Ny ejerlejlighedslov træder i kraft den 1. juli 2020

Baggrund

Ejerlejlighedsloven blev vedtaget i 1966. Hensigten var at skabe en særskilt lov for ejerlejligheder med en række centrale regler, der skulle danne grundlag for håndteringen af ejerlejligheden som en boligform. Loven indeholdt oprindeligt få og enkle regler om den retlige status af ejerlejligheder og forholdet mellem ejeren og ejerforeningen. Der er siden lovens ikrafttræden gennemført en række ændringer af loven, primært vedrørende reglerne om opdeling af ejendomme og bygninger i ejerlejligheder. Ændringer har medført, at ejerlejlighedsloven for mange blev svær at forstå og anvende i praksis og på visse punkter utidssvarende.
I juni 2016 blev der nedsat et udvalg, der skulle vurdere muligheder og konsekvenser ved at modernisere ejerlejlighedsloven. I marts 2018 kom udvalget med den redegørelse, der har dannet grundlag for lovændringerne, som træder i kraft den 1.7.2020.

Oversigt over ændringer om nyskabelser i ejerlejlighedsloven

Ændringerne i loven består for det første i en opdeling i en egentlig struktur i loven. Det vil sige, at loven er mere tydeligt opdelt i afsnit, og der er indført et indledende kapitel med blandt andet definition af begreber. Desuden indeholder loven en række væsentlige ændringer og nyskabelser:

Generalklausul

I loven er indført en generalklausul, hvorefter det vil være muligt for foreningen eller et medlem at få tilsidesat urimelige vilkår eller urimelige generalforsamlingsbeslutninger. Klausulen skal blandt andet afløse den tidligere bestemmelse om stemmebegrænsninger for udlejede ejerlejligheder, og blandt andet beskytte mod, at medlemmer, der har et stemmeflertal i foreningen, handler egenrådigt. Det betyder, at ejerforeninger skal være opmærksom på, at når der holdes generalforsamling efter den 1.7.2020, så vil der være foreninger, hvor der ikke længere er en stemmebegrænsning for ejere, der ejer flere lejligheder og lejer dem ud, hvilket kan betyde, at nogle ejere pludselig har mulighed for at gøre deres indflydelse (yderligere) gældende.

Normalvedtægt

Der vil som følge af den nye lov blive lavet en ny normalvedtægt, som skal gælde, hvor ejerforeningen ikke har vedtaget andet. Der indføres samtidig en lettere adgang til tinglysning af sådanne særvedtægter og vedtægtsændringer. Til gengæld indføres der mulighed for tilsidesættelse af vedtægtsbestemmelser over for alle medlemmer af ejerforeningen, såfremt en vedtægtsbestemmelse ikke kan gøres gældende over for et enkelt medlem, fordi den er blevet fortrængt (ekstingveret).

Normalvedtægten bliver udstedt efter, at loven er trådt i kraft. Det forventes, at normalvedtægten er opdateret inden udgangen af 2020.

Husorden

Lovens regler om husorden er blevet præciseret. Dermed vil det blive lettere at undgå, at generalforsamlingen indfører bestemmelser i en husorden, som burde stå i foreningens vedtægter. I en husorden kan der fremadrettet ikke medtages bestemmelser om rettigheder eller forpligtelser, hvortil der kræves kvalificeret flertal efter loven eller vedtægterne.

Adgang til lejligheder

En ejerlejlighedsejer vil nu – efter behørigt varsel – blive forpligtet til at give repræsentanter for ejerforeningen adgang til sin lejlighed, såfremt det er nødvendigt af hensyn til gennemførelse af eftersyn, reparationer, vedligeholdelse og udskiftninger, som det påhviler ejerforeningen at udføre. En ejer kan ligeledes med varsel kræve adgang til andres lejligheder med henblik på at udføre følgearbejder i forbindelse med foretagelse af ombygningsarbejder eller nødvendigt vedligehold i sin lejlighed, som ikke påfører den, der giver adgang, væsentlige ulemper.

Betaling af bod og eksklusion

Den nye ejerlejlighedslov indeholder også en bestemmelse om, at ejerforeningen ved generalforsamlingsbeslutning kan pålægge en ejer at betale en bod på op til 10.000 kr., hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Der kan endvidere pålægges bod ved ejerens oftere gentagne misligholdelse trods påmindelse.

Et medlem af ejerforeningen kan ligeledes ekskluderes ved pligtforsømmelse eller anden misligholdelse, og blive tvunget til at sælge sin lejlighed.

Sanktioner over for lejere

Ejerforeningen får med loven mulighed for at påberåbe sig udlejers beføjelser direkte over for en lejer i de tilfælde, hvor en lejlighedsejer undlader eller ikke evner at bringe en lejers misligholdelse – for eksempel støjgener – til ophør.

Opdeling og opdelingsforbud

Bygninger påbegyndt opført den 1.7.1966 eller tidligere, ejendomme tilhørende andelsboligforeninger og landbrugsejendomme kan stadig ikke opdeles i ejerlejligheder. Der bliver dog indført en mulighed for at opdele bygninger opført før denne dato, hvis bygningen indeholder to beboelseslejligheder, eller hvis bygningen udelukkende anvendes til andet end beboelse. Nogle funktionskrav skal dog opfyldes.
Størrelseskravet på 85 m2 for nyetablerede lejligheder ved opdeling af blandede beboelses- og erhvervsejendomme ophæves.

Derudover er der indført regler, der gør mulighederne for at opdele blandede ejendomme, ved at indføre en generel adgang til at opdele en ejendom ved at udlægge en hel bygning på ejendommen, som ikke kan opdeles, som én ejerlejlighed med flere beboelseslejligheder og derudover opdele de øvrige bygninger i separate ejerlejligheder.

Bygninger påbegyndt opført før 1.7.1966 kan også opdeles i ejerlejligheder, såfremt der efter den 1.7.2004 er blevet tilført en eller flere beboelseslejligheder i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager. Det er dog samtidig et krav, at alle beboelseslejligheder i bygningen skal benyttes til helårsbeboelse.

Endelig indføres en generel adgang til at opdele ældre udlejningsejendomme med beboelseslejligheder og erhverv ved at udlægge alle beboelseslejlighederne som én ejerlejlighed, som ikke kan videreopdeles og erhvervsenheden som én anden ejerlejlighed.

Lovens ikrafttræden

Ændringerne træder i kraft den 1.7.2020.  De nye bestemmelser om bod, eksklusion og tvangssalg, kan kun anvendes på forhold, der finder sted efter den 1.7.2020. Gældende vedtægter mv. bliver ikke ugyldige ved lovændringen.

Kontakt os

Ændringerne i ejerlejlighedsloven kan give nogle muligheder for opdeling af ejerlejligheder, der kan være økonomisk interessante. Desuden kan ændringerne give anledning til, at en eksisterende ejerforening skal overveje udformningen af vedtægter, ligesom nye foreninger skal være opmærksomme på, hvordan deres vedtægter udformes.
Vil du vide mere om konsekvenserne af lovændringer og betydningen for ejerforeninger, deres medlemmer samt ejendomsinvestorer og projektudviklere, kan du kontakte vores fast ejendoms team.