Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Ny dom: Skønserklæringers bevisvægt og betydningen af lejers arbejder i markedslejesager

Bech Bruun
14/09/2022
Ny dom: Skønserklæringers bevisvægt og betydningen af lejers arbejder i markedslejesager
Bech Bruun logo
I en markedslejesag blev skønserklæringen lagt til grund for fastsættelsen af markedslejen. I vurderingen skulle der ikke ses bort fra arbejder udført og bekostet af lejer i lejemålet.

Sagens faktum

Udlejer havde overfor lejer varslet en markedslejeforhøjelse på cirka 300.000 kroner årligt, fra cirka 900.000 kroner årligt til cirka 1.200.000 kroner årligt.


Under sagen blev der afholdt syn og skøn, hvor skønsmanden fastsatte markedslejen for det omtvistede lejemål til cirka 1.150.000 kroner, svarende til en afvigelse på cirka 19 % fra den gældende leje, hvilket er mere end de 10 - 15 %, der efter lovens forarbejder og fast retspraksis udgør væsentlighedskriteriet i erhvervslejelovens § 13, stk. 1.


Skønsmanden bemærkede dog også i sin vurdering, at markedslejen efter skønsmandens vurdering skulle fastsættes cirka 181.000 kroner lavere, såfremt der skulle ses bort fra visse særindretninger, som var udført og bekostet af lejer.


Der var under sagen alene fremlagt oplysninger om et begrænset antal sammenligningslejemål.


Boligrettens dom

Boligretten frifandt med dissens (2:1) lejer, idet flertallet fandt, at udlejer hverken ved det afhold-te syn og skøn eller på anden vis havde løftet sin bevisbyrde for, at den gældende leje var væsentligt lavere end markedslejen.


Til grund herfor lagde flertallet vægt på, at sammenligningsgrundlaget ikke havde været fuldstændigt, idet der for flere af sammenligningslejemålene var uafklarede punkter i forhold til vilkår mv., hvilket medførte en vis usikkerhed i sammenligningsgrundlaget.


Hertil kom, at skønsmanden ifølge flertallet ikke havde redegjort tilstrækkeligt for flere af sine konklusioner, herunder særligt i forhold til betydningen af, om lejen var inklusive eller eksklusive driftsudgifter, og lejers arbejder i lejemålet, som skønsmanden som anført havde værdiansat til cirka 181.000 kroner.


Endelig var der i skønserklæringen henvist til en række sammenligningslejemål, som der ikke var fremlagt konkrete lejevilkår for, og som heller ikke var besigtiget.


Østre Landsrets dom

Under sagens forberedelse for landsretten blev der afholdt supplerende syn og skøn, hvor skønsmanden konkretiserede og underbyggede grundlaget for sin vurdering.


På baggrund heraf – og idet der ikke var påvist fejl i grundlaget for skønserklæringerne eller i det uøvede skøn – lagde landsretten skøns-mandens vurdering til grund og fastsatte markedslejen for det omtvistede lejemål i overensstemmelse hermed.


Landsretten bemærkede også, at det forhold, at der alene er anvendt et mindre antal sammenligningslejemål, ikke i sig selv medfører, at en skønserklæring skal tilsidesættes.


I forhold til lejers arbejder i lejemålet fandt lands-retten det ikke godtgjort af lejer, at arbejderne, der i vid udstrækning bestod af særindretninger til lejers anvendelse af lejemålet til fitnesscenter, havde forbedret lejemålet eller på anden vis tilført lejemålet værdi eller nye egenskaber, hvorfor der ikke skulle ses bort herfra ved fastsættelsen af markedslejen. Lejer havde blandt andet lagt nyt fitnessgulv ovenpå et allerede nylagt klinkegulv, opsat skillevægge til brug for lejers anvendelse af lejemålet, etableret adgangskontrol, trukket el til maskiner og musikanlæg mv.


Herudover havde lejer dog også udvidet ventilationsanlægget og baderummene, ligesom der var foretaget en generel renovering af kælder- og stueplan.


Dommen er optrykt i T:BB 2022.504 Ø.  

Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte os.
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her.
Bech Bruun logo
København
Langelinie Allé 35
2100 København Ø
72 27 00 00
72 27 00 27
info@bechbruun.com
Aarhus
Værkmestergade 2
8000 Aarhus C
New York
412 West 15th Street, 15th
New York 10011
Shanghai
No.1440 Yan'an Middle Road
Suite 2H08, Jing'an District
200040 Shanghai
Gratis Nyhedsservice
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden
Vælg selv dine interesseområder og modtag juridisk nyt fra landets førende specialister.
Tilmeld dig nu
Kurser, der kunne være relevante for dig
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2022 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted