Kom sikkert gennem en ophævet entreprise med en hurtig stade­registrering

Parterne fremsætter økonomiske krav over for hinanden

Det sker heldigvis sjældent, at en entrepriseaftale ophæves. Det hænder imidlertid, eksempelvis hvor en entreprenør går konkurs. Det følger af AB 18 § 61, stk. 1, at "hvis en part erklæres konkurs, kan den anden part straks hæve aftalen, i det omfang konkurslovens regler ikke er til hinder derfor". I konkurslovens § 55 står der dog, at den anden part ikke kan hæve aftalen, hvis konkursboet indtræder i aftalen. Den kurator, som udpeges til at håndtere entreprenørens konkursbo, vil oftest beslutte ikke at indtræde i entrepriseaftaler om igangværende byggerier. Det er derfor først, hvis entreprenørens konkursbo ikke indtræder, at bygherren kan hæve aftalen.

Ophævelsen af en entrepriseaftale vil oftest blive fulgt op af, at parterne fremsætter en række økonomiske krav over for  hinanden. Hvis der ikke er tale om en ophævelse, som skyldes, at en af parterne er gået konkurs, vil den anden part ofte argumentere for, at den ophævende part ikke har været berettiget til at ophæve aftalen. Den ophævende part vil derfor ofte blive mødt med krav om at erstatte det tab, som den anden part lider på grund af ophævelsen. Det er reguleret i AB 18 § 59 og § 60, hvornår parterne hver især er berettiget til at hæve en entrepriseaftale. Det kan du læse mere om i denne nyhed:

Hvornår kan bygherre og entreprenør hæve en entreprise­aftale?

Ved en ophævelse vil entreprenøren ofte mene, at der er udført arbejder, som entreprenøren ikke har modtaget betaling for. Derfor vil bygherren ofte blive mødt med krav om at betale en yderligere del af entreprisesummen og/eller for påståede ekstraarbejder.

På den anden side vil bygherren ofte argumentere for, at entreprenøren allerede har fået udbetalt for meget af entreprisesummen i forhold til byggeriets aktuelle stade, og at det udførte byggeri er mangelfuldt. På den baggrund vil entreprenøren ofte blive mødt med tilbagebetalings- og erstatningskrav. Herudover vil entreprenøren ofte blive mødt med et separat erstatningskrav for de (estimerede) meromkostninger og tab, som bygherren får efter ophævelsen. Vores erfaring viser, at en ophævelse næsten altid indebærer en forsinkelse og fordyrelse af byggeriets færdiggørelse.

Stadeforretning og registreringsprotokol

For at sikre et faktuelt grundlag for håndteringen af de økonomiske uenigheder, som opstår ved en ophævelse, fastslår AB 18 § 63, stk. 2, at den part, som hæver en entrepriseaftale, samtidig med ophævelsen, skriftligt skal indkalde den anden part til "en registreringsforretning (stadeforretning)". Af bevismæssige grunde anbefaler vi, at indkaldelsen til stadeforretningen inkluderes i den skrivelse, hvori beslutningen om ophævelsen meddeles den anden part. AB 18 § 63, stk. 1, fastslår, at ophævelsen skal ske skriftligt.

Det er vigtigt, at stadeforretningen holdes, før bygherren giver en ny entreprenør adgang til byggepladsen for at færdiggøre det resterende byggeri. Ved stadeforretningen skal det nemlig være muligt at registrere arbejdets stadie og kvalitet på ophævelsestidspunktet. AB 18 § 63, stk. 2, fastslår derfor, at stadeforretningen skal afholdes "hurtigst muligt", dog tidligst "1 arbejdsdag efter, at indkaldelsesskrivelsen er kommet frem".

Ved en stadeforretning skal der udarbejdes en skriftlig registreringsprotokol, der beskriver "omfang og kvalitet af det udførte arbejde". Det følger af AB 18 § 63, stk. 3, som ligeledes fastslår, at parterne skal underskrive denne protokol, medmindre registreringen foretages ved syn og skøn (jf. nedenfor).

Hvis en part, efter at være behørigt indvarslet, ikke møder op til stadeforretningen, står der i AB 18 § 63, stk. 4, at den mødende part kan gennemføre forretningen uden den fraværendes medvirken. AB 18 § 63, stk. 4 fastslår også, at det i så fald påhviler den mødende part "snarest muligt" at sende den udarbejdede registreringsprotokol til den fraværende part, og at det herefter påhviler den fraværende part "senest 5 arbejdsdage" efter modtagelse af protokollen skriftligt at komme med eventuelle indsigelser til protokollen.

