Betaler din lejer ikke huslejen til tiden, kan du ophæve lejeaftalen på grund af betalingsmisligholdelse. Men det er vigtigt, at du er meget nøjeregnende med, at lejer betaler til tiden hver gang. Ellers kan du risikere stiltiende at acceptere, at lejer betaler med forsinkelse.
Hvornår er lejen rettidig?
En leje som skal betales månedsvis, er betalt til tiden, hvis den er indbetalt på girokort eller med bankoverførsel senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Hvis den dag er en lørdag eller en helligdag, udskydes forfaldsdagen til den næste hverdag, som ikke er en lørdag. Det betyder, at du ikke kan fremsende et lejepåkrav før denne frist er udløbet – ellers vil lejepåkravet være ugyldigt.
Rykkergebyr
Når du sender et lejepåkrav, kan du pålægge et rykkergebyr kaldet et påkravsgebyr. Beløbet reguleres en gang årligt, og i 2021 er påkravsgebyret kr. 288,-. Lejer skal betale både lejen og påkravsgebyret. Gør han ikke det, er det en misligholdelse af lejeforholdet, og du kan ophæve lejemålet.
Man ser ofte, at en lejer betaler huslejen, når han modtager lejepåkravet, men undlader at betale gebyret. Om du kan udsætte lejer på grund af manglende betaling af gebyret, afhænger af, om beløbet og/eller den tidsmæssige forsinkelse af betalingen er væsentlig. Hvornår de betingelser er opfyldt, er en individuel vurdering, men fogedretten har taget stilling til, at alene et rykkergebyr på kr. 275,- og en forsinkelse på 1 ½ måned er en gyldig grund til at ophæve lejemålet og udsætte en lejer.
14-dages fristen
Lejer skal i lejepåkravet gives en frist på minimum 14 dage (ikke 14 hverdage) fra påkravet er modtaget, til at foretage indbetalingen. Samtidig skal du i påkravet gøre lejer opmærksom på, at manglende betaling af leje og gebyr kan føre til ophævelse af lejemålet.
Ophævelse af lejeforholdet – fogedbegæring
Ender du med at ophæve lejer, så er det op til dig at dokumentere/bevise, at lejer har modtaget et lovligt lejepåkrav. Derfor anbefaler vi, at du sender lejepåkravet med afleveringsattest (quickbrev). Brevet anses for at være kommet frem, når det er lagt i postkassen. I mange sager er omdrejningspunktet netop det manglende bevis for, at lejer har modtaget påkravet, så vær ekstra opmærksom her.
Her kan læse, hvordan du kan dokumentere, at dit påkrav er kommet frem: Hvordan kan det godtgøres, at dit påkrav er kommet frem?
Lejer hæfter for huslejebetalingerne, frem til at du igen har udlejet lejemålet, dog maksimalt 3 måneder fra udsættelsen er sket. Vil du ophæve lejer, bør du fremsende ophævelsen umiddelbart efter betalingsfristens udløb, med forbehold for at beløbet er betalt. Det er et spørgsmål om temperament, om du vil indlevere en fogedbegæring samtidig med ophævelsen, eller om du vil vente. Der kan være en længere sagsbehandlingstid ved fogedretterne, og da det er din pligt som udlejer at sørge for at begrænse et eventuelt lejetab, taler det for en hurtig fogedbegæring.
Det som taler imod en indlevering af fogedbegæring, samtidig med ophævelsen, er, at lejer kan have betalt inden for fristen, og at der blot er gået nogle dage inden pengene kan ses på din konto. I det tilfælde vil udgiften til retsafgifter og udfærdigelse af fogedbegæring være tabt. En anden mulighed er, at lejer er villig til at flytte frivilligt, og at du derfor ikke får brug for fogedrettens hjælp.
Det kan være en god idé at lade advokaten udfærdige påkravet og ophævelsen, så det lever op til de lejeretlige og juridiske krav.
Efter ophævelsen
Når lejer er fraflyttet, skal der hurtigst muligt afholdes en afleveringsforretning. Derudover skal eventuelle istandsættelsesudgifter varsles over for lejer inden for 14 dage efter fraflytning, ellers er kravet fortabt. Du skal huske, at lejer skriftligt skal indkaldes til en afleveringsforretning med én uges varsel. Send indkaldelsen til lejemålet, så det modtages af lejer, inden lejer er fraflyttet. Husk at få oplyst lejers nye adresse. Husk også at aflevere en kopi af fraflytningsrapporten til lejer på selve flyttesynet, eller send den til lejer straks efter flyttesynet er færdigt, og inden lejer har forladt lejemålet.
