Jurainfo logo
LUK
Juridiske nyheder Kurser Find juridisk specialist Jobbørs Domme
Om Jurainfo Podcasts Juridiske links Privatlivspolitik Kontakt
Ansøg om en profil Bliv kursusudbyder Bliv jobannoncør
Artikel

Lejeforhøjelse i småhuse - efter reglerne om det lejedes værdi eller efter reglerne om forbedringer?

Focus Advokater
17/10/2023
Lejeforhøjelse i småhuse - efter reglerne om det lejedes værdi eller efter reglerne om forbedringer?
Focus Advokater logo
Lejelovgivningen giver udlejer i en småhusejendom forskellige muligheder til at kræve lejeforhøjelse. Desværre er der tale om et regelsæt, der er så kompliceret og omfattende, at man som udlejer hurtigt kan komme galt afsted i forsøget på at overholde reglerne med henblik på at kunne kræve en ønsket lejeforhøjelse. En netop afsagt Højesteretsdom illustrerer, at det kan svare sig at have styr på de forskellige regler. Læs mere her.

Reglerne om lejeforhøjelser i småhuse i korte træk

I det følgende opridses kort – men ikke udtømmende – mulighederne for lejeforhøjelser i småhuse. Omtalen sker alene for den nærmere forståelse af den nedenfor omtalte Højesteretsdom.


I de regulerede kommuner fastsættes lejen som udgangspunkt efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Men da reglerne om omkostningsbestemt leje er komplicerede og medfører en omfattende administration, er der af lovgiver gjort en undtagelse for de såkaldte småhuse. Et småhus er en ejendom i en reguleret kommune, der pr. 1. januar 1995 havde 6 eller færre beboelseslejligheder.


Undtagelsen for småhuse indebærer, at lejen for lejemål i disse ejendomme reguleres efter det lejedes værdi. Dog med den modifikation, at det lejedes værdi afgøres ved en sammenligning med lejemål, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje, fordi det ikke var meningen, at lejen i disse ejendomme skulle kunne sættes væsentligt højere end lejen i de ”store” ejendomme (med 7 eller flere beboelseslejligheder).


Reglerne om det lejedes værdi gælder ikke direkte som et maksimum for den leje, der kan aftales ved lejeforholdets indgåelse. Men da en lejer til enhver tid efter lejemålets begyndelse kan få prøvet, om lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi, får reglerne indirekte betydning for lejefastsættelsen ved indgåelsen af et lejeforhold.


Udlejer kan også varsle en lejeforhøjelse, når den leje, der betales, ligger væsentligt under det lejedes værdi. Forskellen mellem det lejedes værdi og den leje, der betales, er væsentlig, når afvigelsen er 10-15 %. Udlejer skal altid som minimum varsle lejen op med 10 %.


Krav om lejeforhøjelse til det lejedes værdi kan gennemføres med 2 års intervaller, første gang tidligst 2 år efter lejeforholdets begyndelse. Lejeloven bestemmer også, at varslingen skal være skriftlig, indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse, indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt en indsigelsesvejledning. Udlejers varsling er kun gyldig, hvis disse gyldighedskrav er opfyldt.


En anden mulighed for udlejer til at kræve lejeforhøjelse er ved at udføre forbedringsarbejder i et lejemål eller ejendommen. Forbedringsarbejder er arbejder, der objektivt set skal medføre en brugsværdiforøgelse for lejeren, dvs. uden hensyntagen til, om den enkelte lejer konkret kun opnår en begrænset eller ingen faktisk glæde af det, der tilføjes ejendommen f.eks. ved udskiftning af installationer mv., der nedbringer lejerens forbrug, opførelse af en altan m.v.


Også her gælder der varslingsregler – som i mange tilfælde er meget mere komplicerede end de, der gælder ved varsling af lejeforhøjelser efter det lejedes værdi. Herudover skal der i visse situationer varsles iværksættelse af kommende forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, tre måneder i forvejen. Formålet med denne varsling er at give lejerne et forvarsel om, at der skal udføres forbedringsarbejder i ejendommen, som vil medføre en betydelig lejeforhøjelse. Akkurat som småhuse er undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje, er de mindre småhuse også undtaget fra denne form for varsling. Men ejere af de såkaldte ”store småhuse” (ejendomme med 4, 5 eller 6 beboelseslejligheder), har pligt til at varsle iværksættelse af kommende forbedringsarbejder. Denne varsling skal alene gives, hvis den foreløbige forhøjelse af lejen – tillagt forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år – vil overstige et grundbeløb på 110 kr. (2023-niveau) pr. kvm.


I en situation, hvor udlejer har udført forbedringer, der har forøget det lejedes værdi, er spørgsmålet om udlejer skal anvende de mere komplicerede regler om forbedringsforhøjelser eller om udlejer kan anvende reglerne om lejeværdiforhøjelser? Det har Højesteret nu taget stilling til.


Højesterets dom af den 28. juni 2023

Sagen, der blev prøvet i Højesteret, angik en udlejers fremgangsmåde ved varsling af to lejeforhøjelser i et småhus med fire beboelseslejligheder og tre erhvervsenheder. Udlejer havde gennemført nogle forbedringsarbejder på ejendommen – og varslet lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi. I varslingsskrivelserne havde udlejeren henvist til reglerne om det lejedes værdi og samtidig anført, at lejeforhøjelserne var begrundet i forbedringsarbejder på ejendommen og i lejernes beboelseslejemål. Spørgsmålet var, om udlejer var berettiget til dette, eller om udlejer skulle have anvendt reglerne om varsling af forbedringsforhøjelse, der ville medføre, at udlejer skulle iagttage reglerne om bl.a. varsling af iværksættelse mv. i givet fald var udlejers varsling ugyldig – og lejeforhøjelsen ville falde. Lejerens synspunkt var, at udlejers fremgangsmåde ville være en omgåelse af de særlige varslingsregler, der skulle beskytte lejerne (også i de store småhuse), når der blev gennemført forbedringer og lejeforhøjelser på store beløb.


Højesteret udtalte herom, at der ikke i lejelovgivningens ordlyd eller forarbejder er klare holdepunkter for, at en udlejer, der har udført forbedringsarbejder på en stor småhusejendom, er afskåret fra at varsle lejeforhøjelse efter lejelovens regler om det lejedes værdi. Derfor var udlejeren berettiget til over for de to lejere at varsle lejeforhøjelse efter lejelovens regler om det lejedes værdi.


Konklusioner

I de småhusejendomme, hvor reglerne om varsling af iværksættelse ved gennemførelse af lejeforhøjelser efter reglerne om forbedringsforhøjelser gælder, har udlejer i nogle situationer mulighed for at få lejeforhøjelse for udførelse af forbedringsarbejder uden denne varsling af iværksættelse. Udlejer kan således vælge i stedet at varsle en lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi, se ovenfor. Naturligvis forudsat, at de almindelige betingelser for varsling af lejeforhøjelse efter disse regler er opfyldt. Denne fremgangsmåde er nu godkendt af Højesteret.


Højesterets dom illustrerer dermed, at det kan betale sig at have styr på de forskellige regler og muligheder for lejeforhøjelse, da man herved i nogle tilfælde kan komme smidigere igennem de forskellige varslingskrav, som lejelovgivningen opstiller.

Gå ikke glip af vigtig juridisk viden - Tilmeld dig vores gratis nyhedsservice her →
Artiklen er forfattet af:
Har du spørgsmål til dette indlæg, er du mere end velkommen til at kontakte mig.
Focus Advokater logo
Odense
Cortex Park Vest 3
5230 Odense M
63 14 20 20
mail@focus-advokater
Kolding
Toldbodgade 10, 4
6000 Kolding
Svendborg
Havnepladsen 3 A
5700 Svendborg
København
Amaliegade 40 B, 2
1256 København K
Hamborg
Grimm 8
D-20457 Hamburg
Gratis Nyhedsservice
Gå ikke glip af vigtig juridisk viden
Vær den første til at modtage relevante juridiske nyheder inden for dine interesseområder
Tilmeld dig nu
Fagligt indhold, der kunne være relevante for dig
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Jurainfo Exclusive logo
PODCAST
Hvad betyder de nye boligskatteregler for dit boligkøb? Skal du købe eller vente?
Der kan særligt være en fordel ved at handle ejendomme inden den 1. januar 2024. Det kommer vi bl.a. nærmere ind på i denne episode.
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Jurainfo logo
EXCLUSIVE
VIDEO
Erhvervslejekontrakter - Her er de typiske fejl du skal være opmærksom på
Hvad skal du være opmærksom på ved erhvervslejekontrakter. Det kommer advokat, Kristina Meier Risbjerg, ind på her.
Artikler, der kunne være relevante for dig
Brugen af genbrugsmaterialer vinder frem, men hvem bærer ansvaret?
Brugen af genbrugsmaterialer vinder frem, men hvem bærer ansvaret?
15/01/2024
Fast ejendom og entreprise, Forsikring og erstatning
Har du styr på alle skattereglerne ved forældrekøb?
Har du styr på alle skattereglerne ved forældrekøb?
19/01/2024
Fast ejendom og entreprise, Skatte- og afgiftsret
Arealudviklingsselskaber - husk fusionskontrolreglerne
Arealudviklingsselskaber - husk fusionskontrolreglerne
05/02/2024
Konkurrenceret, Fast ejendom og entreprise, Offentlig ret
Nyt om 15 %-reglen: forældrekøb og særlige omstændigheder
Nyt om 15 %-reglen: forældrekøb og særlige omstændigheder
02/02/2024
Skatte- og afgiftsret, Fast ejendom og entreprise
Udbudsfejl koster ordregiver 4 millioner
Udbudsfejl koster ordregiver 4 millioner
08/02/2024
Udbud, Fast ejendom og entreprise
Genbrugsmaterialer i byggeriet – hvem bærer ansvaret?
Genbrugsmaterialer i byggeriet – hvem bærer ansvaret?
12/02/2024
Fast ejendom og entreprise
Jurainfo logo

Jurainfo.dk er landets største juridiske nyhedsside. Her finder du juridiske nyheder, kurser samt ledige juridiske stillinger. Vi hjælper dagligt danske virksomheder med at tilegne sig juridisk viden samt at sætte virksomheder i forbindelse med den rigtige juridiske rådgiver, når de har brug for råd og vejledning.

Jurainfo.dk ApS
CVR-nr. 38375563
Vandtårnsvej 62B, DK-2860 Søborg
(+45) 71 99 01 11
kontakt@jurainfo.dk
Ønsker du hjælp til at finde en specialist?
2024 © Jurainfo.dk - Juridiske nyheder og arrangementer samlet ét sted