I AB 18-betænkningen står der, at hvis den fraværende part "ikke gør indsigelse, gælder der en formodning for, at registreringen er korrekt". Vi er enige i, at der, baseret på voldgiftspraksis, må antages at gælde en sådan formodningsregel. Det bekræftes blandt andet af en kendelse afsagt den 25. november 2015 (TBB 2016.429), som angik et hæveopgør mellem en hovedentreprenør og en underentreprenør. Her lagde voldgiftsretten som udgangspunkt hovedentreprenørens stadeopgørelse til grund, idet underentreprenøren (som blev anset som den ophævende part) ikke selv havde indkaldt til en stadeforretning, og idet underentreprenøren afviste at deltage i den stadeforretning, som hovedentreprenøren indkaldte til.

Hensigten med stadeforretningen og registreringsprotokollen er altså at sikre, at der, umiddelbart efter en ophævelse, foreligger en registrering af byggeriets færdiggørelsesgrad og i relevant omfang tillige kvaliteten af det udførte arbejde. Denne registrering vil have stor bevismæssig betydning ved opgørelse, forhandling og en eventuel senere afgørelse af parternes mellemværender. Vi anbefaler derfor, at bygherren omgående afsætter de nødvendige ressourcer til at håndtere registreringsarbejdet.

Vi anbefaler, at bygherren nøje følger proceduren i AB 18 om afholdelse af stadeforretning og udarbejdelse af registreringsprotokol, da det er vores erfaring, at ensidigt tilvejebragt dokumentation i form af bygherrens interne mangellister og en gennemfotografering af byggepladsen på ophævelsestidspunktet har en væsentlig ringere bevisværdi end en registreringsprotokol.

Det følger af fast voldgiftspraksis, blandt andet i kendelserne, der blev afsagt henholdsvis den 28. juni 2001 (TBB 2001.431) og den 29. januar 2004 (TBB 2004.282), at det påhviler den hævende part at sikre, at der gennemføres en staderegistrering, og at det kommer den hævende part bevismæssigt til skade, hvis en sådan registrering ikke gennemføres.

AB 18 indeholder ikke yderligere vilkår, som regulerer afholdelsen af stadeforretningen og udarbejdelsen af registreringsprotokollen. Det er sjældent, at parternes entrepriseaftale indeholder supplerende vilkår om disse forhold. Derfor  er det op til parterne selv at fastlægge indholdet af registreringsprotokollen.

Få en uvildig skønsmand til at forestå staderegistreringen og udarbejde registreringsprotokollen

AB 18 indeholder ikke noget krav om, at registreringen skal forestås af en uvildig person (eksempelvis en skønsmand), men det er – som noget nyt – indføjet i AB 18, at "ved uenighed om arbejdets stade kan staderegistreringen gennemføres ved syn og skøn udmeldt af Voldgiftsnævnet", jf. § 63, stk. 2, 3. pkt. Det nye vilkår er dog blot en kodificering af hidtidig praksis.

Det er vores erfaring, at en bygherre – næsten altid – er bedst tjent med, at en uvildig skønsmand varetager registreringen og udarbejder registreringsprotokollen; i hvert fald for så vidt angår de forhold, som parterne ikke selv kan opnå enighed om. Vi anbefaler derfor, at en bygherre ved en ophævelse altid sørger for, at der omgående rettes henvendelse til Voldgiftsnævnet med anmodning om at få en egnet skønsmand til at forestå stade- og mangelregistreringen.

For at Voldgiftsnævnet kan udpege en egnet skønsmand, skal anmodningen redegøre for, hvilke kvalifikationer og erfaringer skønsmanden skal besidde.

Det er vores erfaring, at en bygherre med kvalificeret bistand i de fleste sædvanlige byggesager kan få udmeldt en skønsmand og få gennemført stadeforretningen inden for fire til seks arbejdsdage, og at registreringsprotokollen – afhængig af byggesagens størrelse – vil kunne foreligge inden for yderligere to til ti arbejdsdage. Det forudsætter dog, at bygherren og dennes rådgivere på enhver måde sikrer sagens fremme. Det kan eksempelvis være ved allerede samme dag som ophævelsen at sende skønsmandsanmodningen til Voldgiftsnævnet og at sende et foreløbigt registreringstema med relevante bilag i en overskuelig systematik den efterfølgende dag. Parterne har mulighed for senere at sende supplerende spørgsmål, som skønsmanden skal besvare.

