Lejeretlige udfordringer ved salg af andelsboliger

Når en andelsboligforenings ejendom sælges, regulerer Andelsboliglovens § 4 andelshaverens ret til fortsat brugsret som lejer. I forarbejderne til bestemmelsen blev det anført, at andelshaverne kunne blive boende som lejere "i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid gældende lejelovgivning."


Bestemmelsen blev indsat i andelsboligloven i 1980, da Folketinget ville fjerne den usikkerhed, der havde været om andelshavernes retsstilling i tilfælde af overdragelse eller tvangsauktion over andelsboligforeningens ejendom.

Det lykkedes imidlertid langt fra at fjerne usikkerheden. Enhver med lidt kendskab til boliglejeret ved nemlig, at "gældende lejelovgivning" er et vidt begreb, og at boliglejeretten har mange juridiske spidsfindigheder.

Højesteret afsagde senest 19. september 2017 en dom om tidspunktet for, hvornår andelshaverne i en konkursramt andelsboligforening overgår fra at være andelshavere til at være lejere.

Højesteret fastslog, at selve afsigelsen af konkursdekret over en andelsboligforening ikke i sig selv medførte, at ejendommen var blevet erhvervet af konkursboet som ny ejer, og at andelshaverne dermed kunne påberåbe sig lejelovgivningens regler. Højesteret udtalte, at denne virkning iht. Andelsboliglovens § 4 først indtrådte på det senere tidspunkt, hvor konkursboet solgte ejendommen.

I kølvandet på andelsboligforeningernes konkurser har der rejst sig en lang række uafklarede juridiske problemstillinger, som efterlader en betydelig usikkerhed om retsstillingen.

I de fleste kommuner skal lejen i almindelige boligudlejningsejendomme fastsættes iht. Boligreguleringslovens § 5, stk. 1 om omkostningsbestemt leje, men der kan også argumenteres for, at lejen med samme ret kan fastsættes efter andre af lejelovgivningens regler.


Konkret sag

Ankenævnet for Huslejenævnene i København har i august 2017 i en konkret sag med dissens besluttet, at lejefastsættelsen skulle ske efter § 5, stk. 1.

Der kan også være forbedringer af ejendommen fra enten før eller efter, andelsboligforeningen blev stiftet.

Men kan en ny ejer beregne et forbedringstillæg af sådanne tidligere forbedringer af ejendommen? Ankenævnet har konkret godkendt nogle forbedringer fra før stiftelsen af andelsboligforeningen. Hvad angår de forbedringer, som enten andelsboligforeningen eller de enkelte andelshavere selv har fået udført, før den nye ejer overtog ejendommen, foreligger der ikke nogen klar praksis.

Retsstillingen for de andelshavere, der overgår til at være lejere, er f.eks. heller ikke klar, hvad angår spørgsmålet om depositum og forudbetalt leje, hvis parterne ikke kan blive enige. Ankenævnet har afvist, at der kan stilles krav herom, men retsstillingen ligger ikke fast ved domstolene endnu. Tilsvarende er der betydelig tvivl om omfanget af lejernes vedligeholdelsespligt.

Problemerne er naturligvis størst, når en andelsboligforening går konkurs, og andelshaverne mister ejendommen til kreditorerne.

Ved et frivilligt salg kan andelsboligforeningen indgå i en dialog med den kommende ejer om vilkårene for de fremtidige lejeforhold. Men selv i den situation kan der f.eks. opstå tvivl om lejens gyldighed, da lejer har en række ufravigelige rettigheder.

En køber af en ejendom fra en andelsboligforening eller et konkursbo efter en andelsboligforening har derfor al mulig grund til at være ekstra påpasselig.

---