Udlejning af enkeltværelser i beboelseslejligheder – kan man det?

Problemet

Spørgsmålet er, om man som udlejer kan og må udleje en beboelseslejlighed som enkeltværelser på lejekontrakter for hvert værelse i stedet for på en samlet kontrakt. Udlejning af hele lejligheden på en kontrakt til flere lejere kan også give anledning til problemer særligt i forhold til ind- og udflytning, deposita mv.; men denne problemstilling behandles ikke her.

Bopælspligt

Når en bolig er omfattet af lejelovgivningen, gælder reglerne i lov om boligforhold om bopælspligt. Det vil f.eks. sige, at en bolig er omfattet af reglerne om bopælspligt, hvis den i en lokalplan er fastlagt til helårsbolig eller hidtil har været benyttet som beboelseslejlighed. Det har den konsekvens, at lejligheden skal anvendes til helårsbeboelse (af mindst en fysisk person).

Det følger også af lov om boligforhold, at en ejer af en beboelseslejlighed ikke må udleje værelserne i en beboelseslejlighed som enkeltværelser, uden at kommunalbestyrelsens samtykke er indhentet, uanset om bopælspligten derved opfyldes. Hvis en lejlighed har været udlejet som én samlet beboelseslejlighed, eller hvis udlejeren selv har anvendt lejligheden, må udlejeren således ikke uden kommunalbestyrelsens samtykke overgå til at leje lejligheden ud som en række enkeltværelser. Det samme gælder for nyopførte boliger, der i en lokalplan er fastlagt til helårsboliger. Hvorvidt den enkelte kommune vil give samtykket, afhænger blandt andet af boligsituationen i den pågældende kommune. Reglen er ikke til hinder for, at en beboer, der selv bor i lejligheden, udlejer eller fremlejer et eller flere enkeltværelser fra en beboelseslejlighed.

Lejens størrelse

Udlejning i den skitserede situation vil være udlejning af det, der i lejeretlig terminologi kaldes ”klubværelser”. Lejefastsættelsen vil her følge reglerne, som er gældende for ejendommen, hvor lejligheden er beliggende – og så bliver det mere kompliceret, da lejelovens regler om lejefastsættelse kan bero på blandt andet historiske forhold for ejendommen, som det er nødvendigt at undersøge. Generelt kan man konkludere, at det ikke nødvendigvis i alle tilfælde vil være en god case at udleje en lejlighed som enkeltværelser – f.eks. hvor lejen skal fastsættes omkostningsbestemt. Enkeltværelser kan ikke lejes ud efter reglerne om markedsleje, selvom de måtte ligge i en nyopført bygning.

Focus Advokater bemærker

Udover den skitserende problematik med indhentelse af samtykke og potentielle restriktioner i lejefastsættelsen, kan der også være andre lejeretlige problematikker ved udlejning af enkeltværelser i beboelseslejligheder – f.eks. i den situation hvor der samtidig tilbydes lejeren nogle ”services”, så det måske kan vurderes, om der er tale om hoteldrift, der ikke er omfattet af lejelovgivningen. Det kræver dog, at en lang række forudsætninger skal opfyldes.

Det er væsentligt, at de juridiske forhold afklares, inden man går i gang med en sådan case og med udlejningen, så det også sikres om et forventet afkast kan opretholdes.

Manglende samtykke fra kommunen kan føre til påbud og bøder, ligesom lejerne kan indbringe en sag om lejens størrelse og visse lejevilkår for huslejenævnet.

Det nævnte svar fra Social- og boligministeren kan findes på Folketingets hjemmeside.