Overvejelser ved udarbejdelsen af registreringstema

Hvis staderegistreringen skal forestås af en skønsmand, skal der udarbejdes et registreringstema, som er en oplistning af de (registrerings)spørgsmål, som skønsmanden skal besvare. Hvis der afregnes efter en aftalt betalingsplan, bør der foretages en registrering af stadet i forhold til de poster, som er indeholdt i betalingsplanen, så det er lettere at opgøre entreprenørens betalingskrav for udført arbejde. Dette registreringstema kan sidestilles med de skønstemaer, som udarbejdes ved syn og skøn efter AB 18 § 66.

Bygherren bør nøje overveje formuleringen af registreringstemaet, så det sikres, at de relevante registreringer bliver foretaget i et fyldestgørende (repræsentativt) omfang. På den måde kan bygherren, umiddelbart efter at stadeforretningen er afsluttet, uden videre give en ny entreprenør adgang til at færdiggøre byggeriet.

Hvis bygherren har mistanke om, at nogle af entreprenørens arbejder kan være mangelfulde, så bør bygherren som minimum anmode skønsmanden om at registrere "kvaliteten" af disse arbejder. Hvis det er muligt, bør bygherren også (afhængig af manglernes  kompleksitet og omfang) anmode skønsmanden om at specificere, om de pågældende arbejder er udført i overensstemmelse med kontraktgrundlaget og i øvrigt håndværksmæssigt korrekt. Hvis der er tale om mangler, som kræver tidskrævende undersøgelser og/eller detaljeret indsigt i teknisk materiale, vil skønsmanden ofte meddele, at besvarelse af sådanne mere traditionelle skønsspørgsmål må udskydes til en efterfølgende skønsforretning. I så fald må bygherren, hvis han fastholder mangelindsigelser, anmode om, at skønsmanden hurtigst muligt indkalder parterne til en efterfølgende skønsforretning.

Hvis bygherren vil rejse erstatningskrav for de meromkostninger, som er forbundet med, at byggeriet skal færdiggøres af en anden entreprenør, skal bygherren tage stilling til, om skønsmanden skal anmodes om:

• at opliste de kontraktarbejder, som helt eller delvist ikke er færdiggjort
• at foretage en skønsmæssig opgørelse af færdiggørelsesomkostningerne ved anden entreprenør.

Hvis skønsmanden udtaler sig om færdiggørelsesomkostningerne, er det vores erfaring, at skønsmandens udtalelse vil have en betydelig bevismæssig værdi under en eventuel voldgiftssag, hvis bygherren ikke efterfølgende sender restentreprisen i udbud.

Såfremt skønsmanden anslår færdiggørelsesomkostningerne til et relativt lavt beløb, vil bygherren nogle gange være bedre stillet, hvis skønsmanden ikke var blevet stillet dette spørgsmål.

Hvis skønsmanden derimod fastsætter færdiggørelsesomkostningerne relativt højt, vil bygherren sjældnere vælge at konkurrenceudsætte restentreprisen og i stedet indgå en kontrakt med en ny entreprenør.

Få kvalificeret sparring og bistand

Det ses ofte, at bygherren – efter en ophævelse – er meget fokuseret på at finde en ny entreprenør til at færdiggøre det resterende byggeri. Det er meget forståeligt, da bygherren naturligvis har interesse i at minimere forsinkelsen af byggeriet.

Det er imidlertid væsentligt, at bygherren har mindst lige så stort fokus på hurtigt at få gennemført en fyldestgørende og brugbar registreringsforretning, idet bygherren i modsat fald risikerer at stå bevismæssigt dårligt i forhold til entreprenøren. Det er vores erfaring, at bygherrens organisation sjældent har de nødvendige ressourcer og erfaring til at håndtere følgerne af en ophævelse. Derfor anbefaler vi, at bygherren søger kvalificeret bistand hos en bygherrerådgiver og/eller advokat.

Kromann Reumerts specialister i fast ejendom og entreprise har stor erfaring med at bistå såvel bygherrer som entreprenører ved en ophævelse, herunder med at forestå udmeldelse af en skønsmand, assistere med udarbejdelse af registreringstema samt efterfølgende opgørelse og forhandling af parternes økonomiske mellemværender. Du er derfor altid velkommen til kontakte os, hvis du har brug for rådgivning på området.