og mod udførelsen af nogle arbejder i lejemålets kontor, der ville forhindre lejer i at anvende kontoret i denne periode.

Kontoret var afgørende for dagligvarebutikkens drift, idet både butikkens server og pengeseddelshåndteringssystem var placeret i kontoret.

Parternes synspunkter

I sin anmodning til fogedretten gjorde lejer blandt andet gældende, at udlejer – der havde opsagt lejemålet med henblik på ombygning/nedrivning, hvor overfor lejer havde gjort indsigelse – ved blokeringen af porten og arbejderne i lejemålet forbrød sig mod lejers rettigheder i henhold til lejekontrakten, og at udlejers ageren reelt var et forsøg på at gøre erhvervslejelovens beskyttelsespræceptive opsigelsesregler illusoriske og dermed udgjorde selvtægt.

Lejer gjorde i den forbindelse gældende, at udlejer ikke med støtte i erhvervslejelovens regler om adgang til lejemålet (§§ 25-27) kunne nedlægge dele af lejemålet og forhindre lejers adgang til lejemålet via vareporten.

Videre gjorde lejer gældende, at lejers mulighed for at opnå sin ret ville forspildes, hvis lejer blev henvist til at afvente gennemførelsen af en almindelig retssag om erstatning, hvorfor erhvervslejelovens almindelige regler om straf og erstatning ikke ydede lejer et tilstrækkeligt værn.

Udlejer gjorde heroverfor gældende, at arbejderne var omfattet af udlejers ændringsret, jf. erhvervslejelovens § 26, stk. 1, idet ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrede det lejedes identitet, at arbejderne blev udført i henhold til de tilladelser mv., udlejer havde modtaget fra de offentlige myndigheder, og at udlejer i sin byggeplanlægning havde taget fornødent hensyn til lejer samt tilbudt lejer alternative løsningsmodeller.

Udlejer bestred ikke at være forpligtet til at yde lejer kompensation i henhold til erhvervslejelovens regler.

Fogedrettens kendelse

Fogedretten gav lejer medhold og nedlagde forbud mod, at udlejer blokerede og/eller hindrede lejers adgang til varemodtagelsen, påbød udlejer straks at fjerne enhver hindring opsat foran eller i tilknytning til porten, ligesom fogedretten forbød udlejer at foretage de varslede arbejder i lejemålets kontor.

Fogedretten gav endvidere lejer medhold i, at lejers muligheder for at opnå sin ret ville forspildes, hvis lejer skulle afvente tvistens retlige afgørelse, og at udlejer, ved at forsøge at presse lejer for at undgå rettens afgørelse i opsigelsessagen, havde begået selvtægt.

Østre Landsrets kendelse

Østre Landsret ændrede fogedrettens kendelse og nægtede sagen fremme, idet landsretten fandt, at erhvervslejelovens § 26, stk. 1, giver udlejer ret til at foretage ændringer i det lejede og ejendommen, selvom dette berører lejers brugsret, såfremt ændringerne ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet. Videre bemærkede landsretten, at efter erhvervslejeovens § 26, stk. 2, har lejer ret til lejenedsættelse i den periode, hvor brugsværdien af lejemålet måtte blive forringet. 

Landsretten fandt, at der var realitet bag de ønskede ændringer af ejendommen, og at der ikke var grundlag for at antage, at de ønskede ændringer udgjorde en sådan væsentlig og permanent forringelse af adgangsforholdene til lejemålet, at der kunne udstedes forbud og påbud som påstået af lejer. 

Kendelsen er optrykt i T:BB 2022.372 Ø.   

Lejer har søgt om Procesbevillingsnævnets tilladelse til at indbringe sagen for Højesteret, hvilket sagen på nuværende tidspunkt afventer.