Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

NY dom om erhvervslejers retableringspligt ved fraflytning

Focus Advokater
25/11/2021
NY dom om erhvervslejers retableringspligt ved fraflytning
Focus Advokater logo
En erhvervslejer ønsker ofte mulighed for at foretage ombygninger af sit lejemål, så det kan tilpasses lejerens indretningskoncept eller udvidelser af sortiment mv. Medmindre at der er tale om, at ændringerne skal ske for at opfylde krav fra en offentlig myndighed om kontraktmæssig anvendelse af det lejede, kræver det samtykke fra udlejer, før lejeren må foretage ændringer – samt et forbehold fra udlejer om retablering af ændringerne for lejerens regning ved fraflytning.

En helt ny dom fra Østre Landsret har nu taget stilling til spørgsmålet om udlejers forbehold i en situation, hvor det hverken fremgik klart af den gældende lejelov, da lejekontrakten blev indgået (før 1980) – eller af selve lejekontrakten. Læs mere nedenfor.

Retablering ved fraflytning


Ved en erhvervslejers fraflytning kan der opstå tvist om lejerens forpligtelse til at retablere de ændringer, som er foretaget. Udgangspunktet er, at hvis lejeren med udlejerens samtykke har foretaget ændringer af det lejede, kan udlejeren kun kræve reetablering, når denne har taget forbehold herom. Lejeren har ubetinget en retableringspligt ved fraflytning, hvis der ikke er givet tilladelse til ændringerne i lejemålet.


Udlejer skal derfor enten i kontrakten eller i forbindelse med afgivelse af samtykket tage et forbehold for, at ændringerne kan kræves retableret. Kravet om forbehold blev indført i lejeloven i 1980 (og i erhvervslejeloven, da den trådte i kraft den 1.1.2000).


Indtil 1.1.1980 var der ingen bestemmelse i lejelovgivningen om forbehold for retableringskrav. Lovene angav dog heller ikke, at der kunne kræves retablering, uden at der var taget forbehold.


For så vidt angår kontrakter indgået før 1.1.1980 kan det derfor diskuteres, om der kan kræves retablering, uagtet om der er taget forbehold ved samtykket. I henhold til den juridiske teori er det dog antaget, at det er tidspunktet for meddelelse af samtykket, der er afgørende, og ikke tidspunktet for indgåelsen af aftalen.


Østre Landsrets dom af den 15.11.2021

Afgørelsen omhandlede en tvist mellem en udlejer og en lejer, der havde drevet dagligvarebutik fra lejemålet. Lejekontrakten var indgået i 1972. Efter fraflytning opstod der tvist om en række forhold – herunder om lejerens pligt til at retablere nogle ombygninger af personalerum og vindfang, som var foretaget med udlejers samtykke i 1991. Lejer gjorde gældende, at der ikke var pligt til at retablere, da udlejer ikke havde taget forbehold ved afgivelse af samtykket til ombygningen. Udlejer var af den opfattelse, at der ikke i lovgivningen på aftaleindgåelsestidspunktet var krav om forbehold ved meddelelse af samtykket. Derfor skulle lejer betale for at bringe lejemålet tilbage i oprindeligt aftalt stand.


Landsretten fandt, at kravet om forbehold var gældende, idet det afgørende var tidspunktet for meddelelsen af samtykket (som var efter 1.1.1980). Landsretten fandt samtidig, at parternes lejekontrakt ikke indeholdt bestemmelser, der kunne føre til et andet resultat. Lejeren var derfor ikke forpligtet til at betale for en retablering ved fraflytningen. Byretten var nået til samme resultat.


Dommen tog samtidig stilling til, om lejeren var forpligtet til at betale erstatning for leje i den periode, der medgik til at istandsætte lejemålet. Landsrettens flertal nåede frem til, at lejeren ikke havde udvist tilstrækkelig uagtsomhed til at et sådant krav kunne gøres gældende.


Focus Advokater bemærker

Afgørelsen fastslår, at det er tidspunktet for meddelelse af samtykket, der er afgørende for, om der er taget behørigt forbehold for retablering. Det gælder også for kontrakter, der er indgået forud for 1.1.1980, medmindre andet kan udledes af den indgåede aftale.


Retablering kan være bekostelig – og nødvendig hvis lejemålet efterfølgende skal lejes ud til andet formål. Det er derfor altid relevant forud for en lejers fraflytning at sikre sig, hvad lejekontrakten indeholder af bestemmelser om retablering, herunder om udlejer har samtykket til ændringer under lejeforholdets forløb, og om udlejer i den forbindelse har taget forbehold om krav på retablering ved lejerens fraflytning.


Afgørelsen bekræfter også den praksis, at hvor det ikke er aftalt i lejekontrakten, at en erhvervslejer skal betale erstatning for leje i den periode, der går med at istandsætte et lejemål efter fraflytning, kan lejer kun gøres ansvarlig, hvis der er handlet groft uagtsomt.

Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte mig.
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Hvad skal du være opmærksom på ved erhvervslejekontrakter. Det kommer advokat, Kristina Meier Risbjerg, ind på her.
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Der kan særligt være en fordel ved at handle ejendomme inden den 1. januar 2024. Det kommer vi bl.a. nærmere ind på i denne episode.
Artikler, der kunne være relevante for dig
Konflikthåndtering i entreprisesager - ny vejledning skal forebygge tvister om ekstraarbejde
Konflikthåndtering i entreprisesager - ny vejledning skal forebygge tvister om ekstraarbejde
10/10/2024
Fast ejendom og entreprise
Biydelser i entrepriser – sådan undgår du at stikke dig
Biydelser i entrepriser – sådan undgår du at stikke dig
11/10/2024
Fast ejendom og entreprise
15 %-reglen: Højesteret tilsidesætter værdiansættelse af investeringsejendomme
15 %-reglen: Højesteret tilsidesætter værdiansættelse af investeringsejendomme
11/10/2024
Skatte- og afgiftsret, Fast ejendom og entreprise
Arbejde med asbest – hvad må virksomheden og husejer gøre?
Arbejde med asbest – hvad må virksomheden og husejer gøre?
23/10/2024
Fast ejendom og entreprise
FIDIC Yellow Book i vedvarende energiprojekter
FIDIC Yellow Book i vedvarende energiprojekter
29/10/2024
EU-ret, Fast ejendom og entreprise, Energi og forsyning
Er en del af ejendommen skyllet i havet?
Er en del af ejendommen skyllet i havet?
06/11/2024
Fast ejendom og entreprise, Skatte- og afgiftsret
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du at udgive materiale?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted