Lejeforhøjelse i småhuse - efter reglerne om det lejedes værdi eller efter reglerne om forbedringer?

Reglerne om lejeforhøjelser i småhuse i korte træk

I det følgende opridses kort – men ikke udtømmende – mulighederne for lejeforhøjelser i småhuse. Omtalen sker alene for den nærmere forståelse af den nedenfor omtalte Højesteretsdom.

I de regulerede kommuner fastsættes lejen som udgangspunkt efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Men da reglerne om omkostningsbestemt leje er komplicerede og medfører en omfattende administration, er der af lovgiver gjort en undtagelse for de såkaldte småhuse. Et småhus er en ejendom i en reguleret kommune, der pr. 1. januar 1995 havde 6 eller færre beboelseslejligheder.

Undtagelsen for småhuse indebærer, at lejen for lejemål i disse ejendomme reguleres efter det lejedes værdi. Dog med den modifikation, at det lejedes værdi afgøres ved en sammenligning med lejemål, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt leje, fordi det ikke var meningen, at lejen i disse ejendomme skulle kunne sættes væsentligt højere end lejen i de ”store” ejendomme (med 7 eller flere beboelseslejligheder).

Reglerne om det lejedes værdi gælder ikke direkte som et maksimum for den leje, der kan aftales ved lejeforholdets indgåelse. Men da en lejer til enhver tid efter lejemålets begyndelse kan få prøvet, om lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi, får reglerne indirekte betydning for lejefastsættelsen ved indgåelsen af et lejeforhold.

Udlejer kan også varsle en lejeforhøjelse, når den leje, der betales, ligger væsentligt under det lejedes værdi. Forskellen mellem det lejedes værdi og den leje, der betales, er væsentlig, når afvigelsen er 10-15 %. Udlejer skal altid som minimum varsle lejen op med 10 %.

Krav om lejeforhøjelse til det lejedes værdi kan gennemføres med 2 års intervaller, første gang tidligst 2 år efter lejeforholdets begyndelse. Lejeloven bestemmer også, at varslingen skal være skriftlig, indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse, indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt en indsigelsesvejledning. Udlejers varsling er kun gyldig, hvis disse gyldighedskrav er opfyldt.

En anden mulighed for udlejer til at kræve lejeforhøjelse er ved at udføre forbedringsarbejder i et lejemål eller ejendommen. Forbedringsarbejder er arbejder, der objektivt set skal medføre en brugsværdiforøgelse for lejeren, dvs. uden hensyntagen til, om den enkelte lejer konkret kun opnår en begrænset eller ingen faktisk glæde af det, der tilføjes ejendommen f.eks. ved udskiftning af installationer mv., der nedbringer lejerens forbrug, opførelse af en altan m.v.

Også her gælder der varslingsregler – som i mange tilfælde er meget mere komplicerede end de, der gælder ved varsling af lejeforhøjelser efter det lejedes værdi. Herudover skal der i visse situationer varsles iværksættelse af kommende forbedringsarbejder, der vil medføre en lejeforhøjelse, tre måneder i forvejen. Formålet med denne varsling er at give lejerne et forvarsel om, at der skal udføres forbedringsarbejder i ejendommen, som vil medføre en betydelig lejeforhøjelse. Akkurat som småhuse er undtaget reglerne om omkostningsbestemt leje, er de mindre småhuse også undtaget fra denne form for varsling. Men ejere af de såkaldte ”store småhuse” (ejendomme med 4, 5 eller 6 beboelseslejligheder), har pligt til at varsle iværksættelse af kommende forbedringsarbejder. Denne varsling skal alene gives, hvis den foreløbige forhøjelse af lejen – tillagt forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år – vil overstige et grundbeløb på 110 kr. (2023-niveau) pr. kvm.

I en situation, hvor udlejer har udført forbedringer, der har forøget det lejedes værdi, er spørgsmålet om udlejer skal anvende de mere komplicerede regler om forbedringsforhøjelser eller om udlejer kan anvende reglerne om lejeværdiforhøjelser? Det har Højesteret nu taget stilling til.

Højesterets dom af den 28. juni 2023

Sagen, der blev prøvet i Højesteret, angik en udlejers fremgangsmåde ved varsling af to lejeforhøjelser i et småhus med fire beboelseslejligheder og tre erhvervsenheder. Udlejer havde gennemført nogle forbedringsarbejder på ejendommen – og varslet lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi. I varslingsskrivelserne havde udlejeren henvist til reglerne om det lejedes værdi og samtidig anført, at lejeforhøjelserne var begrundet i forbedringsarbejder på ejendommen og i lejernes beboelseslejemål. Spørgsmålet var, om udlejer var berettiget til dette, eller om udlejer skulle have anvendt reglerne om varsling af forbedringsforhøjelse, der ville medføre, at udlejer skulle iagttage reglerne om bl.a. varsling af iværksættelse mv. i givet fald var udlejers varsling ugyldig – og lejeforhøjelsen ville falde. Lejerens synspunkt var, at udlejers fremgangsmåde ville være en omgåelse af de særlige varslingsregler, der skulle beskytte lejerne (også i de store småhuse), når der blev gennemført forbedringer og lejeforhøjelser på store beløb.

Højesteret udtalte herom, at der ikke i lejelovgivningens ordlyd eller forarbejder er klare holdepunkter for, at en udlejer, der har udført forbedringsarbejder på en stor småhusejendom, er afskåret fra at varsle lejeforhøjelse efter lejelovens regler om det lejedes værdi. Derfor var udlejeren berettiget til over for de to lejere at varsle lejeforhøjelse efter lejelovens regler om det lejedes værdi.

Konklusioner

I de småhusejendomme, hvor reglerne om varsling af iværksættelse ved gennemførelse af lejeforhøjelser efter reglerne om forbedringsforhøjelser gælder, har udlejer i nogle situationer mulighed for at få lejeforhøjelse for udførelse af forbedringsarbejder uden denne varsling af iværksættelse. Udlejer kan således vælge i stedet at varsle en lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi, se ovenfor. Naturligvis forudsat, at de almindelige betingelser for varsling af lejeforhøjelse efter disse regler er opfyldt. Denne fremgangsmåde er nu godkendt af Højesteret.

Højesterets dom illustrerer dermed, at det kan betale sig at have styr på de forskellige regler og muligheder for lejeforhøjelse, da man herved i nogle tilfælde kan komme smidigere igennem de forskellige varslingskrav, som lejelovgivningen opstiller.